マイホームの買い替えのタイミングはいつが良い？返済前のローンの扱いは？

すでにマイホームを所有していたとしても、仕事の都合やライフスタイルや家族構成の変化によって「買い替え」を検討する方は少なくありません。
はじめてのマイホーム購入と違い、家を手放して新たな家に住み替える「買い替え」をおこなうときは、家の売却やローンの残債、新たなマイホームの購入など、必要な工程が多く、なかなかタイミングが掴みにくいですよね。
そこで今回は、マイホームの購入を検討している方に向けて、買い替えのタイミングや得られるメリットについてご紹介します。
不安なローン残債や年収をもとに考えられる買い替えポイントについてもご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

ローン残債はどうするの？タイミングを逃さない買い替えポイント

「マイホームを買い替えたい」と言う気持ちはあっても、まだ返済前のローンがあるため諦めている方が多いのではないでしょうか。
また、返済前のローンがあるけれど、転勤や転職などのやむを得ない理由でマイホームを買い替える必要があり、悩んでいる方もいるでしょう。
「ローン残債があると買い替えができない」と思い込んでいる方が多いですが、実際はローンが残っていても買い替えは可能です。
ここでは、ローンが残っていてもタイミングを逃さずに買い替えするポイントをご紹介します。

ポイント①資金計画をたてる

マイホームの買い替えタイミングを逃さないためには、事前に入念な資金計画を立てることが重要です。
一般的な資金計画では「自己資金がいくらあるのか」という部分から計画をたてていきますが、買い替えの場合は「返済前のローン金額はいくらか」という部分も考慮する必要があります。
ローンが残っている場合の買い替えは、主に以下のような状況が考えられます。

●返済前のローンがあって、かつ自己資金も少ない
●ローン残債はあるものの完済の目処がたっており、新しいローンが組める
●ローンの完済はすぐそこだが自己資金は少ない
●現在のローンと新たなマイホームのローンを支払い続けられる

など、現在自分が置かれている状況にしっかりと向き合い、把握することから始めましょう。

ポイント②売却先行と購入先行どちらにするか選ぶ

マイホームの買い替えの進め方には、売却先行と購入先行の2パターンあります。
タイミングを逃さないためにも、資金計画を立てた後はどちらの方法にするか選んでから進めていきましょう。

売却先行とはなにか
売却先行とは、現在のマイホームを先に売却してから新しいマイホームを購入する方法です。
売却して得た利益を新しいマイホームの購入資金やローンの返済に当てたい方は、売却先行を選ぶケースが一般的です。
「ローンの返済が残っていて買い替えできない」と悩んでいる方は売却先行を選ぶとタイミングを逃すことなく買い替えを叶えられます。

購入先行とはなにか
購入先行とは、先に新しいマイホームを購入して、引っ越しが完了してから売却をおこなう方法です。
自己資金の余裕があってローンの残額を一括返済できる方が向いています。
資金計画に余裕があることが前提ですが、すでに購入したい物件がある場合やより早いタイミングで買い替えたい場合も購入先行を検討すると良いでしょう。

ポイント③買い替えローンも選択肢の一つ
ローンの残債と新たなマイホームの購入資金を同時に借りることができる「買い替えローン」を選択肢の一つとして検討しましょう。
金融機関によっては住み替えローンとも呼ばれ、家の売却時にローン残債があっても利用できる便利な住宅ローンです。
何らかの事情によって買い替えをしたいが、マイホームを売却してもローンが残ってしまった場合や今後の生活のために自己資金を残しておきたい場合におすすめです。

マイホームを買い替えるメリット2つ

「マイホームの買い替え」はとても勇気がいる決断のため、いつかしたいと考えているうちにタイミングを逃してしまうことも少なくありません。
ここでは、現在マイホームの買い替えをするかどうか悩んでいる方に向けて、買い替えのメリットをご紹介します。

メリット①ライフスタイルやライフプランに合わせられる

マイホームの買い替えによって、ライフスタイルに合った生活を手に入れることができます。
マイホームを買い替える理由は、転勤や子どもの進学、家族構成の変化、両親の介護が必要になったなど人によってさまざまです。
主に子どもが独立したから部屋数の少ない家に住みたい、介護を考慮したバリアフリーの家にしたいなど、マイホームの立地や間取り、設備面などをライフスタイルに合わせるために買い替えを検討するケースが多いでしょう。
また、今後のライフプランに合わせて早めの買い替えを検討する場合もあります。
マイホームを買い替えることで、生活するうえの不満を解消し、より快適な暮らしを送れる点が大きなメリットです。
現在の生活に悩みや不便を感じている場合は、ライフスタイルやライフプランに必要な条件を再確認し、マイホームの買い替えを検討してみてください。

メリット②マイホームの資産価値を向上させる

マイホームの買い替えによる2つ目のメリットは、資産価値を向上させられることです。
一般的に、物件は築年数や経年劣化によって資産価値が下がっていきます。
そのため、買い替えのタイミングは早いほうが高い資産価値の状態で売却できるということになるでしょう。
「いつか買い替えしよう」とタイミングをうかがっているうちにマイホームの資産価値は下がり続け、売りに出したときには予想よりはるかに安い価格で売却することになる恐れがあります。
少しでも早いタイミングで買い替えることで、資産価値がさがる前に売却することができ、さらに新たなマイホームに資産価値が下がりにくい家を選ぶことも可能です。
マイホームの買い替えを検討している方は、現在の物件の資産価値について考えてみると良いでしょう。

年収から考えるマイホームの買い替えタイミング

マイホームを買い替えるタイミングは、現在の年収をもとに検討することがおすすめです。
マイホームが購入できる金額は「頭金＋ローン借り入れ金額」で決められます。
頭金とは、購入時に現金で支払うことができる自己資金のことです。
そこに、年収などによって変わるローン借り入れ金額を加算することでマイホームの購入可能金額を算出できるでしょう。
自己資金が少なくても、金融機関から多く借り入れることができたら購入予算は高く設定できるため、ローン借り入れ金額は買い替えにおいてとても重要です。
年収別にローン借り入れ金額の目安を見ていきましょう。

●300万円：1,970万円
●400万円：2,630万円
●500万円：3,290万円
●600万円：3,950万円
●700万円：4,610万円

自分の年収だといくら借り入れることができるのか確認し、新しいマイホームの予算を設定していきましょう。
また、毎月いくら返済していくのかによっても借り入れ金額は変動します。
毎月の返済金額別の借り入れ金額の目安は以下のとおりです。

●7万円：2,210万円
●8万円：2,530万円
●9万円：2,840万円
●10万円：3,160万円

このように、年収や毎月どれくらい返済できるのかによって借り入れ金額は異なります。
長期のライフプランを考えてシミュレーションをおこない、無理のない返済計画をたてましょう。

まとめ

マイホームの買い替えは人生のなかでも大きな決断で、タイミングを悩んでしまう方が多いです。
しかし、タイミングを悩んでいるうちに資産価値が低下してしまうため、資産計画や今後のライフプランを考慮した買い替えをおこなうことをおすすめします。
年収別のローン借り入れ金額目安を参考に、マイホームの買い替えを検討してください。