- 住み替えローンとは旧居の残債と新居の購入資金をまとめて借りられる仕組み
- メリットは、自己資金がなくても、仮住まいなしで住み替えができる点
- デメリットは、金利が通常の住宅ローンより1％前後高く、審査でも返済負担率が厳しく見られる点
住宅ローンが残ったまま、住み替えを検討している方は少なくありません。
住み替えローンを使えば「売却額だけでは完済できない」というケースでも、新居への住み替えを進めることができます。
この記事では、住み替えローンの仕組みやメリット・デメリット、金利・審査の実態、利用の流れまでを解説します。
ご自身のケースに当てはまるかどうか、判断材料としてお役立てください。
住み替えローンとは？仕組みと利用できる条件
住み替えローンとは、現在の家の住宅ローン残債と、新居の購入資金をまとめて借りられるローンです。
売却額だけで残債を返しきれない「オーバーローン」の状態でも、住み替えを実現できます。
住み替えローンの仕組み
家を購入する際、多くの人は金融機関からお金を借ります。この時、借りたお金を返せなくなった場合に備えて、金融機関はその家に「抵当権」という権利を設定します。
住宅ローンを完済するまでは、家が実質的に金融機関の担保になっている状態です。
つまり、家を売却するには、原則としてローンを完済し、抵当権を外す必要があるということです。
しかし、住み替えのタイミングによっては、家を売っても得られるお金だけでは、ローンを完済しきれないケースがあります。
これが「オーバーローン」と呼ばれる状態です。
このオーバーローンを解消する手段が、住み替えローンです。
住み替えローンは、売却代金だけでは足りない不足分と、新居を購入するための費用を合算して、1つのローンとしてまとめて借りられる仕組みになっています。
参照：法務局「住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続について）」
住み替えローンが利用できる3つの条件
- ①住み替えが目的である：賃貸・投資目的での購入は対象外
- ②売却益・自己資金だけでは完済できない：完済できる場合は通常の住宅ローンで足りる
- ③金融機関の審査に通過する：年齢条件や団体信用生命保険への加入などが求められることも
利用できないケース
住み替えローンは、新しく購入する住宅そのものを担保にする仕組みです。そのため、契約者自身がその家に住むことが前提となり、以下のようなケースでは利用できません。
- 売却後に賃貸物件へ転居する場合：担保となる新居そのものを購入しないため、対象外
- 実家に戻るなど、新居を購入しない場合：住み替えローンは新居の購入とセットの商品のため利用できない
- 投資目的で収益物件を購入する場合：自身が居住しない物件は、事業用ローンなど別の商品の対象になる
住み替えローンのメリット
住み替えローンの最大の利点は、自己資金が少なくても新居への住み替えを実現できることです。オーバーローンの状態でも、残債と新居の購入費用を分けて用意する必要がなくなります。
住み替えローンの3つのメリット
①自己資金が少なくても住み替えられる
売却代金と自己資金で完済できない場合でも、不足分を新居のローンに含めて借りられます。
②仮住まい費用を抑えられる
売却と購入を同時に進めるため、原則として仮住まいが不要です。そのため、家賃や敷金・礼金など、二重の住居費が発生しにくくなります。
③二重ローンを回避できる
新居を先に購入すると、一時的に2本のローンを抱えることになります。
一方、住み替えローンなら旧居の残債と新居の借入を一本化できるため、返済管理がシンプルになります。
どんな人におすすめ？
- 貯蓄を大きく取り崩したくない人
- 転勤や介護など、住み替えの時期を自分で選べない事情がある人
住み替えローンのデメリット
住み替えローンの主なデメリットは、金利の高さと審査基準の厳しさです。また、売却と購入を同時期に進める必要があります。
住み替えローンの金利は高い？
住み替えローンの金利は通常の住宅ローンより高めです。
日本銀行は2026年6月に政策金利を1.0％まで引き上げており、これを受けて2026年8月時点の住宅ローンの変動金利は、市場全体でおおよそ0.9〜1.3％台の水準となっています。
一方、住み替えローンは、売却額だけでは完済できない部分（オーバーローン部分）の融資リスクが上乗せされるため、通常の住宅ローンより高い金利が設定される傾向にあります。
※金利は2026年8月時点の目安であり、金融機関・審査結果により異なります。
審査は厳しい？
借入額が大きくなる分、年収に対する返済負担率が重視されます。自動車ローンなど他の借入も審査に影響するため、事前の確認が欠かせません。
取扱金融機関は限定的？
住み替えローンを扱う金融機関は、通常の住宅ローンより少数です。選べる選択肢が狭まる点は理解しておく必要があります。
売却と購入は同時に進める必要がある？
原則として、旧居の完済日と新居の決済日を同日にそろえます。日程がずれると、値下げや妥協を迫られる可能性があります。
借入総額はいくらになる？
以下のモデルケースをもとに計算してみます。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 世帯年収 | 680万円 |
| 自己資金 | 250万円 |
| ローン残債 | 1,900万円 |
| 売却予定額 | 1,600万円 |
| 購入予定の住宅価格 | 2,600万円 |
まず、支払いに必要な総額を計算します。
旧居のローン残債：1,900万円
新居の購入価格：2,600万円
諸費用（売却額・購入額それぞれの5％）：
売却費用80万円＋購入費用130万円＝210万円
支払いが必要な総額：
1,900万円＋2,600万円＋210万円＝4,710万円
次に、自己資金と売却予定額を差し引きます。
手元で用意できる資金：自己資金250万円＋売却予定額1,600万円＝1,850万円
必要な借入総額：
4,710万円－1,850万円＝2,860万円
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 支払いが必要な総額 （残債＋新居購入費＋諸費用） |
4,710万円 |
| 手元の資金（自己資金＋売却予定額） | 1,850万円 |
| 必要な借入総額 | 2,860万円 |
月々の返済額はどのくらい？
借入総額2,860万円、返済期間35年、金利2.0％の場合、月々の返済額は約9.5万円です。
年間では約114万円となり、世帯年収680万円に対する返済負担率は約17％になります。
一般的に、返済負担率は年収の20〜25％以内が無理のない目安とされています。今回のケースはその範囲に収まりますが、他の借入がある場合は負担率が上がるため、事前の試算が欠かせません。
※本シミュレーションは、地元エリアの中古住宅相場を踏まえた一般的なモデルケースであり、実際の借入可能額や返済額は金融機関の審査により異なります。
売り先行・買い先行
どちらが良い？
住み替えの進め方には、旧居の売却を先に進める「売り先行」と、新居の購入を先に進める「買い先行」の2種類があります。
売り先行とは？
旧居の売却を終えてから、新居探しに進める方法です。
- 売却額が確定してから資金計画を立てられるため、無理のない予算で新居を探せる
- 売却を焦る必要がなく、複数の購入希望者を比較しながら条件交渉ができる
- 残債額が確定した状態で住み替えローンの本審査に進めるため、審査の見通しが立ちやすい
- 新居がすぐに決まらない場合、仮住まいが必要になる
- 仮住まいの家賃・敷金礼金に加え、引っ越し費用が2回分発生する
- 気に入っていた物件が、売却活動中に売約済みになる可能性がある
買い先行とは？
新居を先に契約し、その後で旧居を売却する方法です。
- 仮住まいを挟まず、新居に早いタイミングで移れる
- 「この物件を逃したくない」というタイミングで購入を決められる
- 売却期限が決まっているため、希望価格より値下げして売却せざるを得ない場合がある
- 金融機関によっては、旧居の残債が確定していない段階では借入可能額の上限が設定される
- 住み替えローンを使わない場合、一時的に二重ローンを抱えることになる
住み替えローンとの相性は？
住み替えローンは、原則として旧居の完済日と新居の決済日を同日にそろえる必要があります。そのため、先に売却額を確定できる売り先行の方が、住み替えローンの資金計画とかみ合わせやすい進め方です。
住み替えローンを
利用するときの流れ
住み替えローンは、大きく4つのステップで進みます。
STEP①現状把握・残債の確認
まずは、旧居のローン残債を確認します。返済予定表や残高証明書で確認できるほか、金融機関への問い合わせでも把握できます。
併せて、自己資金としてどの程度用意できるかも整理しておきましょう。
STEP②金融機関探し・事前審査
住み替えローンを扱う金融機関を探し、事前審査に申し込みます。金融機関によって金利や条件が異なるため、複数を比較するのがおすすめです。
事前審査の結果は、通常2〜3営業日程度で判明します。
STEP③本審査・融資実行
事前審査に通過したら、収入証明書や売買契約書などの必要書類を揃え、本審査に進みます。本審査には1〜3週間程度かかるのが一般的です。
通過後、決済日に旧居の完済・抵当権抹消・新居の購入手続きを同時に行います。
買い替え特約とは？
新居の売買契約に「期限までに旧居が売却できなければ、契約を白紙に戻せる」という条件を付けられる場合があります。
これを買い替え特約といいます。ただし、新居の売主にとっては不利な契約になるため、必ず付けられるとは限りません。
住み替えローンが使えない場合の対処法
審査に通らない場合でも、選択肢はあります。
①つなぎ融資を利用する
一時的に借り入れできる短期融資です。売却と購入のタイミングがずれる期間をつなぐ役割を果たしますが、融資期間は1年以内と短く、金利も高めに設定されています。
②ダブルローン（二重ローン）を利用する
旧居と新居、2本のローンを一時的に抱える方法です。月々の返済負担が大きくなるため、審査における返済負担率の基準がより厳しくなる点に注意が必要です。
住み替えローンに関するFAQ
まとめ
住み替えローンは、旧居の残債と新居の購入費用をまとめて借りられる仕組みです。
自己資金が少なくても住み替えを実現できる一方、金利や審査基準は通常の住宅ローンより厳しくなります。
最後に、今回の内容を振り返りましょう。
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利用の3条件利用には「住み替え目的」「自己資金で完済できない」「審査通過」の3条件があります。
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メリットとデメリットメリットは自己資金の少なさをカバーできる点、デメリットは金利・審査の厳しさです。
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タイミング調整が成功のカギ売却と購入のタイミング調整が、成功の分かれ目になります。
住まい探しのご相談は「八大不動産」へ！
住み替えローンを検討する際は、資金計画に加えて、旧居の売却の見通しを立てることも大切です。
八大不動産では、住み替えに関するご相談を承っております。まずはお気軽にお問い合わせください。
