不動産売却するなら覚えておきたい！「契約不適合責任」の概要や注意点とは？

2022-03-12

中古不動産を売却される方にとって心配事の1つが「売却後に不具合が発覚すること」ではないでしょうか？
こうしたトラブルが起きないよう売主が負う責任を「契約不適合責任」といいます。
そこで今回は不動産を売却する際に知っておきたい契約不適合責任についての概要や瑕疵担保責任との違い、注意点について解説します。
高浜市、碧南市、その他西三河エリアで不動産の売却をご検討中の方はぜひご参考ください。

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1. 不動産売却するなら覚えておきたい！「契約不適合責任」とは？
2. 不動産売却時に知っておきたい契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い
3. 不動産売却で契約不適合責任を負わないための3つの注意点
4. まとめ

不動産売却するなら覚えておきたい！「契約不適合責任」とは？

売主は売買契約において、種類や品質、数量に関して契約内容と異なるものを引き渡した場合、買主に対して責任を負わなければなりません。
それが「契約不適合責任」です。
例えば雨漏りがある物件は「雨漏りあり」と契約書に記載し買主に伝える必要があるのです。

買主が売主に追及できる責任とは？

売主に対して買主が追及できる責任は以下の5つです。
①追完請求
追完請求とは改めて完全な給付を請求する方法です。
種類が違う場合は、買主は同じ種類のものを再度給付するよう請求できます。
ただし不動産に関してはこの世に同じものはない特定物のため、「数量」の概念はありません。
不動産で追完請求をする場合は、目的物の修補となることが一般的です。
たとえば雨漏りがある不動産を「雨漏りなし」として売却した場合、買主から追完請求されれば、売主は雨漏り箇所を直さなければなりません。
②代金減額請求
代金減額請求とは売買価格を減額する請求方法です。
追完請求したにもかかわらず売主が実行しない場合には、代金減額請求をおこないます。
また「土地の面積が足らなかった」など追完請求をしても実行できない内容の場合は、はじめから代金減額請求できます。
基本的には、修理できるものは修理し、どうしても修理できないものや、お願いしても実行してくれない場合にのみ代金減額請求をします。
③催告解除
追完請求をしても売主が応じない場合、代金減額請求をしますが、それでは補えないほどの致命的な欠陥がある場合、売主に対して購入を止めると伝えることを「催告解除」といいます。
催告解除による契約解除は「最初から契約は発生していないもの」とされるため違約金の発生はなく、売主は買主に対して無条件で売買代金の返還をおこなわなくてはなりません。
④無催告解除
催告解除に対して無催告解除とは、追完請求したにもかかわらず売主が応じない場合に、買主が催告することなく直ちに契約を解除できる権利です。
⑤損害賠償請求
損害が発生した場合には、売主に原因がある場合にのみ損害賠償請求をすることができます。
契約不適合責任における損害賠償請求とは、売主が故意に隠した不具合や過失による損害でない限り損害賠償請求はできません。

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不動産売却時に知っておきたい契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い

「契約不適合責任」は、2020年4月1日から施行された新しい民法です。
それまでは120年にわたり旧民法の「瑕疵担保責任」が定められていました。
新民法と旧民法のそれぞれの違いを比較しながらおさらいしてみたいと思います。
契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いとは？
旧民法で定められていた「瑕疵担保責任」とは、「瑕疵」つまり隠れた傷や不具合について売却後発見された場合は、売主が責任を負うという制度でした。
瑕疵が発見された場合は、1年以内なら売主に対して損害賠償請求ができ、その上で契約の目的が果たせない場合は、無条件で契約を解除できるとされていました。
法的責任

瑕疵担保責任：法定責任
契約不適合責任：契約責任

瑕疵担保責任の場合は、隠れた瑕疵があった場合の責任について特別の規定（法定責任）を定めていました。
契約不適合責任では、隠れていたかどうかは関係なく、契約に適合しているかどうかについて責任（契約責任）が発生します。
要件

瑕疵担保責任：隠れたる瑕疵
契約不適合責任：契約の内容に合致しない場合

瑕疵担保責任では、売却前に買主が細心の注意を払っても発見できなかった瑕疵かどうかが重要なポイントでした。
対して契約不適合責任では、契約内容に適合しているのか、いないのかが重要なポイントです。
買主が請求できる権利

瑕疵担保責任：契約解除、損害賠償請求
契約不適合責任：追完請求、代金減額請求、催告解除、無催告解除、損害賠償

瑕疵担保責任では契約解除と損害賠償請求の2つのみでしたが、契約適合責任では5つの請求ができるようになりました。
損害賠償責任

瑕疵担保責任：無過失責任
契約不適合責任：過失責任

無過失責任では損害の発生について、故意や過失がなくても責任を負わなければなりませんでした。
過失責任では、故意や過失がなければ、損害賠償の責任を負う必要はありません。
損害の範囲

瑕疵担保責任：信頼利益
契約不適合責任：履行利益（信頼利益も含む）

信頼利益とは、契約が無効、不成立だった場合に、その契約が有効であると信じたために被った損害をいいます。
対して履行利益は、契約が履行されたなら債権者が得られるはずの利益を失った損害をいいます。
旧民法の瑕疵担保責任では、隠れた瑕疵があるかどうかで責任が発生していましたが、新民法の契約不適合責任では、契約書に書かれていない不具合について責任を問われます。
隠れていたどうか曖昧な判断基準だったものが、明確化されわかりやすくなったものの、買主の請求権利は増えていますので、瑕疵担保責任に比べ売主の責任は重くなったと言えるでしょう。

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不動産売却で契約不適合責任を負わないための3つの注意点

では最後に、不動産売却で契約不適合責任を負わないための気を付けておきたい3つの注意点について解説します。

注意点①契約書の特約や免責事項をきちんと記載する

契約書に特約や免責事項を記載することも重要な注意点の1つです。
とくに築年数の経った建物の場合は、さまざまな箇所が劣化している可能性があるため、買主が合意すれば全面的に免責をする特約を入れることも可能です。
ただし懸念事項は一つひとつ丁寧にピックアップし、買主に了解をとりながら進めていかなくてはなりません。
まずは、売主が知っている不具合をすべて買主へ説明し、伝えることが後のトラブルを防ぐということをしっかりと頭に入れておきましょう。

注意点②通知期間を設定する

契約不適合責任は任意規定のため、通知期間について決められていないことが注意点の1つです。
つまり買主の通知期間を設定しておかないと、長期間に渡り売主は契約不適合責任を負うことになってしまうのです。
契約不適合責任の通知期間については、瑕疵担保責任と同じ3か月で設定することが一般的と考えられています。
買主が了解すれば通知期間を任意で設定できますので、契約書を交わす前に確認しておくと良いでしょう。

注意点③インスペクションの実施で事前に瑕疵を把握する

家の状態を明確に把握したいときに有効なのが「インスペクション」の実施です。
インスペクションとは建物状況調査をいい、主に柱や基礎、屋根など構造上の安全性や劣化、性能低下している箇所はないかなど、専門家による目視や計測等でおこなう調査をいいます。
売却前に家の健康状態をチェックしておき、売買契約書や付帯設備表へ記載しておけば、売主も買主も安心して取引できるでしょう。
また瑕疵がないことがわかれば、インスペクション済みの物件として自信をもって売却できますよ。

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まとめ

不動産売買をする際にはお互いにトラブルなく取引を進めたいものです。
そのためにきちんと理解しておきたいのが「契約不適合責任」です。
まずは現状の物件状態を洗い出し、しっかりと契約書に記載しましょう。
そして互いに見落としがないように、一つひとつチェックしながら進めていくと良いでしょう。
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