自宅に住みながら不動産売却できる！賢く利用したいリースバックとは？

順調に住宅ローンの支払いをしてきた方でも、急にまとまったお金になり、一時的に支払いが困難になる可能性があります。
そんな時に検討したいのが「リースバック」です。
そこで今回は自宅に住みながら不動産売却できる、リースバックの仕組みやメリットとデメリットについて解説します。
高浜市、碧南市、その他西三河エリアで不動産売却をご検討中の方はぜひご参考ください。

不動産売却し住み続けられる「リースバック」とはどんな仕組み？

リースバックとは、自宅を不動産会社や投資家へ売却し、あらためて賃貸借契約を結んだ後、賃料を支払うことで自宅に住み続けられる方法です。
不動産売却後も引っ越す必要がないため、生活環境を変えることなく、まとまったお金を手に入れられます。
「住宅ローンの支払いが厳しい」、「病気や進学でまとまったお金を調達したい」そんな方に便利な仕組みです。

教えて！リースバックの仕組み

ではどのような仕組みでリースバックをするのか見ていきましょう。
査定依頼をする
まずはリースバックをおこなう不動産会社へ相談し、査定依頼をします。
売買契約と同時に賃貸借契約を締結する
査定価格に納得したら、不動産会社と売買契約と同時に賃貸借契約を締結します。
わからないことは契約前に確認し、疑問を解消した上で契約の締結をおこないましょう。
住宅ローンを全額返済して所有権移転手続きをする
売買契約を締結したら、自宅の売却代金を受け取り、住宅ローンを全額返済します。
その後抵当権の抹消手続きをし、所有権移転手続きを完了させます。
家賃を支払う
不動産会社または投資家に対して毎月家賃を支払い、引き続き自宅に住み続けます。
このように不動産売却後も環境を変えることなく自宅に住み続けられることが大きな特徴です。

一般的な不動産売却と何が違う？リースバックのメリットとは？

次にリースバックのメリットについて、一般的な不動産売却と何が違うのか比較しながら見ていきましょう。

メリット①不動産売却後も自宅に住み続けられる

一番のメリットは、不動産売却後もそのまま自宅に住み続けられることでしょう。
一般的な不動産売却では、通勤・通学のしやすさや、住み心地などをチェックしながら新しい住まいを探さなくてはいけません。
リースバックなら不動産売却後もこれまでと変わらない生活が送れます。

メリット② 引っ越しの必要がない

引っ越しの必要がないことも大きなメリットです。
一般的な不動産売却の場合は、引き渡しまでに引っ越しを済ませておかなければなりません。
また引っ越しのタイミングが早すぎると二重家賃が発生し、反対に遅すぎると購入者への引き渡しができないため、スケジュール調整も難しいところです。
自宅に住み続ける場合は、そうした煩わしい準備や引っ越し費用も必要ありません。

メリット③早い段階で住宅ローンを完済できる

リースバックは売却代金を一括で受け取れるため、そのまま住宅ローンの返済に充てられます。
一般的な不動産売却の場合で、住み替え先を購入する場合は、新たに住宅ローンを抱えることになります。
売却金額を全額返済に回すことで、早い段階で住宅ローンを完済できるため、生活を立て直すことも可能になるでしょう。
また売却代金が住宅ローンを上回る場合は、手元にお金を残すこともできるでしょう。

メリット④周囲に気付かれずに売却できる

周囲に気づかれずに、売却できるのもリースバックのメリットです。
一般的な売却の場合、ホームページや広告に情報を掲載し購入希望者を探すため、周囲に気づかれてしまう可能性があります。
リースバックは購入希望者を募集する必要がないため、売却物件の情報が公開されることはありません。
そのため、周囲に気付かれることなく生活を立て直せるのです。

メリット⑤将来自宅を買い戻せる可能性がある

買戻し特約がある場合は、将来自宅を買い戻せる可能性があります。
通常の不動産売却では一旦自宅を売却してしまうと自分で買い戻すことは難しいでしょう。
買戻し特約の付いたリースバック契約なら、将来経済的に安定した際に自宅を買い戻せるかもしれません。
経済的に厳しい状況になったら賃貸の形で生活し、収入が安定したら買い戻す、このように経済状況に合わせてフレキシブルに対応できるのが、リースバックのメリットでもあるでしょう。

一般的な不動産売却と何が違う？リースバックのデメリットとは？

ここからはリースバックをする際に知っておきたい、デメリットについてご紹介します。

デメリット①売却金額は相場よりも安い可能性がある

売却金額は、周辺相場に比べると安くなる可能性があります。
目安として周辺相場の60～90%程度になることが一般的です。
理由は投資用不動産として維持管理するため、諸費用を含めた年間の利回りを考慮しなければならないからです。
またリースバック期間終了後には、不動産市場の変化により相場が変動している恐れがあるため、買取価格についてもリスクや損失を考慮した価格設定になってしまうのです。

デメリット②賃料が相場よりも高い可能性がある

リースバックの賃料は周辺の類似物件と比較すると高い可能性があります。
目安としては1年分の家賃は売却額の8～12%、それを12か月として割った金額が1か月分の家賃となることが一般的です。
例）1,200万円で売却した不動産の1年分の賃料を10％とした場合
1,200万円x10％÷12か月＝10万円
このように計算した場合、周辺相場と比べるとどうしても賃料は高くなることが多いでしょう。
そのため、長期間に渡り住み続ける場合には、賃料負担が重く感じられるかもしれません。
また売却金額で賃料が決まるため、売却金額が高い場合は、比例して賃料が高くなることも考えておかなければなりません。
売却後の住む期間や売却金額も考慮し、リースバックを検討する必要があるでしょう。

デメリット③買い戻す際には売却金額よりも高くなる

リースバックで売却した不動産を買い戻す際には、売却金額よりも高くなることを念頭におかなければなりません。
理由は投資用不動産としてリースバックをおこなうため、諸費用と利益を上乗せした価格でないと損失が出る可能性があるからです。
買戻し金額は、リースバックによる売却価格の1～3割増しで設定されることが一般的です。
1,200万円で売却した不動産を買戻す場合は、おおよそ1,320万円～1,560万円ほどになると考えられるでしょう。

デメリット④リースバックできない可能性もある

リースバックをしようとしても、条件によって利用できない可能性もあります。
①住宅ローンを滞納し競売にかけられた場合
競売にかけられた物件は、裁判所に差し押さえられているため、リースバックは利用できません。
さらに競売の売却代金で住宅ローンを全額支払えなかった場合は、引き続き支払わなくてはならず、家も奪われた上にローンが残ることも少なくありません。
競売を回避するためには、住宅ローンの支払いが厳しくなった時点で早めに金融機関や不動産会社へ相談することが重要です。
②住宅ローンの残額が売却予定額よりも大幅に上回る場合（オーバーローン）
売却をしても大幅に住宅ローンの残債がある場合には、リースバックは認められないかもしれません。
理由は金融機関にとって貸し倒れのリスクが生じるからです。
リースバックの売却金額で住宅ローンを一部返済したとしても、その後は周辺相場よりも高い賃料の支払いが待っているため、それに上乗せして住宅ローンの残債を支払うことは実質難しいでしょう。
一見便利に感じるリースバックですが、このようなデメリットも理解したうえで、利用するかどうか不動産会社とよく相談して決めると良いでしょう。

まとめ

一時的な経済困難で、住宅ローンの支払いが難しくなることは誰にでも起こりうることです。
住宅ローンの支払いが厳しくなった際には、短期的利用を目的とし、リースバックを検討してみても良いかもしれません。
メリットとデメリットをしっかりと把握した上で、早めに不動産会社へ相談してみましょう。
高浜市、碧南市、その他西三河エリアにお住まいの方で住宅ローンの支払いでお悩みの方は、八大不動産までお気軽にお問い合わせください。
売主様にとって最良の選択になるよう、全力でサポートいたします。

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