任意売却で競売回避！知っておきたい任意売却のメリットと流れ

会社の倒産や社会情勢の変動で、あるときから住宅ローンの支払いが難しくなることは、今や珍しいことではありません。
そんなときに家を差し押さえられる前に検討したいのが「任意売却」です。
この記事では任意売却とはなにか、その概要とメリットやデメリット、さらに任意売却をする際の流れについてご紹介します。
高浜市、碧南市、その他西三河エリアで住宅ローンのお支払いについてお悩みの方はぜひご参考ください。

不動産における任意売却とは？競売との違いもチェック！

任意売却とは、住宅ローンを滞納中の方が金融機関の許可を得て、売却後も残債が残る不動産であっても、通常の売却と同じように不動産売却する方法をいいます。
通常不動産売却しても住宅ローンの支払いが残る場合は、抵当権の抹消ができないため買主への引き渡しはできません。
抵当権とは住宅ローンを借りる際に、金融機関が債務者に設定する権利をいいます。
債務者が住宅ローンを滞納し、支払いできない状況が続くと、金融機関は抵当権の権利を行使し、自宅を強制的に売却します。
それを「競売」といい、競売で得た売却代金により住宅ローンの残債を回収するのです。
競売は所有者の同意なしに売却される上、市場の売却価格よりも安くなることが一般的です。
さらに残った住宅ローンは引き続き支払う必要があり、デメリットが多い売却方法といえます。
この「競売」をできるだけ避けるための救済措置が「任意売却」です。
では「任意売却」と「競売」には具体的にどのような違いがあるのでしょうか？

任意売却と競売の違いとは？

競売はデメリットしかない反面、任意売却は売主や金融機関にとってもメリットがある方法です。
実際にどのような点に違いがあるのか比較してみましょう。
任意売却と競売の違い
売却価格

• 任意売却：市場と同等価格
• 競売：市場の7割程度

引っ越し代金

• 任意売却：売却代金から捻出できる可能性あり
• 競売：自分で準備が必要

退去日

• 任意売却：調整可能
• 競売：調整不可、強制執行の可能性あり

売却後の返済方法

• 任意売却：返済額や返済方法を相談できる
• 競売：市場の7割程度

プライバシー

• 任意売却：周囲に住宅ローンの滞納を知られずに売却可能
• 競売：新聞やネットに「競売物件」として掲載される

このように任意売却と競売では大きな違いがあります。
どちらの場合も、残った住宅ローンは支払っていかなければなりません。
しかしながら任意売却なら、競売に比べ返済額を増やし、経済状況に合わせて返済の相談ができるなど、競売に比べるとメリットは多いでしょう。

不動産を任意売却で売却する4つのメリット

市場価格で売却できる

任意売却の1番のメリットは、通常の売却と同等価格で売却できることです。
競売の場合は、内見もできず現金も必要になるため、不動産会社によって落札されるケースがほとんどです。
入札から開札するまでの期間が短く諸経費もかかりハイリスクなため、売却金額は市場の7割程度と低く、その分残債が多くなります。
任意売却は通常の売却と同様に売却活動をおこなうため、より良い条件の購入希望者を探し出せます。

プライバシーが守られる

競売の場合は、競売物件として新聞やネットに情報が公開されます。
任意売却は通常の売却活動と変わらないため、住宅ローンの滞納を周囲に知られることはありません。

引っ越し費用は売却代金から捻出できる可能性がある

任意売却の場合、引っ越しについては金融機関と相談の上、最高30万円まで売却代金から考慮してもらえる可能性があります。
競売には引っ越し費用が融通される制度はなく、引っ越し日や債務者の事情なども考慮されません。
任意売却は、転居先の敷金や礼金、仲介手数料なども引っ越し費用に含まれます。
また退去日の調整が可能な点についても、メリットがあるでしょう。

残債の支払い方について考慮してもらえる

任意売却の場合、売却後の残債の支払い方法については、金融機関と債務者で協議の上、無理のない範囲で分割返済ができます。
対して競売は一括返済を求められます。
支払いができないことから自己破産をしようとしても、連帯保証人の給料を差し押さえられる可能性があるのです。
そのため簡単には自己破産できないのが現状です。
その点任意売却は、現在の収入を考慮した上で住宅ローンよりも少ない負担で支払うことが可能でしょう。

不動産を任意売却するなら押さえておきたい！ 流れと手順

任意売却は、流れに沿ってスムーズに交渉を進めることが重要なポイントになります。

①住宅ローンの残債額と売却予定額を確認する

任意売却を検討する際には、不動産売却額と住宅ローンの残債を比較し、売却代金で住宅ローンの残債を支払えるかどうかを確認しなくてはなりません。
売却価格が住宅ローンの残債額よりも上回る場合は、アンダーローンといいます。
対して売却価格が住宅ローンと比べて下回る場合は、オーバーローンといいます。
オーバーローンの場合は、住宅ローンを支払いきれないため、任意売却を検討しましょう。
まずはご自身がアンダーローンかどうかを把握するために、いくらで売却できるか不動産会社へ査定依頼をします。

②金融機関へ相談し同意を得る

査定の結果オーバーローンになる場合は、金融機関に事前に相談し、任意売却の承諾および売却価格についての同意を得なければなりません。
金融機関によっては競売のみ受け付け、任意売却を認めない場合もあるため、必ず事前に確認しておきましょう。
ただし住宅金融支援機構の場合は、専用の「任意売却申出書」を提出することで任意売却が可能です。
2～3か月滞納した時点で任意売却を勧める書面が届くため、早めに準備を進められます。
ただし債権会社によっては、一般の方の購入を指定する場合や、不動産会社からの買い取りを不可とするケースもあります。
また引っ越し費用についても、30万円上限が適用されないケースもあるため注意が必要です。

③売却活動を開始

売却活動は、一般の売却と同様にインターネットや広告を通じ、多くの購入希望者へ情報が公開されます。
ただし、売主の要望によりご近所に知られたくないなどご事情がある場合は、要望に合わせ非公開で売却活動を進めることも可能です。
そのまま自宅に住み続けたい場合は、リースバックを利用すれば売却後も今までどおりの生活もできます。
リースバックとは、ご自宅を不動産会社や投資家に買い取ってもらい、売却後賃貸契約を結び、賃貸物件として自宅に住み続けられるサービスをいいます。

④売買契約の締結

売買契約の際には、購入希望者との売却価格や引っ越し時期の調整に加え、金融機関の合意が得られるよう、最終的な調整をおこないます。

⑤引っ越しの準備

任意売却の場合、引っ越し先の契約費用や保証人の確保などに難航することがあります。
引き渡しがスムーズにできるよう、引っ越し先も早めに見つけなければなりません。
任意売却と新居へのお引っ越しがスムーズに進むよう、八大不動産にて物件探しのお手伝いをさせていただきます。

⑤決済と引き渡し

物件を買主に引き渡せるよう準備が整ったら、決済し物件を引き渡します。
決済には、買主のほかに売主の債権者、司法書士、買主側の金融機関が集まります。
決済および権利書等の書類を引き渡したら完了です。

⑥その後の支払い計画

任意売却後は残債が残るため、その後はしっかりと返済していきましょう。
任意売却後の返済は、それまでの住宅ローンよりも軽い負担で支払えるよう、相談が可能です。
現在の経済状況を伝え、無理のない返済金額を設定してもらえるよう債権者へ交渉します。
返済金額は月額5,000～30,000円程度になることが一般的です。
任意売却を承諾した時点で金融機関もある程度予測しているため、無理な返済を求められることは少ないでしょう。

まとめ

任意売却をする際には、時間の制限や金融機関との調整など、全体の流れを把握した上でスムーズに対応していくことが重要になります。
また任意売却をする前から最終的な支払い計画まで、さまざまな方面への交渉が必要になりますので、任意売却を請け負うパートナー選びもとても大切です。
高浜市、碧南市、その他西三河エリアで住宅ローンの支払いにお悩みの方、滞納期間が続きどうにもならなくなる前に、八大不動産までご遠慮なくご相談ください。
必ず皆様のお力になります。