不動産売却における「所得税」とは？節税のための控除もご紹介

不動産売却の際には、いくつかの税金がかかります。
なかでも代表的なものが、売却益に対してかかる「所得税」です。
今回は、不動産売却にあたって知っておきたい所得税の基礎知識と、節税につながる控除をご紹介します。
高浜市、碧南市をはじめとする西三河地区で不動産売却をお考えの方は、ぜひご覧ください。

不動産売却にかかる「所得税」とそのほかの税金を解説

不動産売却では、どのような税金がかかってくるのでしょうか。
まずは、不動産売却でかかる所得税をはじめとした税金の種類についてご紹介します。

不動産売却においての「所得税」とは

日本では所得を得た場合、所得税がかかるようになっています。
所得自体もさまざまな分類がされており、たとえば会社員の方の給料やボーナスは「給与所得」です。
ほかにも、自営業の方が得る「事業所得」、公的年金などの「雑所得」、懸賞の当選金などの「一時所得」と分けられており、所得の種類によって課税方法も異なってきます。
そして不動産売却をしたときに得た所得は「譲渡所得」となります。
譲渡所得についても、ほかと同様に所得税がかかってきます。
ただし所得税がかかる対象は、不動産売却をした売却価格そのものではありません。
譲渡所得とは不動産売却による利益を指しており、当該する不動産の売買でかかった費用などを差し引いた金額です。
この譲渡所得の課税方法は、給与所得などとは区別されており、「申告分離課税」が採用されています。
そのため、不動産売却をして譲渡所得が生じたときには、確定申告をおこない所得税を支払う必要があります。
また、不動産売却をして譲渡所得が生じると、所得税とあわせて、住民税と復興特別所得税もかかってきます。
不動産売却をご検討されている方は「譲渡所得税」という言葉を耳にされたことはないでしょうか？
これは所得税だけを指したものではありません。
実は、譲渡所得税という名称の税金はなく、所得税と住民税、復興特別所得税という3つの税金の総称として、「譲渡所得税」と呼ばれています。
なお、不動産売却をしたときの所得税と復興特別所得税は、不動産売却した翌年に確定申告をおこない納税します。
ちなみに、復興特別所得税とは、東日本大震災の復興に充てる財源として設けられた税金で、令和19年（2037年）までの所得に課税されるものです。
確定申告をすると住民税の申告も終えた扱いとなり、住民税の支払いについては、翌年度におこなう流れになります。

そのほかの税金

譲渡所得税に含まれる税金以外にも、不動産売却には次の税金がかかります。

• 印紙税
• 登録免許税
• 消費税

印紙税は、売買契約書に対して発生する税金です。
売買契約書に明記された契約金額によって、契約書に貼る印紙の金額が異なります。
2024年（令和6年）3月31日までに作成される契約書で、契約金額が10万円を超える場合には軽減税率が適用され、節税につながるので覚えておきましょう。
たとえば、契約金額が1,000万円超から5,000万円以下の場合、本則税率は2万円ですが、軽減税率適用の間は1万円となります。
不動産売却をしたときの「登録免許税」は、所有権移転登記の際にかかります。
登録免許税も2024年（令和6年）3月31日まで軽減措置が適用され、本則税率では固定資産税評価額に対して「2％」の税率ですが、軽減税率では「1.5％」に下がります。
また、不動産売却時には司法書士の報酬や仲介手数料といった費用に、消費税がかかります。

不動産売却をおこなったときの所得税の計算方法をご紹介

不動産売却をしたときの所得税は、どのように算出するのでしょうか。
譲渡所得税の計算方法をおさえておくと、所得税と住民税がどれくらいかかるのかをご自身で把握することが可能です。

手順①譲渡所得を計算しよう

所得税を求める最初の手順として、「売却額-（譲渡費用＋取得費用）」の計算式で譲渡所得を割り出します。
譲渡費用とは、不動産売却をするために必要となった費用のことで、次のようなものが挙げられます。

• 売買契約書に貼る印紙代
• 測量費用
• 売却時の仲介手数料
• 取り壊した場合の費用
• 借主がいたときにかかった立ち退き料

取得費用とは、その不動産を購入したときに支払った費用のことで、次のようなものが挙げられます。

• 不動産の購入代金
• 建築代金
• 購入時の仲介手数料
• 登録免許税
• 不動産取得税

建物の取得費については、購入代金などの取得費用から「減価償却費」相当額を差し引いたものとします。
もし、相続などを経た不動産で取得費が不明になっているときには、概算取得費として「売却価格の5％」で計算します。
このように、売却額から譲渡費用と取得費の合計を差し引くことで譲渡所得を算出します。
つまり、譲渡費用と取得費を漏れなく差し引くと譲渡所得を小さくすることになり、節税につながります。

手順②課税譲渡所得を計算しよう

不動産売却をした場合の譲渡所得を大きく減らせる特別控除が設けられています。
最初に計算した譲渡所得から、控除分も差し引いた額が、譲渡所得税の課税対象となる金額です。
課税対象となる金額は「譲渡所得－特別控除額」の計算式で求めます。
ここで求めた課税譲渡所得がプラスにならない場合、譲渡所得税は課税されません。
控除の具体的な内容については、次の章で詳しく解説します。

手順③税額を計算しよう

課税譲渡所得に税率を掛けると、税額が計算できます。
「課税譲渡所得×税率」の計算式となり当てはめる税率は、売却する不動産の所有期間で、次のように変わります。
所有期間は売却年の1月1日時点で判断しましょう。

• （5年以下）短期譲渡所得の税率：39.63%（内訳は所得税30%、復興特別所得税0.63％、住民税9%）
• （5年超）長期譲渡所得の税率：20.315%（内訳は所得税15%、復興特別所得税0.315％、住民税5%）

上記のように、譲渡所得税の税率は「所得税」と「復興特別所得税」「住民税」の税率の合計です。
所得税だけを求めたいときは、課税譲渡所得に所得税の税率のみを掛けることで割り出せます。

不動産売却をしたときに利用できる譲渡所得税の控除制度をご紹介

不動産売却をすると、譲渡所得税の節税につながる控除制度を利用できる可能性があります。
代表的な控除についても、不動産売却をする前におさえておきましょう。

3,000万円特別控除

不動産売却で、譲渡所得が生じたときの代表的な特例が「3,000万円特別控除」です。
これは、譲渡所得から、最大で3,000万円を控除できるという制度です。
そのため、マイホームを売却した場合に、大きな節税効果が期待できるでしょう。
適用には、次のような要件と確定申告が求められます。

• 別荘などを除く、ご本人が居住していたマイホームである
• 住まなくなって3年目の12月31日までに売却すること
• 売却した年の前年や前々年に3,000万円特別控除や譲渡損失の損益通算・繰越控除などを利用していない
• 住宅ローン控除を利用していない
• 買主との関係が親子や夫婦、親族ではない

軽減税率の特例

3,000万円特別控除と併用できる「10年超所有軽減税率の特例」についてもご紹介します。
これは、10年を超えて所有するマイホームの場合、譲渡所得税を計算するときの税率が低くなり、譲渡所得税が抑えられるというものです。
課税譲渡所得が6,000万円までの部分には「税率14.21％」、6,000万円を超える部分は、長期譲渡所得と同様の「20.315％」が適用されます。

まとめ

不動産売却時の所得税について解説しました。
不動産売却の際にはさまざまな税金が発生します。
高浜市、碧南市、刈谷市、安城市、半田市、西尾市で不動産売却をお考えの際はお気軽にご相談ください。
八大不動産がプロの知識とノウハウを活かし、ケースにあわせたアドバイスやご提案をさせていただきます。