空き家を売るか貸すかでお悩みの方へ！判断基準とポイントを解説

空き家は、売却して現金化する以外に、賃貸物件として家賃収入を得るという活用方法もあります。
どちらを選んでも収入は期待できますが、それぞれ特徴が異なるため、売却すべきか賃貸に出すべきか悩ましいところでしょう。
この記事では、空き家を売るか貸すかの判断基準や、売却する場合の手順と押さえておきたいポイントについて解説します。

空き家を売るか貸すかの判断基準

空き家を売るか貸すかでお悩みの場合、それぞれを比較検討することが判断のポイントとなります。
状況を具体的に思い描くことで、どちらがご自身にとってより良い選択なのかが見えてくるでしょう。
それぞれの方法における主なメリット・デメリットは、以下のとおりです。

空き家を売る場合のメリット・デメリット

空き家を売却する主なメリットは、まとまった現金を手に入れられる点です。
売却額は物件の条件によって異なりますが、一般的に建物は新しいほど高く評価される傾向にあります。
時間の経過とともに資産価値は下がるため、価格を重視するならば、できるだけ早く売却する方が有利と言えるでしょう。
また、売却によって物件の清掃や修繕といった維持管理が不要になるのも大きなメリットです。
デメリットとしては、その空き家をご自身の資産として所有し続けられない点が挙げられます。
将来、生活状況の変化で再び住む場所が必要になったり、不動産投資に関心を持ったりした場合でも、一度手放した空き家を自由に利用することはできません。
さらに、空き家の売却には諸費用がかかるため、売却価格の全額が手元に残るわけではないという点も理解しておく必要があります。

空き家を貸す場合のメリット・デメリット

空き家を貸すメリットは、家賃収入を毎月得られることです。
一度入居者が決まれば、契約期間中は継続的な収入が見込めるため、安定した収益源となります。
また、日常的な清掃や換気といった管理を入居者に任せられる点もメリットと言えるでしょう。
一方、デメリットとしては、入居者によるトラブルのリスクが挙げられます。
たとえば、家賃滞納や近隣住民との騒音問題などが発生した場合、オーナーとして対応する責任が生じることも。
経年劣化などにより建物や設備に故障や不具合が生じた際には、その修繕費用をオーナーが負担しなければならない点も理解しておく必要があります。

どちらがおすすめか

空き家の最適な活用方法は一概には言えませんが、多くの場合、売却が有力な選択肢の一つとなります。
建物の価値は時間とともに下落していく傾向があるため、ご自身で住む予定や、賃貸に出す具体的な計画がないのであれば、できるだけ早く売却する方が経済的なメリットが大きいと言えるでしょう。
また、仮に賃貸に出すとしても、入居者が見つからない期間が長引けば、家賃収入が得られないばかりか、固定資産税や管理費といった維持コストだけがかさみ続けることになります。
こうした点を考慮すると、特に具体的な活用予定のない空き家については、売却を優先的に検討することをおすすめします。

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空き家を売る方法

空き家を売却するには、いくつかの方法があります。
それぞれの方法で特徴や進め方が異なるため、事前に詳細を確認し、ご自身に合ったものを選ぶことをおすすめします。

中古住宅として売り出す

現時点では空き家になっていても、建物が比較的新しい場合は、中古住宅として売却できる可能性があります。
この方法を検討するときは、築年数が20年以内かどうかをチェックしましょう。
一般的に、築20年以内であれば建物にも価値が認められやすく、中古住宅としての売却が期待できるでしょう。
売却価格は、土地の価値に加えて建物の価値も評価されるため、更地（土地のみ）で売却するよりも高くなる傾向があります。
ただし、築年数が20年を超えると、一般的に建物の評価額は大きく下がり、場合によってはほとんど価値が見込めなくなることもあります。

古家付き土地として売り出す

築年数が20年を超えた空き家を、解体せずに現状のまま売却したい場合、「古家（ふるや）付き土地」として売り出す方法がおすすめです。
「古家付き土地」とは、敷地内に古い建物が残存しているものの、売買価格は主に土地の価値に基づいて算定される物件を指します。
建物自体の価値は価格にほとんど反映されないため、売却価格は土地の評価額が中心となります。
実際、築20年を超えるような古い建物は、資産価値がゼロに近いと見なされるのが一般的です。
そのため、無理に中古住宅として売り出すより、土地だけの価格にしたほうが、うまく売れる可能性が高くなります。

空き家を解体する

空き家が一部壊れていたり、老朽化が進んで状態が悪かったりする場合は、売却前にご自身で解体することも一度検討してみましょう。
建物として使用するのが難しい状態では、そのままの形で売却するのは一般的に困難です。
さらに、倒壊の危険性があれば、行政から解体や修繕に関する指導を受ける可能性も出てきます。
もし、使用が難しい空き家を解体して更地（さらち）にすれば、土地として売却しやすくなり、スムーズな取引が期待できるでしょう。
ただし、解体して更地にするには、おおよその目安として1坪あたり3万円～4万円、総額では100万円以上の費用がかかります。

空き家をリフォームする

売主様がご自身の費用負担で建物に何らかの手を加える場合、解体だけでなく、リフォームも有力な選択肢となります。
リフォームによって空き家の状態が見違えるほど良くなれば、現状のまま売り出すよりも早期の売却や、より有利な条件での取引が期待できるでしょう。
ただし、リフォーム工事には相応の費用と期間がかかる点に注意が必要です。
また、大がかりなリフォームを施した場合、その仕上がりが必ずしも買主の好みと一致するとは限らず、かえって敬遠されてしまう可能性も考慮しなければなりません。

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空き家を売るときのポイント

空き家を売るときには、ポイントがいくつかあります。
売却を成功に導くために、以下の点をしっかりと確認しておきましょう。

土地の境界を確認する

まず最も重要なことの一つが、売却する土地の境界を明確にしておくことです。
境界が曖昧なままでは、隣接する土地の所有者との間でトラブルが生じる可能性があります。
そのままでは買主から敬遠されるおそれがあるため、売却前に境界をしっかり確認しておきましょう。

長期の売却計画を立てる

次に、焦らずに売却活動を進めるため、長期的な視点に立った売却計画を立てることが大切です。
なぜなら、空き家の売却には、予想以上に時間がかかるケースも少なくないからです。
物件の立地が郊外である、建物が古い、あるいは特殊な間取りであるといった条件の場合、買い手がすぐに見つからないこともあります。
少しでも有利な条件で、納得のいく売却を実現するためにも、売却期間には十分な余裕を持たせた計画を立てましょう。

建物の状態を確認する

最後に、これから手放す空き家であっても、建物の現状を正確に把握しておくことが重要です。
ここで注意すべきなのは、不動産売買における「契約不適合責任」です。
契約不適合責任とは、売買された物件が契約内容と異なる状態であった場合に、買主を保護するための制度のことをいいます。
売主がこの責任を問われるのは、主に、売買契約書に記載されていなかった、あるいは買主に事前に説明していなかった「瑕疵（かし）」と呼ばれる欠陥が、引き渡し後に見つかった場合です。
このような売却後の思わぬトラブルを避けるためには、まず建物の状態を専門家（ホームインスペクターなど）に依頼するなどして詳細に調査し、正確に把握することが大切です。

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まとめ

空き家の適切な活用法は一概にいえませんが、時間が経つほど売値が下がる点などから、使用の予定がないなら貸すより売るほうがおすすめです。
空き家を売る方法には、中古住宅もしくは古家付き土地として売り出す、売主側で建物の解体やリフォームをおこなうなどがあります。
空き家を売るときのポイントは、土地の境界や建物の状態を確認したり、長期の売却計画を立てたりすることです。