家の査定を受ける際に知っておきたいポイント！注意点についても解説

少しでも高い評価を得るためには、どのような方法で金額を算出するのか、チェックされるポイントなどを事前に知っておくことが大切です。
そこで今回は、家の査定を受ける際のポイントとして、査定価格の算出方法とチェックされる内容、知っておきたい注意点について解説します。
マイホームの売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

家の査定をする際のポイント1：算出方法

まずは、もそそも不動産査定とはなにか、査定価格がどのように算出されるのかといった不動産査定の基礎知識について解説します。

不動産査定とは

不動産査定とは、対象の不動産にどれくらいの価値があり、いくらぐらいで売却できそうかを推定し、査定価格を算出することです。
売主は、不動産会社が提示した査定価格をもとに、販売価格を設定するのが一般的です。
不動産査定には、「簡易査定」と「訪問査定」の2種類があります。
簡易査定とは
簡易査定とは、建物の基本情報や、周辺の類似物件の販売価格など、インターネットや役所で閲覧できる書類で調べられるデータをもとに、価格を査定する方法です。
現地に訪問することはなく、査定の当日、遅くても数日後には結果がわかります。
訪問査定
訪問査定は、机上査定で用いたデータにくわえ、現地に訪問して調査した内容を加味したうえで、査定価格を算出する方法です。
この方法だと、査定結果が出るまでに1週間ほどかかります。

査定金額の算出方法

査定金額の算出方法としては、以下の3つが挙げられます。

●取引事例比較法
●収益還元法
●原価法

それぞれの方法について、順番に解説します。
取引事例比較法
取引事例比較法とは、実際におこなわれた取引事例を取集して、対象の不動産の価格を算出する方法です。
取引事例が多いエリアでは妥当な価格を算出できますが、取引事例が少ないエリアの場合は、適正な価格を把握することが難しい可能性があります。
収益還元法
収益還元法とは、対象の不動産を貸し出した場合に得られる家賃から不動産の価格を算出する方法です。
したがって、収益還元法は主にアパートやマンションといった投資用の不動産を対象に用いられます。
原価法
原価法とは、建物を再建築するときにかかる原価（再調達価格）から、築年数に応じて劣化した分を差し引く「減価修正」をおこなって価格を算出する方法です。
原価法では、「再調達価格×延床面積×耐用年数×残存年数（耐用年数－築年数）」という計算式に数字を当てはめて計算します。
あらかじめ設定されている再調達価格や耐用年数を用いた、画一的な計算式による査定方法です。
個別の情報は加味されないため、実務ではあまり用いられていません。
上記のうち、一般的な住宅の査定でよく用いられるのは、取引事例比較法です。

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家の査定をする際のポイント2：建物と周辺環境をチェック

家の査定金額の算出方法について前章で解説しましたが、実際に家の査定をおこなう際には、どのような内容をチェックして評価するのでしょうか。
そこで次に、家の査定でチェックされるポイントについて解説します。
査定をおこなう不動産会社の担当者がチェックするのは、主に建物の状態と周辺環境です。
担当者が具体的にどのような点を見るのか、それぞれのチェックポイントについて解説します。

建物の状態

建物の状態については、以下のようなことが査定価格に影響します。
築年数
築年数は、家の価値に大きく影響します。
なぜなら、建物の構造ごとに法定耐用年数が定められており、その年数を過ぎると、基本的には価値がないものとみなされるためです。
また、築年数の経過とともに売却相場も下がります。
たとえば、木造の一戸建ての法定耐用年数は22年です。
築10年経過した家の売却相場は新築住宅の約半分、築15年で3割程度、築20年になると1割程度まで下がります。
築20年を超えた一戸建ては、建物の価値がゼロとみなされ、査定価格が土地の価格だけになることも少なくありません。
外装
家の外壁や屋根の状態も、査定時にチェックします。
損傷している箇所はないか、外壁塗装を定期的におこなっているかなどを確認し、査定価格に反映します。
内装
家の内装については、壁や床の劣化状態はもちろん、間取り、収納スペースの広さ、雨漏りやシロアリ被害の有無、設備の状態などをチェックします。
また、タバコやペットのにおいが染みついていると、査定価格に影響します。

周辺環境

周辺環境は、買主にとっても購入を決める重要なポイントです。
したがって、駅までの距離や周辺にある施設なども査定時にチェックします。
たとえば、駅や買い物ができる施設、医療施設などが近いと高評価になりやすいです。
線路や幹線道路の近くで、騒音が気になるような立地は、マイナス評価になる可能性があります。

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家の査定をする際のポイント3：知っておくべき注意点

家の査定を受けるにあたって、注意したほうが良い点を事前に知っておくことも大切なポイントです。
そこで最後に、家の査定を受ける際に知っておきたい4つの注意点について解説します。

注意点1：売買相場を把握する

建物の査定を受ける前に、売主自身も相場を把握しておくと、適正な査定価格かどうかあとで判断する際に役立ちます。
インターネットや不動産情報誌などを利用して、近隣で売り出されている類似物件の価格をチェックすると、大まかな相場観をつかめます。
査定の結果、ご自身が調べた相場と大きな差がある場合は、不動産会社に査定の根拠を質問し、納得したうえで売却を検討しましょう。

注意点2：整理整頓・清掃をする

訪問査定の際、家のなかがきれいに片付いていたり、水回りに清潔感が感じられたりすると、物件に対する印象が良くなります。
したがって、家の売却を検討する場合は、不要なものを処分し、家の掃除を徹底的におこないましょう。

注意点3：リフォーム履歴を確認する

外壁を塗装したり、水回りの設備を新しいものに入れ替えたりなど、リフォームをおこなっている場合は、工事の履歴やそのときの書類を確認しておくことをおすすめします。
築年数が古くても、リフォーム済みの物件は、プラス評価になる場合があります。
ただし、売却のためのリフォームはあまりおすすめしません。
なぜなら、リフォームにかかった費用を上乗せして売却できるわけではないからです。
リフォームが必要かどうかは、不動産会社の担当者と相談しながら、判断することをおすすめします。

注意点4：建物の長所や不具合を把握する

訪問査定の際には、建物の長所を担当者にアピールすることも大切です。
売主だからこそわかるエリアの暮らしやすさや、物件の長所を把握しておきましょう。
また、欠陥や不具合など、気になることがあれば正直に伝えることが大切です。
あとで発覚すると、家の売却に影響する可能性があります。
売却後に発覚した場合は、契約不適合責任を問われる恐れがあるため注意が必要です。

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まとめ

家を売却する際におこなう査定には2種類の方法があり、一般的な住宅の査定価格の算出には、取引事例比較法という方法を用いることが多いです。
査定の内容は、主に建物の状態や周辺環境についてで、築年数や外装、内装、駅からの距離、周辺にある施設などをチェックします。
少しでも良い評価になるよう、整理整頓や清掃を徹底的におこなうことはもちろん、リフォーム履歴や物件の長所などをまとめておき、査定時にアピールしましょう。