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空き家を売りたい！「そのままの状態」と「更地」で何が違う？
2022-01-17
実家を相続したものの、住む予定がなく「空き家」の管理に困っていませんか？
空き家の管理が大変だから早めに売りたいけれど、「そのままの状態」と「更地」どちらを選ぶべきかの判断は難しいでしょう。
そこで今回は空き家の管理でお困りの方へ向けて、空き家の売り方について「そのままの状態」と「更地」どちらが良いのか、メリットとデメリットについてご紹介します。
さらに空き家を放置した場合に発生する費用についても解説しますので、高浜市、碧南市、その他西三河エリアで空き家を売りたいとお考えの方はぜひご参考にしてください。
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目次
空き家をそのままの状態で売りたい！メリットとデメリットは？
空き家の売り方を知る前に、空き家とはそもそもどのような状態を指すのか、空き家の定義について見てみましょう。
空き家とは、居住やその他使用されていないことが常態化している建築物などを指します。
空き家を分類すると以下のとおりです。
- 二次的住宅：別荘など普段は人が住んでいない住宅
- 賃貸用の住宅：賃貸による空き家状態になっている住宅（新築・中古共）
- 売却用の住宅：売却のために空き家になっている住宅
- その他の住宅：上記以外の住宅で転勤や入院など長期に渡り所有者不在になっている建物
目安としては1年以上人が住んでいない場合は「空き家」となります。
このように空き家となった場合、どのような売り方があるのでしょうか？
「古家付き土地」と「中古住宅」、「更地」は何が違う？
空き家には大きく分けて3つの売り方があります。
古家付き土地
空き家を残したまま売る場合の俗称で、建物自体に経済的価値がなく、あくまでも土地のみの価格として売り出します。
他には「廃屋付き土地」「上物付き土地」「土地※現況古家あり」なども同じような意味合いで表記されます。
中古住宅
こちらも同様に空き家を残したままで売る場合の表記ですが、中古住宅の場合は、そのままのコンディションで住める場合やリフォームなどの手を加えて住める物件などの場合に表記します。
家としてまだ使用できる場合は「中古住宅」、コンディションが悪く家として住めない場合は「古家付き土地」と使い分けると良いでしょう。
更地
更地とは、空き家などの建物が建っておらず、借地権などもなく購入後すぐに建築できる宅地を指します。
空き家の劣化が進んでいる場合などは、建物はないほうがスムーズに売れる可能性が高いため、解体し土地のみの状態で売却します。
空き家をそのままの状態で売るとどうなる？メリットとデメリット
空き家をそのままの状態で売りたい場合、どのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか？
空き家をそのままの状態で売る場合のデメリット
- 空き家が劣化している場合は売りづらい
- 空き家の管理費がかかる
- 時間の経過とともに劣化が進行する
すでに空き家の劣化が進んでいる場合や立地条件が悪い場合などは、買い手を見つけることが難しいかもしれません。
また空き家が売れない場合、売れるまでの間空き家の管理が必要になり、管理のための手間や費用がかかってしまいます。
さらに長い期間売れないと、その間にも空き家の劣化が進んでしまうことも頭に入れておかなければなりません。
空き家をそのままの状態で売る場合のメリット
- 空き家の解体費用がかからない
- 固定資産税が更地に比べて安い
- 買主が金利の安い住宅ローンを利用できる
空き家をそのままの状態で売る場合、「手間がかからない」ことが最大のメリットです。
更地の場合は、解体費用がかかる上、解体工事が完了するまで販売活動もできません。
その点空き家をそのままの状態で売る場合は、すぐに販売活動をスタートさせられます。
買い手が見つかり売買が成立すれば、空き家の現金化も可能です。
また建物付きの土地の場合、「固定資産税の軽減措置（住宅用地）」が適用されます。
固定資産税が住宅用地であれば課税標準を3分の1に減免されるほか、200平方メートル以下の部分に対する課税標準は6分の1に減免されます。
さらに空き家があることで、買主は金利の安い住宅ローンの融資を受けられるため、買主にとっても大きなメリットと言えるでしょう。
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空き家を更地にして売りたい！どんなメリットとデメリットがある？
空き家の劣化具合が酷い場合は、更地にすることで売りやすくなる可能性があります。
ここからは、空き家を解体して更地で売る場合のメリットとデメリットについて見てみましょう。
空き家を更地にするメリットは？
売りやすい
更地の最大のメリットは、新築を検討される方にとって新居のイメージがつきやすいことでしょう。
敷地の広さや周辺環境も把握しやすく、すぐに建築に着手できるため、一般的には更地の方が売りやすく、買い手が見つかりやすいと言われています。
敷地環境を把握しやすい
建物が撤去された更地は、土壌や地盤調査、埋設物の確認などもしやすいのが特徴です。
空き家が残ったままの土地は、解体してからでないと、建物の下にある埋設物や地盤調査はできません。
新しく建築したい方にとって、土地の状況をすぐに確認できるのは、大きなメリットでしょう。
早い段階で高く売れる可能性がある
空き家の劣化が進んでいる場合は、更地にした方が早い段階で高く売れる可能性があります。
空き家を撤去する手間や費用がかからない分、すぐに土地として利用したい方のニーズに応えられます。
空き家を更地にするデメリットは？
解体費用がかかる
空き家を更地にする最大のデメリットは、解体費用がかかってしまうことです。
一般的には木造住宅で1坪あたり3万円程度かかると言われ、30坪の住宅の場合は、90万円程度の費用をみておく必要があります。
また家具や私物など残置物がある場合は、残置物の回収費用もみておかなければなりません。
さらに土地の測量や、整地のための費用がかかる場合もあるため注意が必要です。
固定資産税が高くなる
空き家があることで受けられていた、固定資産税の減税措置が更地にすることで受けられなくなるため、固定資産税も高くなります。
仮に更地のままで売れないと、高い固定資産税を払い続けなければなりません。
そのため固定資産税評価額の高いエリアの方はとくに注意が必要です。
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空き家を売りたいけどそのまま放置！費用や税金はどうなる？
空き家を放置していると、どのような費用や税金がかかるのでしょうか？
空き家を保有しているとかかる費用や税金
固定資産税
空き家の維持費で一番大きなウエイトを占めるのが、「固定資産税」です。
物件の条件や自治体により異なりますが、一戸建ての場合年額10万～15万円程度が目安です。
万が一空き家を10年間放置した場合は、固定資産税だけで100万円～150万円もの費用を空き家へ支払うことになります。
さらに特定空き家に指定されると、これまで200平方メートルまでの敷地部分に対して固定資産税を6分の1に軽減する措置が取られていたものが適用外になるため、大幅な増税が見込まれるでしょう。
空き家の管理費
空き家を所有したら、空き家を維持するための管理が必要になります。
管理会社へ依頼した場合、毎月の巡回費や突発的な修繕費、マンションなどの場合は、管理費と修繕積立金なども発生することを念頭に置いておきましょう。
光熱費
空き家のライフラインを解約していない場合は、毎月の水道光熱費が発生します。
保険費用の発生
火災保険や地震保険など、保険に加入している場合は、毎年保険料が発生することも考えておかなければなりません。
交通費
空き家が遠方にある場合は、空き家へ往復するための交通費もかかります。
このように誰も住んでいない空き家に対して、所有するだけでさまざまな費用やリスクが発生します。
「空き家を売りたい！」とお考えの方は、空き家を正しく管理しつつ、1日でも早く手放すことをオススメします。
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まとめ
空き家を売りたいとお考えの方にとって、そのままの状態で売るべきか、更地にすべきかなど、売り方についてお悩みの方は多いでしょう。
空き家を売りたいと思っても、売り方を間違ってしまうと、思った以上に売却までに時間がかかってしまう場合もあるため注意が必要です。
高浜市、碧南市、その他西三河エリアで空き家を売りたいと考えの方はぜひ、地域密着の八大不動産までお気軽にお問い合わせください。
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