いわくつきの土地は売却できる？価格相場や売却するときの注意点について

いわくつきの土地の売却を検討している方は、「価格は下がるのか？」「どのように売却したら良いか？」など、不安に感じる点があるでしょう。
いわくつきの土地とは過去の事故や事件により心理的抵抗を感じる不動産であり、買い手が付きにくいと言われていますが、売却する方法はあります。
この記事では、いわくつきの土地の価格相場や売却方法、売却するときの注意点をお伝えします。

いわくつきの土地を売却するときの価格相場とは

いわくつきの土地を売却するときに価格への影響があるかどうかですが、結論から申し上げて残念ながら相場価格よりも低くなることが多いです。
しかしながら、土地にどのような事情があるかの内容によって価格への影響の大きさは左右されます。
一般的にいわくつきと言われるものに人の死があります。
事件や事故、自殺や他殺など心理的な抵抗が生じるおそれがあることを心理的瑕疵とよび、心理的瑕疵がある土地は買い手に避けられる傾向があります。
しかし、身寄りのないお年寄りが老衰によって孤独死した場合と、凶悪犯罪に巻き込まれて他殺された場合では印象が異なります。
前者は価格の影響が少なく、相場と同等の価格で売却できる可能性が高いです。
後者は印象が悪く心理的瑕疵があるとして、大幅に価格を下げないと売却できないかもしれません。
自殺に関しても、室内で首を吊って人が亡くなったのであれば価格を下げる必要がありますが、ベランダから飛び降りたのであれば気にしない方も多いです。
状況によって価格への影響が異なることを理解して、ご自身の所有する土地がいわくつきなのであれば、詳細を把握しておくことが大切です。
また、いわくつきの土地と近所で噂されていたとしても、事実かどうか根拠がないのであれば、売却価格に影響しないことが多いです。
殺人事件で人が殺されていると噂になっていた場合、過去の事件を調べて何もなかったことが証明できれば価格を下げる必要はありません。
売却活動をするなかで、購入希望者に対してきちんと説明すれば、何も問題がない土地として売却することが可能でしょう。
いわくつきと言われているとしてもそれが事実なのか、根拠のないでまかせなのかを調べましょう。
縁起が良くない土地だと噂されているが、調べてみると根も葉もない噂だったということもあります。
不利益を被らないためにもしっかり調べておくことは大切です。

具体的な価格相場とは？

一般的にいわくつきの土地は、周辺の相場価格より2〜5割ほど値が下がると思っておくと良いでしょう。
しかし、実際に土地で何があったかによってケースバイケースであるということは覚えておいてください。
そしていわくつきの土地でも、立地が良い・地価が上がっているなど需要があれば、いわくつきであることを受け入れて相場価格で購入する買い手が見つかるかもしれません。
都心で利便性が高い場合や、商業施設や駅に近い場合など、いわくつきということが価格に影響しない可能性もあります。

いわくつきの土地を売却する方法について

いわくつきの土地でも売却を諦めることはなく、売却方法を工夫すればできるだけ高額で売れる可能性があります。
過去に起こった事故や事件の内容によっては、イメージが悪く売却がスムーズにいかない可能性があります。
その土地を買うかどうか大きく左右する「いわく」がある場合や、多くの方が深刻に捉えないと考えられる「いわく」の場合で売却方法が異なるので整理しておきましょう。

土地を駐車場にしてから売却する

過去に悪印象な事故や事件があった場合、土地がかつてと同じ状態のままだと、心理的に抵抗を感じやすく購買意欲がなくなる傾向があります。
その打開策として、土地を駐車場として貸し出して、いわくつきの土地の印象を払拭する方法は有効です。
一度、他の用途で土地を利用することで、心理的瑕疵のイメージが軽減するでしょう。
土地を駐車場として利用する方法は、駐車場としての役割を担えるように準備する必要があるので、売却前にある程度の資金が必要です。

通常と同じ売却方法

いわくつきの土地であっても、不動産仲介会社を利用した通常の売却方法をおこなうことも選択肢の1つです。
不動産仲介会社と媒介契約を結んで、物件情報をインターネットや新聞などに掲載して売却活動をおこないます。
いわくつきというマイナス要素によって、一般の不動産より買い手の母数は減少することは頭に入れておいたほうが良いでしょう。
しかし、心理的瑕疵があるとしても、その他の条件が良ければ売却できる可能性は十分あります。
買い手のなかには過去にあったことを気にしないで、土地の現状を見て購入するかどうかを判断する方もいらっしゃいます。
いわくつきの土地を住居に使用するのは抵抗があるとしても、事務所や倉庫に利用したい方や、収益物件を建てたい方など、需要は見込めるでしょう。
不動産仲介会社はさまざまなネットワークを持っているので、適切な方法で売却活動を進めてくれるでしょう。
売却するなかで価格決めや値下げのタイミングなど、買い手の反応や時期をみて判断しましょう。

いわくつきの土地を売却するときの注意点について

いわくつきの土地を売却するときは、通常の不動産とは異なる注意点に留意する必要があります。
心理的瑕疵の土地の売却で裁判になった事例も過去には存在します。
売却したあとでトラブルにならないよう、あらかじめ注意点を抑えておきましょう。

注意点①告知義務を果たす

いわくつきの土地を所有している方は、告知義務について注意が必要です。
告知義務とは、過去に事故や事件があり不動産に心理的瑕疵があると判断される場合、契約を結ぶ前に売主から買主にその内容について告知しなければならないことです。
宅建業法という法律で定められているルールで、告知は書面に残す必要があります。
人の死に関わる心理的瑕疵はどのような状況が当てはまるかは、国土交通省が策定している「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」で確認できます。
告知義務がある状況としては、他殺や自死、事故死などの原因不明の人の死、死亡した状態で長期間放置され特殊清掃がおこなわれた場合などが該当します。
心理的瑕疵があることによって、売却活動の期間が長くなることや、価格が下がるという不利益を回避するために、告知しないで売却を進めることは大きなリスクが生じます。
原則として、買い手が取引をおこなうかどうかの判断に重要な影響を及ぼすと考えられる事象は告げる義務があります。
告知をせずに不動産を引き渡し、取引後に「いわくつきなら購入しなかった」などと責任を追求されるトラブルの事例があるので注意点として覚えておきましょう。
相手の受け取り方次第で契約不適合責任を問われる可能性があるので、不安に感じることについては相手に隠さず伝えることが賢明です。

注意点②相場価格を調べる

注意点として、いわくつきの土地ということで初めから大幅に価格を下げて売却しないという点も挙げられます。
まずは周辺の土地の相場価格を調べて、適切な価格で売却を開始することが大切です。
市場価格を知っておくことで、買い手から値下げの要求があったときも、どの程度なら妥当なのか判断しやすいです。

まとめ

いわくつきの土地を売却する際は、心理的瑕疵の程度によって価格への影響の大きさは変わってくるということを知っておきましょう。
売却当初から大幅に価格を下げすぎないことや、告知義務を怠らないことが注意点に挙げられます。
売却方法を工夫して、諦めずに販促活動を進めましょう。