不動産売却の確定申告が不要なケースとは？申告を忘れた場合の対処法も解説

2022-03-24

「不動産売却をしたら確定申告が必要」と聞かれたことはありませんか。
実はすべてのケースで確定申告が必要となるわけではなく、不要な場合もあります。
今回は不動産売却後に確定申告が不要となるのはどんなときか、また不動産売却後の確定申告で気を付けたい注意点などを解説します。
高浜市、碧南市など西三河エリアで不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考にご覧ください。

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1. 不動産売却後に確定申告が不要な場合とは？
2. 不動産売却後の確定申告は不要？申告し忘れた場合の対処法
3. 不動産売却後の確定申告が不要な場合やその他の場合の注意点
4. まとめ

不動産売却後に確定申告が不要な場合とは？

確定申告とは、1月1日から12月31日までの1年間で得た所得を計算して税務署に申告し、支払う所得税を確定させて納税する手続きです。
不動産売却後に確定申告が不要な場合とはどんなケースなのでしょうか。

売却後の確定申告が不要なケースとは？

会社員の方の場合、通常、所得といえば給与所得が考えられます。
給与所得は会社が把握しており、年末調整で所得税の過不足を精算する手続きをとってくれるため、例年、ご自身での確定申告は不要となっているケースが一般的です。
しかし、不動産売却をして得た所得は、給与所得とは別で計算する「分離課税」が採用されています。
そのため不動産売却をした翌年には、ご自身での確定申告が必要になる可能性が出てきます。
とはいえ、不動産売却をしても確定申告が不要なケースもあります。
不動産売却後の確定申告が「不要」な方
不動産売却をして得た売却益を譲渡所得といいます。
確定申告が「不要」なケースとは、譲渡所得が生じなかった場合です。
譲渡所得とは売却価格のそのもののことではなく「売却益」をさしており、売却益がプラスかマイナスかで申告が不要かを判断します。
売却益は、次の計算式で求めることが可能です。
売却価格-（取得費+譲渡費用）
たとえば、4,500万円で購入していた不動産を5,000万円で売却でしたとします。
さらに、売却には700万円の経費がかかりました。
この場合、取得費の4,500万円と譲渡にかかった経費の700万円を合計すると「5,200万円」です。
つまり、売却価格の5,000万円よりも取得費と譲渡費用の合計が上回り、売却益は生じていないので、確定申告も不要となります。
不動産売却後の確定申告が「必要」な方
一方で、確定申告が「必要」なケースとは、購入したときの取得費と売却したときの費用の合計よりも、高く売れて売却益が生じたときです。
売却益に対して譲渡所得税が課税されるため、確定申告が必要となります。

国税庁のHPからも確認ができる！

不動産売却をした翌年の確定申告が不要かどうかは、国税庁のHPからも確認できます。
国税庁HPのトップページから「税の情報・手続・用紙」を選び、「税について調べる」のカテゴリーを見ると、所得税の確定申告についてさまざまな情報が公開されていますので、不動産売却をしたらチェックしてみましょう。

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不動産売却後の確定申告は不要？申告し忘れた場合の対処法

不動産売却をした後に、確定申告は不要だと思っていたら、必要だったという場合があります。
また、不動産売却後の確定申告は翌年となるため、「申告を忘れた」というケースもあるでしょう。
確定申告が必要な場合に手続きしなかったときのリスクと対処法についても解説します。

必要な場合に確定申告しなかったときのリスクとは？

税務署の調査が入る可能性
不動産売却は大きな金額が動く取引です。
大きな金額が動いたであろう不動産売却後の所得について確定申告を忘れたということがないか、無申告の可能性について税務署が調査する場合があるとされています。
また、不動産売却をすると、法務局で所有権移転登記の手続きをします。
法務局と税務署はいずれも国の管轄であり、所有権移転登記がおこなわれた記録も、税務署が把握していると考えられます。
このようなことから、確定申告を忘れた場合や、不要と思い込んで手続きしていなかった場合には、税務署からの「お尋ね」が入るかも知れません。
具体的には、2月16日から3月15日の期間に実施される確定申告が終り、4月以降、税務署から送られてくる文書で譲渡所得の申告について尋ねられます。
無申告加算税などのペナルティ
申告手続きを忘れた場合や不要だと思って確定申告をしなかったケースでは、課税額の負担が大きくなるリスクがあります。
無申告の場合、「無申告加算税」が課される可能性があるためです。
これは、確定申告をして納付を忘れた場合にかかる延滞税とは別のものです。
無申告加算税では、税額が50万円までの部分に対しては「税率15％」、それ以上の部分には「税率20％」を適用して算出します。
たとえば、もともとの納税額が100万円であった場合、100万円の納税とは別に無申告加算税として「17万5,000円」が追加でかかってくる計算となります。
確定申告の期限内に手続きを忘れた場合や不要と思っていた場合にも、気付いたらそのまま放置することは避けましょう。
もし税務調査を受ける前であれば、自ら申請をすることで無申告加算税は「税率5％」に軽減することが可能です。
また確定申告の期間から1か月以内に自ら申告し、国税庁が定める基準にそって「期限内に申告する意思があった」と承認されれば、無申告加算税が発生しない場合もあります。

やるべきものをやらなかった場合の対処法

不動産売却後の確定申告を忘れた場合に、税務署から「お尋ね」の文書が届いたときの対処法もご紹介します。
文書の内容を確認すると、不動産の取得費や経費、売却代金などを記載する欄があります。
もし不動産売却によって売却益が生じていない場合には、お尋ねが来ても納税の義務はないので、必要事項の記入をして文書を返送すれば必要な対応は終わります。
お尋ねが届いて、確定申告を忘れたことに気付いた場合には、税務署に出向いて速やかに「期限後申告」の手続きをおこないましょう。
期限後申告をすると、ケースに応じて、本来の納税額のほか無申告加算税などが課される流れとなります。

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不動産売却後の確定申告が不要な場合やその他の場合の注意点

不動産売却後の確定申告が不要な場合でも申告をしたほうが良いケースや、気をつけておきたい注意点を解説します。

注意点①譲渡所得がなくても特例を受けられる場合がある

マイホームを不動産売却して譲渡損失が生じたときには、基本的には確定申告は不要です。
しかし、確定申告をすると売却損を給与所得などと損益通算して相殺できる特例があります。
相殺しきれなかった分は、翌年度以降の所得から繰越控除することが可能です。
なお、譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例は、令和3年12月31日までの売却が対象となります。

注意点②相続で不動産を受け継いだときの「取得費」の計算方法

不動産売却後の確定申告が不要かを判断するとき、相続で取得した不動産の場合には、「取得費」の確認が注意点となります。
まず、被相続人が購入した金額が分かる書類などが残っていれば、明確な金額を取得費とすることができるので、譲渡所得の計算式に当てはめて算出することができます。
しかし、先祖から代々引き継がれたケースでは、注意点として取得費がわからなくなっているケースもあります。
その場合には、不動産売却したときの売却金額の「5％」を概算の取得費として計算することが可能です。

注意点③確定申告はすべての所得を合計して手続きする

不動産売却をして確定申告が不要かを確認し、もし手続きが必要な場合には、注意点として譲渡所得だけを申告しないようにしましょう。
確定申告では、1年間の間に生じたすべての所得を申告する必要があるため、譲渡所得の手続きをするときには給与所得の申告も必要になります。

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まとめ

不動産売却後の確定申告が不要なケースや注意点を解説しました。
譲渡所得がなければ申告も不要ですが、やはりできるだけ高値で売却したいですね。
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「まずはどれくらいで売れるか知りたい」という場合にもお気軽にご利用ください。

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