不動産売却における負動産とは？解決方法と富動産にするポイントを解説

2022-01-30

「不動産を所有しているけど、空き家状態になっている」もしくは「相続予定の不動産について活用方法で悩んでいる」という方は、不動産が「負動産」にならないよう早めに不動産売却することをオススメします。
不動産を空き家として放置してしまうと、将来費用ばかりがかかる「負動産」になってしまうかもしれません。
そこで今回は、負動産とはどういったものか、また負動産を富動産にするために押さえておきたいポイントについて解説します。
さらに負動産になってしまった場合の解決方法についてもご紹介していますので、高浜市、碧南市、その他西三河エリアで不動産売却をご検討中の方はぜひ、チェックしてみてくださいね。

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1. 不動産売却の前に気をつけておきたい「負動産」とは？
2. 不動産売却で負動産を富動産にするポイントとは？
3. 不動産売却で扱いが難しい負動産の解決方法とは？
4. まとめ

不動産売却の前に気をつけておきたい「負動産」とは？

不動産の一般的なイメージとして、「資産」として捉えている方が多いのではないでしょうか？
一方で不動産を所有するには、維持管理するための費用や、固定資産税など、金銭的な負担も必要です。
所有している不動産に住んだり、賃貸物件として貸したりする場合は資産性はありますが、放置状態の空き家や、地方のひと気のない場所にある不動産は、放っておくと売るに売れず費用だけがかかる恐れがあります。
「負動産」とは、そうした買い手がつかず、費用だけが発生する資産性のない不動産を指します。
負動産の例

廃屋状態になっている空き家
空室が目立つ賃貸物件
観光客の減った土地にある別荘

総務省統計局の平成25年時点でのデータによると、全国にある住宅の空き家総戸数は820万戸で、5年前の平成20年から比べると63万戸（8.3％）増加しており、空き家率も平成20年から0.4％上昇し13.5％へと増加しています。
このような空き家状態となっている不動産は年々増加傾向にあり、社会問題になっています。
そのことから、平成26年11月には「空家等対策の推進に関する特別措置法」が成立され、国をあげて空き家対策に乗り出しています。

空家等対策の推進に関する特別措置法とは？

空家等対策の推進に関する特別措置法とは、空き家を適切に管理できていないことから起こる、防災・衛生・景観面の悪化に対して地域住民の生命や身体、財産等を保護するための法律です。
これにより、空き家の実態を調査し、適切な管理の指導や空き家の活用促進を目指すとされています。
また適切に管理されていない空き家は「特定空家」に指定され、固定資産税の優遇措置の解除や、地方自治体による助言や指導、勧告や命令がなされます。
それでも従わない場合は、行政代執行による空き家の撤去および罰金を課せられるため、注意しなければなりません。
出典元：総務省統計局ホームページ「1 空き家等の住宅に関する主な指標の集計結果について」

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不動産売却で負動産を富動産にするポイントとは？

大切な不動産を「負動産」ではなく「富動産」にするためにはどうすれば良いのでしょうか？

負動産にしないためにやっておきたい3つのこととは？

今のうちから親と話しておく
不動産を「負動産」にしないためには、相続が発生する前に親や兄弟などと話し合っておくことが重要です。
親がどのように考えているのか兄弟間で共有し、意向に沿えるようであれば、それに向けて備えておきましょう。
関係者全員が揃うときに、早めに話し合っておけば、あとで慌てることもありません。
すでに互いに自宅がある場合は、不動産会社へ査定依頼をし、不動産の価値について把握しておくのも良いでしょう。
不動産の名義人を確認しておく
相続予定の住宅が祖父母の時代からの実家の場合、早めに登記簿謄本にて名義人を確認しておきましょう。
親の代で名義変更していない場合、祖父母の代の兄弟も所有者になっているなど、自分たちの知らない相続人がいるかもしれません。
相続人の所在がわからない場合、相続の手続きが煩雑になる可能性があることに注意が必要です。
不動産売却をする際には、名義人全員の同意が必要になるため、早めに確認をしておきましょう。
隣家との境界線を確認しておく
親や祖父母の代で建てた戸建ての不動産は、隣家との境界線が曖昧になっている場合もあります。
所有地の境界線が曖昧なままでは、売却や建て替えをする際にトラブルに発展するかもしれません。
親が健在なうちに境界線を確定し、境界確定書の作成をしておくと安心です。

「富動産」にするために押さえておきたいポイントとは？

不動産の価値が下がる前に手放す
木造住宅の場合、法定耐用年数が22年と規定があるため、築後20年ごろから建物の市場価値はほぼゼロになると言われています。
また空き家として放置してしまうと湿気が溜まりやすかったり、害虫が住みついたりと、管理も大変なことから、思ったよりも早く不動産の価値が下がってしまうかもしれません。
「富動産」として現金化できるうちに手放すことで「負動産」になることを防げるでしょう。
更地にすることも検討してみる
すでに空き家状態の場合は、「負動産」になる前に「更地」を検討してみるのも良いでしょう。
更地にすることで、新築や駐車場としての利用を検討している購入希望者の目に留まりやすくなり、富動産として売却できる可能性が高まります。
一般的に古家付き土地よりも更地のほうが高く売れる可能性があると言われています。
負動産になってしまう前に、富動産としての土地の利用方法について検討してみると良いでしょう。

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不動産売却で扱いが難しい負動産の解決方法とは？

最後に負動産になってしまった場合の解決方法についてみていきましょう。
物件の価値を高めるためには、不動産の新たな活用方法について目を向けることがポイントです。

解決方法1．高齢者向けの戸建て老人ホームを検討してみる

お年寄りの方が低価格で安心のサービスを受けられる「特別養護老人ホーム」は圧倒的に数が不足していることをご存知でしょうか？
また有料老人ホームは多額の費用がかかるため、介護の必要な方が老人ホームに入居したくてもできないのが現状です。
そのため現在注目されているのが、空き家を活用した「戸建て老人ホーム」です。
空き家の活用にも一役買ううえ、その地域で暮らしたいという入居者のニーズにも応えられるとあり、今後も増えていくことが予想されます。

解決方法2．郊外の空き家は移住者向けに賃貸や売却を検討してみる

近年新型コロナウィルスによる社会情勢の変化から、地方への移住を希望される方が増えています。
地方では美味しい空気や綺麗なお水、家の前が畑など、都心の狭小地でお住まいの方にとって、恵まれた環境が整っていることが人気の理由です。
また平日は都心部で働き、週末にセカンドハウスとして利用を検討している方など、郊外の空き家は、時代の変化と共にニーズが高まっています。

解決方法3．カフェなどの店舗としての利用を検討してみる

一軒家の場合、中を少しリノベーションするだけで、素敵な古民家カフェや雑貨店など、ショップとしての利用もできるかもしれません。
ただし店舗に賃貸物件として貸す場合は、通常の住宅と違い、リノベーションなど建物の改修を自由にしてあげることも重要です。
賃貸物件は制限が多くリノベーションなどしづらいため、戸建ての立地を生かした柔軟な対応を心がけることで、他との差別化も可能です。
このように、住宅としてだけでなく、さまざまな活用法を検討することが負動産にしないための解決方法と言えます。
万が一、負動産になってしまった場合でもそのまま放置するのではなく、不動産会社と相談しながら解決方法を模索することをおすすめします。

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まとめ

不動産はきちんと活用しないと、管理費や固定資産税だけを支払って、収益を生まない「負動産」になる可能性があります。
大切な資産である不動産を「負動産」にしないためにも、早い段階で不動産売却や活用方法について親族間で検討しておくと良いでしょう。
高浜市、碧南市、その他西三河エリアで不動産売却をご検討中の方、またはどのように不動産を活用したら良いのかお悩みの方はお気軽に八大不動産までお問い合わせください。

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