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相続後に行なう不動産売却の注意点とは？西三河での売却にも使える基礎知識
2022-03-15
相続した家を不動産売却するとき、通常の売却とは異なる注意点があります。
今回は、相続後の不動産売却を行なう方が押さえておきたい「3つの注意点」のほか、媒介契約の種類、売却の方法について解説します。
高浜市、碧南市をはじめとする西三河地区で、不動産売却をする方の参考になれば幸いです。
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相続後に不動産売却をするときの3つの注意点を解説
親から実家を受け継いだものの、住んだり、活用したりできないといったケースは少なくありません。
そんなとき、不動産売却は賢い選択肢になり得ます。
ここでは、相続した不動産を売却するときの注意点となる3つのポイントを解説します。
①遺産分割協議で十分に話し合う
相続人が複数人いるケースでは、不動産売却をして現金化すると、相続をよりスムーズに進めやすくなります。
その際、不動産売却をする前の注意点として、「遺産分割協議で相続人が十分に話し合うこと」が挙げられます。
遺産分割協議とは、相続人全員で話し合い、相続財産の分割方法を決める場です。
ちなみに相続人が複数人いる場合に、不動産を現金化してから分割する方法を「換価分割」といいます。
遺産分割協議での話し合いは、相続人の間でのトラブルを避け、円滑に不動産売却と遺産分割を進めるために重要です。
不動産売却を進めるには、遺産分割協議ですべての相続人が売却に合意しておく必要があります。
注意点として、万一、途中で「やはり売却はしない」という相続人が出てきたら、不動産売却を進めることは難しくなります。
そのためにも、遺産分割協議で互いの意思を確認し、十分に話し合っておくことが大切です。
また、「売却額の下限を決めておく」ことも、相続人同士で話し合っておきたい注意点です。
たとえば、換価分割で不動産売却を進める代表者が独断で売却額を決めてしまうと、相続人の間でトラブルになる可能性もあります。
不動産売却前に、「いくら以上で売却する」ということを相続人全員で決めておきましょう。
②契約不適合責任を問われないように注意をしておく
契約不適合責任とは、契約内容と相違のあるものを引き渡したときに、売主が問われる責任です。
2020年4月の法改正から契約不適合責任が適用されていますが、それより以前は瑕疵担保責任という名前で、引き渡しのときに分からなかった欠陥に対して売主が責任を負うというものでした。
一方、契約不適合責任では、論点となるのが契約書に書かれていたかどうかです。
たとえば雨漏りがする場合、そのことが契約書に書かれていない状態で、買主に引き渡されると、売主は責任を問われる可能性があります。
トラブルを回避するためには、「契約書に記載する」ことが重要な注意点といえるでしょう。
また、そもそも契約書に記載するためには、入念に物件調査して、トラブルになる要素を把握しておくことも大切です。
「相続した家が古くて心配」という場合の調査なども、弊社までご相談ください。
③被相続人の名義のままになっていないか確認する
不動産を相続する相続人が決まったら、所有権を被相続人から相続人に移します。
その際、法務局で登記簿の名義を相続人に変更する手続きを「相続登記」といいます。
不動産売却をしようとしたとき、もし被相続人の名義のままになっていたら売却ができないことが注意点です。
必ず事前に確認して、必要があれば名義変更を行ないましょう。
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不動産売却の媒介契約とは？注意点も押さえて適切な選択をしよう
相続後に不動産売却をするには、不動産会社と媒介契約を結びます。
「媒介契約」には3種類あり、不動産売却をするために、どの契約にすべきか迷う方もいらっしゃるでしょう。
この章では、3つの媒介契約の特徴や注意点のほか、ケースにあわせたおすすめもご紹介します。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、不動産会社1社と結ぶ契約です。
契約の有効期間は、3か月以内と決められています。
全国の不動産会社と不動産情報を交換できるネットワークシステム「レインズ」には、媒介契約締結から5日以内に登録することが義務づけられています。
1週間に1回以上、業務報告を受けることが可能です。
売主の方がご自身で見つけた買主と直接契約できないことは注意点ですが、専属専任媒介契約は不動産会社ともっとも密に連携できることが魅力で、こまめな業務報告やサポートが期待できます。
また、「遺産分割のためにできれば早く不動産売却したい」という場合に適した契約といえるでしょう。
契約した1社が有効期間内に買主を探すことに努めるため、比較的早く売却しやすい傾向にあります。
専任媒介契約
こちらも不動産会社1社と結ぶ契約です。
レインズには媒介契約締結から7日以内に登録し、業務報告は2週間に1回以上受けることができます。
専属専任媒介契約との違いは、自己発見した買主との取引も可能な点です。
専属専任媒介契約と同じく、スピードを重視したいケースに適しています。
また専任系の媒介契約は、1社の不動産会社が丁寧な販売活動を展開します。
そのため、「売れにくいかもしれない…」と思われるときには専任系を検討してみると良いでしょう。
弊社にも高浜市、碧南市をはじめとする西三河地区内から、さまざまな不動産について売却希望のご相談をいただいております。
一見、売れにくそうな場合でも、地域性などを活かすことで売れやすくなることは少なくありません。
弊社ではケースにあわせて、最適な販売活動をご提案しております。
一般媒介契約
一般媒介契約の特徴は、複数の不動産会社と契約を結べることです。
自己発見した買主との直接取引もできます。
注意点としては、レインズへの登録義務と、業務報告が任意となることです。
一方で、契約の有効期間については、行政指導上は3か月とされていますが、法令上の制限はありません。
不動産売却を急いでおらず、できるだけ価格面を重視したいという場合には一般媒介契約も適しています。
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相続後に不動産売却して手放す2つの方法と注意点を解説
相続後に不動産売却をする場合、手放す方法として、「売却」と「買取」の2つがあります。
2つの方法は、買主となる対象者、売却までのスピード、価格の面で特徴や注意点が異なってきます。
買主となる対象者
「売却」は弊社のような不動産会社に仲介を依頼していただき、買主を探す方法です。
一方、「買取」も、弊社のような買取を行なっている不動産会社に依頼していただき手放す方法ですが、買主が異なってきます。
売却の場合は、個人の方が買主となり、マイホームのために購入されることが多いです。
買取の場合、買主は不動産会社となります。
たとえば相続後に活用していない家を不動産会社が買取り、リフォームなどの手を加えて再度販売するといった購入目的になります。
売却までのスピード
売却の場合、買主を探す期間が必要です。
広告なども使って販売活動をし、購入希望者と条件面や引き渡しについてやりとりするステップもあります。
そのため、不動産売却までにかかる目安として3か月から6か月ほどといわれており、それ以上かかるケースがあることも注意点として覚えておきましょう。
買取の場合は、不動産会社が買主のため、販売活動も必要なく、金額面で合意がとれればすぐに不動産売却できるのが魅力です。
早ければ、3日から1週間ほどで現金化していただくことができます。
価格
価格面においては、売却のほうが高値で不動産売却できる可能性が高いでしょう。
買取は売却よりも安くなる傾向にありますが、不動産会社が買取るため、値下げ交渉が入るといったリスクはありません。
それぞれのメリットと注意点を踏まえて、ケースに合わせて2つの方法から選択してください。
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まとめ
相続後に不動産売却をするときの注意点を解説しました。
価格を重視するなら売却、早期売却を重視するなら買取を選択すると良いでしょう。
八大不動産では高浜市、碧南市、刈谷市、安城市、半田市、西尾市で売却と買取の両方をお受けしており、柔軟な対応が可能です。
迷われている方は、ぜひ一度お問い合わせください。
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