不動産売却をするとかかる所得税とは？相続に関する控除なども解説

2022-01-16

相続した不動産を売却することになったときに「所得税はいくらかかるのだろう？」と心配になりませんか？
相続後に不動産を売却することでかかってくる所得税や控除、確定申告についてわからないまま進めてしまうと、気付かないうちに損をしてしまうことがあります。
そこで今回は、相続した不動産を売却した際にかかる所得税やその他の税金、節税対策になる控除について解説します。
高浜市、碧南市および西三河エリアで相続した不動産の売却をご検討中の方はぜひチェックしてみてくださいね。

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1. 不動産売却をするなら知っておきたい譲渡所得税とは？
2. 相続した不動産の売却後に節税できる控除や特例とは？
3. 相続した不動産を売却した際の所得税の確定申告はどうする？
4. まとめ

不動産売却をするなら知っておきたい譲渡所得税とは？

まず、不動産を売却をするときにかかる税金は、大きくわけると「譲渡所得税」と「それ以外の税金」の2つにわけられます。
これらは相続した不動産であるか否かにかかわらず課税される税金です。
それぞれについて順番に解説します。

＊譲渡所得税とは何か？

譲渡所得とは、不動産の売却価額からそれにかかった経費を差し引いた「売却益」をいいます。
譲渡所得＝不動産売却価額－（取得費＋譲渡費用）
譲渡所得税とはその譲渡所得に課税される税金で「所得税」「住民税」「復興特別所得税」の総称をいいます。
所得税
個人の所得にかかる税金で、不動産売却をして得た利益に対して課せられます。
住民税
地方税の一種で、不動産売却をして得た利益にかかる税金です。
復興特別所得税
東日本大震災の復興を目的とした税金で、令和19年12月31日まで課税されます。

＊譲渡所得税の税率は？

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間が5年以下かそれを超えるかにより異なります。
短期譲渡所得
「短期」とは、売却した年の1月1日現在での所有期間が5年以下の場合を指し、短期譲渡所得の税率は39.63％（所得税30.63%、住民税9%）です。
長期譲渡所得
「長期」とは、売却した年の1月1日現在での所有期間が5年を超える場合を指し、長期譲渡所得の税率は20.315％（所得税15.315%、住民税5%）で短期譲渡所得に比べ税率は約半分になります。
※短期・長期共に所得税には復興特別所得税を含みます。
短期と長期で税率に倍近くの差があるため、所有期間5年以下での売却を避けるだけでも節税につながるでしょう。

＊それ以外にかかる税金は？

相続による不動産売却をする場合には、譲渡所得税以外に「印紙税」と「登録免許税」もかかります。
＊印紙税とは？
印紙税は、売買契約書や領収書など特定の書類に貼り付ける「印紙」に対してかかる税金をいいます。
売買契約書の取引額に応じた収入印紙を売買契約書に貼り付け、割印を押します。
印紙税の税額一覧（一部抜粋）

100万円超500万円以下：2,000円（軽減税額1,000円）
500万円超1,000万円以下：1万円（軽減税額5,000円）
1,000万円超5,000万円以下：2万円（軽減税額1万円）
5,000万円超1億円以下：6万円（軽減税額3万円）

印紙税を納め忘れると3倍の過怠税がかかるため注意が必要です。
売買契約書は2通作成し、売主と買主それぞれが1通分ずつ負担することが一般的です。
＊登録免許税とは？
登録免許税は、登記にかかる税金をいいます。
登記には、相続した不動産を相続人名義へ変更する「相続登記」や、不動産の所有者を変更する「所有権移転登記」など、種類がいくつかあります。
たとえば親から相続した不動産の場合、親の名義のままでは不動産売却を進めることはできないため、「相続登記」により名義変更をします。
そのため相続した本人または共有者など、相続人へ所有権の移転登記をする必要があります。
登録免許税は登記の種類に応じて税率が異なります。
登記の種類と税率＜売買による移転＞
土地・住宅の所有権移転登記：2％
登記の種類と税率＜相続による移転＞
土地・住宅※の所有権移転登記：0.4％
※土地と建物それぞれに不動産価額の0.4％の税率がかかります。
登録免許税の計算方法
課税標準×税率＝税額

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相続した不動産の売却後に節税できる控除や特例とは？

親が住んでいた実家を相続した際、その不動産を売却し利益が出た場合は、確定申告をしなければなりません。
ここでは、確定申告時の際に節税対策となる所得税の控除や特例について解説します。

＜相続した不動産に相続人が住んでいる場合＞

居住用の不動産を売却した場合の3,000万円控除の特例
3,000万円の控除とは、マイホーム（居住用財産）を売却し、一定要件を満たす場合に、所有期間の長さに関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例です。
この特例を譲渡所得の計算式に当てはめると以下のとおりになります。
譲渡所得＝不動産売却価額－（取得費＋譲渡費用）
譲渡所得に3,000万円の控除を適用する場合
譲渡所得＝不動産売却価額－（取得費＋譲渡費用）ー3,000万円
ただし、相続後まったく住んでおらず空き家状態にしていた場合や、この特例だけのために居住した場合などは、要件に該当しません。

＜相続した不動産が空き家の場合＞

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
被相続人が1人で住んでいた家や敷地等を、相続または遺贈により取得し、一定の要件を満たす場合に、譲渡所得の金額から最高3,000万円の控除ができる制度です。
正式名称を「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。
この特例を利用したい場合は、期間に限りがあるため、平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売却する必要があります。
特例を当てはめる場合の計算式は上記と同じです。
また、上記の「居住用の不動産を売却した場合の3,000万円控除」との併用が可能ですが、2つの特例を合わせて3,000万円が上限となります。

＜相続した不動産に住んでいる場合、空き家両方可＞

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
この特例は、相続により取得した不動産を一定期間内に売却した場合、その不動産にかかる相続税を、譲渡所得税を計算する際の取得費に含めることができる制度です。
取得費に含める相続税額は、以下の計算式で算出できます。
取得費に含める相続税額＝その者の相続税額×譲渡した財産の相続税評価額÷（その者の相続税の課税価格＋その者の債務控除額）
たとえば、相続税の課税対象となった金額が1億円で、そのうち取得した不動産の相続税評価額が5,000万円、相続税が1,000万円の場合は「1,000万円×5,000万円÷1億円＝500万円」という計算になります。
※債務控除（被相続人の債務を遺産総額から差し引くこと）は除外しています。
なお、被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例との併用はできません。
どちらが節税になるか確認した上で選択するといいでしょう。
また特例にはそれぞれ適用するための条件がありますので、詳細については国税庁のホームページにてチェックしてみてくださいね。

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相続した不動産を売却した際の所得税の確定申告はどうする？

相続した不動産を売却して利益が出た場合は、「所得」とみなされるため、確定申告が必要になります。
通常、会社勤めの方の給与所得は、会社が「年末調整」により税金の過不足分を調整してくれます。
しかしながら、不動産売買による所得は個人の取引による利益のため、自分で確定申告をする必要があります。
確定申告をおこなう期間は、基本的に不動産売却をした翌年2月16日～3月15日までの約1か月間です。
確定申告の書類は売主が所在する管轄の税務署の窓口でももらえますが、国税庁のホームページで確定申告書を作成することもできます。
はじめての確定申告のため、窓口で不明点を確認したい方は、税務署に足を運ぶことをおすすめします。
一方、確定申告に慣れている方や忙しくて税務署へ行く時間がない方は、国税庁のホームページから確定申告ができるので活用してみてください。

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◆まとめ◆

相続した不動産を売却する際は、通常の不動産売却の手続きにくわえ、相続に関する手続きもあわせておこなう必要があります。
売却後に確定申告をする方は、譲渡所得税の計算や控除の特例について、あらかじめ理解しておくと確定申告の際にスムーズに計算や手続きをおこなうことができます。
しかし、手続きの多さや複雑な計算が多いので、個人で全てをおこなうことは難しく感じる方もいらっしゃることでしょう。
高浜市、碧南市を含む西三河エリアで不動産売却をご検討中の方、所得税や売却についてご不明な点がございましたら、お気軽に地元密着の八大不動産へお問い合わせください。
売却をお急ぎの方は、買取も可能です。
迅速に対応しますので、不動産査定から売却まで弊社へお任せください。

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