相続した不動産を売却するときの流れと遺産分割や相続登記する際の注意点

不動産を相続する機会は、生涯のうちに何度も訪れるものではありません。
そのときが訪れるまでは、相続の手続きや流れ、相続した不動産の売却についてご存知ない方も多いでしょう。
そこで今回は、相続した不動産を売却する場合の流れや注意点、相続登記について解説します。
高浜市、碧南市、その他西三河エリアで、不動産売買についてご検討中の方はぜひご参考ください。

相続した不動産を売却する場合の手続きと流れ

まずは不動産の相続が発生した場合におこなう、相続手続きの流れについてチェックしてみましょう。

①7日以内に被相続人の死亡届を提出

被相続人が亡くなったら、7日以内に市区町村役場に死亡診断書とともに死亡届けを提出します。
また葬儀の手配や金融機関への連絡、公共料金の解約または名義変更手続きも並行しておこないましょう。

②遺言書を確認する

次におこなうのが遺言書の確認です。
遺言書があるかないかで、その後の手続きが異なります。
生前に遺言の有無を確認していない場合は、被相続人が生前利用していた金庫や机まわり、押し入れの中などをチェックしてみましょう。
また家にない場合は、公正証書遺言を作成しているかもしれません。
公証役場にある「公正証書遺言検索システム」で検索できますので、そちらも確認してみると良いでしょう。
ただし、遺言書が見つかっても決して開封してはいけません。
偽造等防止のため、必ず家庭裁判所で「検認」の手続きが必要です。
自宅または公正役場にて遺言書が見つかった場合には、遺言書の内容に従います。

③法定相続人を確定する

遺言書がなかった場合は、法定相続人を確定させるための戸籍謄本を取得します。
被相続人の親や兄妹、子など親族をすべて洗い出し、法定相続人を確定させます。

④相続財産を確定する

法定相続人が確定したら、次は相続財産について調査します。
相続財産を調査する際には、プラスになる財産ばかりではなく、マイナスの財産もあります。
プラスの財産からマイナス分と葬儀などの費用を差し引いた金額に対して相続税が発生するため、プラスとマイナスをわけて書き出してみましょう。

⑤遺産分割協議書を作成する

法定相続人と相続財産が確定したら、遺産分割協議書を作成します。
形式や書式のルールはとくにないため、相続人自ら作成することもできますが、登記簿謄本に記載されているとおり、正確に記載しなければなりません。
心配な場合は司法書士へ依頼することも可能です。
また遺産分割協議書は相続人全員の署名捺印が必要です。
相続人全員分の署名が集められず進まない場合は、遺産分割調停を家庭裁判所へ申し立てることもできます。

⑥必要書類を準備する

相続手続きをする際にはたくさんの書類が必要になります。
また書類によっては、日数がかかるものもあるため、早めに手配することをおすすめします。
相続手続きについての必要書類

• 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）
• 被相続人の住民票の除票（本籍記載のもの）
• 相続人全員分の戸籍謄本（被相続人死亡後の日付のもの）
• 相続人全員分の住民票の写し
• 相続人全員分の印鑑証明書
• 遺言書もしくは遺産分割協議書
• 相続不動産の登記事項証明書
• 不動産を相続する方の住民票
• 対象不動産の固定資産評価証明書

書類の準備が整ったら、法務局へ不動産登記変更の申請をします。

⑦相続不動産の名義変更をする

書類等の準備ができましたら、被相続人から相続人へ相続不動産の名義変更手続きをします。
相続登記については司法書士へ依頼することが一般的です。
ただし司法書士へ依頼した場合、報酬として数万円～10万円程度の報酬が必要になります。
少しでも費用を抑えたい方はご自身で申請することも可能です。
自分で申請する場合の流れについては、のちほど解説します。

相続不動産を売却するときの遺産分割と相続登記についての注意点

相続した不動産を売却するときには、いくつか注意点があります。

注意点①相続不動産の遺産分割方法

相続不動産を売却したい場合の注意点は、均等にわけることが難しく、複雑であることです。
相続不動産を遺産分割する際には以下の方法があります。
現物分割
現金はA、車はB、不動産はCと相続人それぞれが現物を相続する方法です。
実際の相続においてよく見られる遺産分割方法です。
代償分割
Aが代表して相続し、BとCには相続分に見合った金銭または、同等の価値の物を支給する遺産分割方法です。
共有
不動産を共有で所有することをいいます。
共有で所有すると、売却をする際に、全員の承認が必要となります。
連絡の取れない共有者がいる場合は、勝手に売却できないことが注意点です。
また共有者が亡くなった場合などは、相続人が増え、売却したい場合は、さらに手続きが複雑になります。
換価分割
不動産を売却し、その売却代金を相続人で分割する方法です。
売却を前提とした分割なら、換価分割がおすすめです。
ただし、対象不動産に子が住んでいる場合は、換価分割できないことが注意点の1つです。
そのため同居人がいる場合は、「現物分割」または「代償分割」、相続不動産に住む予定がない場合は「換価分割」と状況によって選択すると良いでしょう。
また「共有」は将来のトラブルを防ぐため、極力避けたほうが良いでしょう。

注意点②相続登記を済ませないと不動産売却ができない

相続登記をしないまま不動産に住み続けても、現状は問題がないように感じます。
問題となるのは、不動産売却や不動産を担保にお金を借りたい場合など、不動産活用をしたい場合です。
相続登記をしていない不動産は民法177条により、買主に対して自分の不動産だと主張することはできません。
また、親の代で相続登記をしていなかった場合には、共有者が失踪していたり、自分の知らない共有者がいたりと、承認をとりたくてもとれず、売却できないケースがあります。
さらに相続登記をしていない物件は、事故が起きてしまった場合の不動産賠償なども受けられません。

相続不動産を売却するなら押さえておきたい！相続登記について

相続不動産の売却をしたい場合、相続登記を済ませておかないと売却することはできません。
最後に売却の際に必ず必要となる相続登記についてチェックしておきましょう。

相続登記とは？

相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった場合、所有者を被相続人から相続人へ変更するためにおこなう名義変更手続きを指します。
現段階では任意のため、相続登記に対しての申請期限はなく、しなくても罰則はありません。
ただし2024年（令和6年）4月1日からは相続登記が義務化されます。
現在日本では、相続登記をしていないことから、所有者不明となっている土地が溢れていることをご存知でしょうか？
所有者不明の土地は、利用や管理が困難なことから公共事業や災害復興の妨げになっているため、早急な解決策が求められています。
そのうちの1つが不動産登記法の改正による、相続登記の義務化です。
これにより、不動産相続を知った日から3年以内に相続登記をすることが義務化され、正当な理由のない申請漏れは10万円以下の過料が課せられます。
相続登記は後回しになりがちですが、すぐに売却をしない場合でも、早めに済ませておいたほうが良いでしょう。

相続登記の流れは？

相続登記は司法書士への依頼が一般的ですが、自分で申請することも可能です。
自分で相続登記をする場合の流れ

• 遺言書を確認する
• 遺言書がない場合は法定相続人と相続財産を確認する
• 相続不動産の登記事項証明書を準備する
• 遺産分割協議書の作成
• 相続登記申請書の作成
• 相続登記申請

相続登記申請は、不動産の所在地を管轄する法務局で手続きできるほか、オンラインや郵送でも手軽に申請可能です。
相続登記が義務化される前に、早めに申請することをおすすめします。

まとめ

相続はあるとき突然訪れます。
遺産相続の手続きには時間や手間もかかりますし、親の代から相続登記をしていない場合は、手続きも複雑になるかもしれません。
とくに不動産については均等に分割することが難しいため、親が元気なうちに兄妹姉妹で集まって話し合っておくと良いでしょう。
高浜市、碧南市、その他西三河エリアで相続した不動産の売却でお悩みの方は、八大不動産までお気軽にお問い合わせください。

八大不動産では、宅建士、賃貸住宅経営管理士、空き家マイスター、ファイナンシャルプランナー、相続診断士が在籍しています。