近隣トラブルのある不動産を売却する方法とは？気を付けたいリスクを解説

不動産売却において、土地や建物何らかの不具合や欠陥があるときには買主に対する告知義務があります。
では、近隣トラブルは告知義務の対象なのか気になる方もいるのではないでしょうか。
そこで今回は、近隣トラブルをめぐる告知義務や、トラブルを抱えた不動産の売却方法について解説します。

不動産売却で近隣トラブルの告知義務はある？

不動産売却において、近隣トラブルは環境的瑕疵に該当します。
雨漏りやシロアリ被害といった物理的瑕疵と同様、買主に対してトラブルの内容を告知しなければなりません。
売主が近隣トラブルを把握していたにも関わらず買主に告知せずにいると、告知義務違反を問われるため注意が必要です。
では、告知義務のある近隣トラブルにはどのような種類があるのでしょうか。
具体例とともに確認していきましょう。

境界トラブル

たとえば、自身と隣人が主張する境界線が異なっている、植栽や塀などが越境しているなどがよくあるトラブルです。
このような境界線にまつわる近隣トラブルを抱えた不動産は売却が困難なので、早急な対応が必要です。
まず、境界線が確定していないときには確定測量により境界を確定させます。
確定測量は隣地の所有者も立ち会っておこなわれるので、後々の隣人トラブルを防ぎたいときにも有効です。
すでに境界トラブルに発展しているときには、筆界特定制度を利用しましょう。
筆界特定制度では、筆界調査委員が実地調査や測量をおこないもともとあった境界を特定します。
法務省が管轄する行政制度なので、トラブルを抱える隣人も納得してくれる可能性が高いでしょう。
ただし、筆界特定制度にかかる費用（約50万円〜80万円）は申請者の自己負担です。
また、半年から1年以上の時間がかかることも珍しくないため、注意が必要です。

ゴミのトラブル

分別ルールを守らない、近隣にゴミ屋敷があるなど、ゴミにまつわる近隣トラブルも告知すべき環境的瑕疵です。
一戸建てであれば、指定されているゴミステーションを管理している自治会・市区町村窓口にご相談ください。
マンションの場合は、管理組合や管理会社を通して違反者に注意してもらいましょう。
近隣にあるゴミ屋敷は、残念ながら自治体の権限でゴミを撤去することはできません。
ただし、誰も住んでいない空き家の場合には「空家等対策特別措置法」により自治体が取り締まりをおこなえます。
いずれのケースにおいても当事者同士での解決は難しいため、第三者を通じて対処することが大切です。

騒音トラブル

近隣トラブルで問題となりやすいのが騒音トラブルです。
とくにマンションでは上階からの足音、ペットの鳴き声、楽器の演奏などが問題となるケースが珍しくありません。
騒音を出している側は自覚がない方が多く、また、被害を受けている側の感じ方にも個人差があります。
そこで、ゴミのトラブルと同様に当事者同士で解決を図るのではなく第三者に相談しましょう。
このとき、騒音の内容や時間帯を記録するとともに、ボイスレコーダーで証拠を記録しておくことをおすすめします。
管理会社からの注意で解決することが多いものの、改善されない・騒音が悪化するリスクに注意してください。
最終的には裁判で解決する方法もありますが、費用や手間がかかるため、訴訟に発展する前にトラブルを解決できるようにしましょう。

▼この記事も読まれています
不動産売却で国民健康保険料が上がる？3,000万円特別控除に注意！

近隣トラブルを抱える不動産を売却するリスク

近隣トラブルを抱える不動産でも、トラブルの内容をきちんと告知していれば売却は可能です。
ただし、近隣トラブルが解決していない不動産を好んで購入する買主は少ないでしょう。
そのため、売却価格を値下げせねばならない可能性が高いです。
減額幅は近隣トラブルの内容によって異なるだけでなく、買主の許容度によっても変化します。
たとえば、2,980万円を2,900万円にするなど端数部分の値下げで済むこともあれば、大幅な値下げを求められることもあるでしょう。
そもそも買主がなかなか見つかりにくいことが予想されるので、売却活動が長期化するリスクにも注意してください。

自己判断は禁物

売却価格が下がる、売却活動が長期化するリスクがあるため、小さなトラブルは告知せずに済ませたいと感じる方もいるのではないでしょうか。
しかし、近隣トラブルについて告知すべきかどうか迷ったとき、自己判断は禁物です。
売主側が「この程度なら告知する必要はない」と考えたとしても、買主にとっては購入判断に影響を与える可能性があるためです。
そこで、気になる点があるときは不動産会社に相談すると良いでしょう。
基本的には、些細な近隣トラブルでも買主へ告知することになります。

▼この記事も読まれています
戸建て住宅の建物価値は築20年経過すると不動産としての売却価値がなくなる？

近隣トラブルを抱える不動産を売却する方法

不動産を売却するには、おもに次の方法があります。

●不動産会社に仲介を依頼する
●買取業者に買取を依頼する

告知義務がない・条件に恵まれているような不動産なら、仲介により不動産売却できる可能性が高まります。
近隣トラブルも、告知義務がない生活音程度ならあまり気にしない方もいるためです。
また、駅から近い・建物の状態が良いなど条件に恵まれている不動産も一定の需要が見込まれます。
しかし、告知義務がある近隣トラブルを抱えていると、仲介による不動産売却は困難です。
その場合には、訳アリ物件の取り扱いに長けている買取業者へ買取依頼を検討してみてください。

不動産の買取とは？

不動産会社のなかには、物件を直接買い取ってくれる買取業者があります。
近隣トラブルを抱えた訳アリ物件はもちろんのこと、広すぎる土地やアパート1棟など、個人からの需要が期待できない（仲介による売却が難しい）物件などにも対応しています。
即時買取であれば、近隣トラブルのある不動産でもすぐに現金化できるのがメリットです。
買取業者によっては、残置物を残したままでも買取に対応している場合があります。
たとえば、遠方にある実家を売却したいが荷物を処分する手間を省きたいようなケースでも買取がおすすめです。
また、買取であれば契約不適合責任を免責にすることもできます。
環境的瑕疵以外にも、シロアリ被害といった売主でも気が付きにくい不具合・欠陥が売却後に判明したとしても、損害賠償の責任を負わずに済むのがメリットです。
相場価格よりも安くなる
買取の注意点として、相場価格よりも安くなる点が挙げられます。
買取業者は再販売や運用を目的として不動産を買い取っているため、これらの対応にかかる費用の分だけ買取価格は安くなってしまいます。
そこで、少しでも高く売りたいときには注意が必要です。
とはいえ、近隣トラブルを抱えた不動産は値下げしても買主が現れないことも珍しくありません。
売れない間も固定資産税などの費用がかかるだけでなく、金鱗トラブルが深刻化するリスクがあります。
そのため、安くなったとしても買取を利用したほうが良いケースも多いでしょう。
買取業者を選ぶときのポイント
買取業者を選ぶときは、訳アリ物件の取引実績が豊富な業者を選ぶのがおすすめです。
近隣トラブルに対処するノウハウがあるため、一般的な物件を中心に扱う買取業者よりも高く買い取ってもらえる場合があります。
また、買い取ってもらいたい物件が所在しているエリアに精通した買取業者もおすすめです。
地域密着型の買取業者なら、そのエリアのニーズに合わせて不動産を活用できるので、その分だけ高値での買取が期待できます。
同様の理由で、仲介による売却を目指す際もそのエリアでの取引実績が豊富な不動産会社へ依頼すると良いでしょう。

▼この記事も読まれています
不動産を購入すると必要になる確定申告のやり方について

まとめ

近隣トラブルを抱える不動産でも売却は可能ですが、告知義務がある点に注意が必要です。
また、値下げを求められたり時間がかかったりする可能性が高いため、すぐに売却したい場合には買取業者の利用も検討してみてはいかがでしょうか。
弊社では、不動産売却はもちろんのこと買取も対応可能ですので、ぜひお気軽にご相談ください。