不動産売却前におこなうインスペクションとは？なぜするのか目的と費用はいくら

中古不動産市場においては「インスペクション済み」の住宅についての評価が高いことはご存じでしょうか？
インスペクション済み住宅とは、専門家による住宅診断がおこなわれた住宅を指します。
そこで今回はこの「インスペクション」とはなにか、その概要や目的、費用について解説します。
高浜市、碧南市、その他西三河エリアで不動産売却をご検討中の方はぜひ、ご参考ください。

不動産売却で必要になるインスペクションとは？

まずは「インスペクション」とはなにか、チェックしてみましょう。

そもそも「インスペクション」とはなにか？

インスペクションとは建物の基礎や柱、壁などの建物を支える重要な構造部分について、劣化や欠陥はないか、雨水の侵入などはしていないかを確認する建物状況調査のことをいいます。
調査に際しては、国が定めた資格を持つ建築士のみが実施でき、どの業者がおこなっても適切な診断結果を得られるよう、ガイドラインにより調査基準が設けられています。
インスペクションの実施でわかることは以下の3つです。

• 改修が必要になる時期や費用
• 欠陥の有無
• 劣化の度合

インスペクションの対象となる建物とは？

インスペクションは「既存住宅」を対象に実施します。
既存住宅とは、築後1年以上経過したり、すでに人が住んだことのある住宅を指します。
インスペクションの対象は以下のような住宅です。

• 中古住宅（築後2年以上か、人が住んでいた住宅）
• アパート、賃貸マンション
• 店舗併用住宅の住宅部分

よって店舗や事務所、竣工から1年経っていない未使用の新築住宅はインスペクションの対象外です。

インスペクションではどこを診断する？

ではインスペクションでは実際にどこを調査するのか調査部位についてみていきましょう。
調査では「構造耐力上主要な部分」と「雨水の侵入を防止する部分」を重点的にチェックします。
構造耐力上主要な部分
基礎、柱、壁、梁、土台、床版、横架材など
雨水の侵入を防止する部分
壁、外壁、サッシ、天井、屋根版、屋根など
配管設備
給水・給湯管、排水管、排気ダクトなど
その他
フェンス、門、ベランダ、雨どいなど
上記を確認することにより、雨漏りの有無やシロアリの発生、家の傾きなど、既存の建物の劣化状態や欠陥の有無を把握できます。

インスペクションの調査方法とは？

次にインスペクションの調査方法についてチェックしてみましょう。
インスペクションの調査は目視を中心とし、状況に応じて水平器や距離を図るレーザー距離計などを使用し、計測や触診などにより診断します。
解体や破壊はおこなわず目で見える範囲を調査するため、屋根裏や床下の調査など、内部の詳細な調査は別途料金が必要になるでしょう。
また浴室乾燥機やディスポーザーなどの住宅設備については、調査の対象外です。
不動産売却する際は、売主側で住宅設備の動作確認をおこない、不具合がある場合はその内容について必ず付帯設備表に記載しましょう。
このようにインスペクションは、目視でおこなう調査のため、不具合や欠陥箇所についてすべてを確認できるとは限りません。
インスペクションは住宅が完全に欠陥がないものと保証するものではないことを知っておきましょう。

なぜ？不動産売却前にインスペクションを実施する目的とは

次に不動産を売却する前にインスペクションを実施する目的についてみていきましょう。

目的①品質保証

インスペクションを実施していない中古不動産は、基礎や屋根の状態などどこに欠陥が潜んでいるのかわからない状態です。
一方インスペクションを実施した住宅は、専門家により公平な視点で細かく調査された建物として売買契約書に明記できます。
インスペクションの結果次第ではそれが品質の証となり、建物の価値を高める可能性もあります。
購入希望者にとってもインスペクションを実施した建物は、安心して購入の決断ができるでしょう。

目的②トラブル防止

インスペクションの実施はトラブル防止の役割もあります。
不動産売却をする際には、売主は引き渡した物件に不具合や欠陥があった場合、買主に対して「契約不適合責任」を負わなくてはなりません。
契約不適合責任とは、簡単にいうと契約書の内容と異なるものを売却した際に責任を問われる制度です。
2020年4月の民法改正に伴い、従来の瑕疵担保責任と比べて売主の責任範囲はより広がったと言われています。
たとえば売主がシロアリの発生する住宅であるにもかかわらず、契約書へ記載せずに売却した場合、契約不適合責任を問われる可能性があります。
ところが契約書にきちんとシロアリの発生を明記し、買主への説明をした上で双方納得し売却した場合は、契約不適合責任は問われません。
契約不適合責任では、きちんと既存住宅における不具合を把握し売買契約書へ明記することが重要なポイントです。
そして売買契約書にきちんと建物の状況を明記するためには、インスペクションの実施が必要になるのです。
インスペクションにより住宅の状況を把握しておけば、引き渡し後のトラブルを未然に防げるでしょう。

目的③販売促進

今日本では新築住宅の供給過多や少子高齢化により、空き家の増加問題が深刻化しています。
そのため、国の政策により空き家の流通を目的の1つとして実施されているのが、インスペクションです。
インスペクションを実施することで、中古住宅を購入する際の不安要素を解消し、安心して購入してもらうことが目的です。
また中古住宅を仲介する不動産会社には、売主、買主ともにインスペクションについて説明することが義務付けられています。
そのため今後益々インスペクションを実施した不動産の重要性が広まり、購入する際の重要な選択肢になっていくと考えられています。

インスペクションは売主だけがおこなうもの？

インスペクションは売主を守るための制度とお伝えしてきましたが、必ずしも売主が実施するとは限りません。
インスペクションは後述のとおり費用もかかるため、状況によっては買主側で実施する場合もあります。
たとえば売主がインスペクションをしない場合に、買主側で費用を負担し実施する場合です。
そこで不具合箇所が見つかり、修繕をお願いされたとしても、売主側に修繕をおこない売却する義務はありません。
そのため売主が修繕を実施しない場合は、購入を見送るケースもあります。
また購入に至るケースでも、相当な値引きを要求される可能性があることは覚えておきましょう。

不動産売却前にインスペクションする場合の費用はいくら？

では最後にインスペクションを実施する際の費用についてチェックしておきましょう。
インスペクションの費用は、およそ5～7万円程度かかることが一般的です。
基本料金：4～6万円
基本料金は構造や雨漏りの調査のみとしている場合が多いでしょう。
オプション料金：1～8万円
オプションで床下や屋根裏などの調査を依頼する場合、1万5千円～3万円程度となることが一般的です。
ただし、複雑な構造の場合や危険が伴う場合は、安全対策や経路の確保などが必要になるため、別途料金が発生する場合もあります。
報告書作成費用：1万円
報告書は簡易的な内容については基本料金に含まれ、詳細の報告書は別料金になることが多いでしょう。
報告書が別料金の場合は、5千円～1万5千円程度かかることが一般的です。
事前に報告書のサンプルを見せてもらい、記載内容の必要有無について不動産会社へ確認しておくと良いでしょう。

まとめ

インスペクションは、ご自身の不動産の品質を確認し、トラブルを未然に防ぐために重要な役割を担っています。
実施する際に費用がかかるものの、場合によってはインスペクション済み物件として、市場価値が高まるかもしれません。
売却後に思わぬトラブルに巻き込まれないよう、まずはインスペクション実施の目的について理解し、検討してみることをおすすめします。
八大不動産では、インスペクションについてのご不安や実施の判断について随時ご相談を承っております。
高浜市、碧南市、その他西三河エリアで不動産売却をご検討中の方は、どうぞお気軽にお問い合わせください。