所有者が行方不明のときに不動産売却はできる？失踪宣告の方法も解説

不動産の所有者や共有名義人が長期にわたって行方不明となっている場合は、不動産の処分に悩まれるのではないでしょうか。
所有者や共有名義人が行方不明となっている場合でも一定の手続きをとることで、不動産売却が可能となります。
今回は、所有者や共有名義人が行方不明のときの申し立てや不動産売却の方法などを解説します。
高浜市、碧南市をはじめとする西三河地区で、不動産売却をご検討されている方の参考になれば幸いです。

所有者が行方不明の際に不動産売却で必要な「失踪宣告」とは？

所有者が行方不明の場合、「失踪宣告」の手続きをとることで、不動産売却をおこなえる可能性があります。
失踪宣告とは、どのような制度なのでしょうか。
不動産売却するために必要となる申し立ての方法とあわせて見ていきましょう。

失踪宣告とは

失踪宣告とは、生死が不明となっている行方不明者を対象に、法律上の死亡とみなす制度のことです。
この失踪宣告により、相続が可能となります。
相続をして名義変更をおこない、所有権を移すことで、不動産売却も可能となる流れです。

2つの失踪状況

不動産売却に必要な失踪宣告を受けるためには、申し立てをおこないます。
まずは、失踪状況が次のいずれかに該当するかを確認しましょう。
普通失踪
行方不明になってから、7年以上、生死が不明のときに、普通失踪として申し立てができます。
承認されると、失踪から7年が経過した日に、行方不明の方が亡くなったとしてみなされます。
特別失踪
自然災害のほか、戦争、船舶事故といった災難に見舞われ、生死が不明となっているケースは、特別失踪の申し立てをおこないます。
特別失踪は、危難失踪とも呼ばれます。
この場合、失踪宣告が受けられるのは、災難が去ってから1年後となります。

申し立ての方法

失踪状況が「普通失踪」「特別失踪」のいずれかであると明らかになったら、申し立てが可能です。
申し立てる先は、行方不明の方の住所地を管轄する家庭裁判所となります。
手続きの予備知識として、次のポイントも押さえておきましょう。
申立人
申し立ては、行方不明者と利害関係があると認められる方になります。
具体的には、配偶者や、子どもや兄弟といった相続人になる方などです。
相続人以外の親類、知人などからの申し立てはできません。
申し立ての必要費用

• 収入印紙（800円分）
• 官報公告料（4,816円）
• 連絡のための切手

切手の金額は、家庭裁判所ごとに違うため、事前に確認しておきましょう。
申し立てには、提出するための書類の準備も必要です。

• 申立書
• 申立人の利害関係を証明する資料
• 不在者の戸籍謄本（全部事項証明書）
• 不在者の戸籍附票
• 失踪を証明する資料

失踪の証明とは、行方不明者届受理証明などが該当します。
行方不明の方の戸籍謄本と戸籍附票は、本籍地の市区町村役場で交付が可能です。
また、申立人となる方もご自身の戸籍謄本を用意しておくと、利害関係があることを示すことができます。
必要書類を家庭裁判所に出し、申し立てをした後は、書類の確認や調査などが実施されます。
失踪宣告を受ける前には、行方不明の方の生存について知る方からの届出を受け付ける公示催告もおこなわれます。
これらのステップを経て、失踪宣告されるまでには、早くても半年ほど見ておきましょう。
なお、失踪宣告を受けたら、10日以内に申立人の居住地の役所か、行方不明の方の本籍地の役所に失踪の届出を提出します。
その際の必要書類となる審判書謄本と確定証明書は、家庭裁判所で交付してもうらことが可能です。

所有者が行方不明のときに不動産売却する方法を解説

不動産の所有者や共有名義人が行方不明の場合、失踪宣告することで不動産売却できることがわかりました。
しかし、申し立てただけでは不動産売却はできません。
ここでは、行方不明者の不動産を売却する方法と、行方不明者が発見されたときの対応方法もご紹介します。

失踪宣告後に売却する方法

行方不明者の不動産は勝手に売ることはできず、失踪宣告の申し立てが必要です。
失踪宣告が成立し、失踪の届出をしただけでは、まだ不動産売却はできない状態です。
というのも、不動産売却するには不動産の名義の変更が必要だからです。
通常の相続でも、相続人が売却をするときには不動産の名義変更をおこないます。
失踪宣告をおこない、相続人に引き継がれた行方不明者の不動産も、相続登記をおこない名義変更しなくてはなりません。
相続登記の方法として、次の書類を準備します。

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本など
• すべての相続人の戸籍謄本
• すべての相続人の住民票の写し
• 登記申請書
• 委任状（代理人が申請するとき）

このほかに、遺産分割協議書などが必要になるケースもあるので、不備のないように確認をして用意しましょう。
相続登記は、法務省に必要書類を提出し、受理されると「登記完了証」が届きます。
希望すると、登記識別情報通知書も交付されます。
これらが届くと、相続登記は完了となり、不動産売却も可能となります。
行方不明者と共有名義の場合、不動産売却によって、共有名義も解消されます。

行方不明者が発見されたケース

失踪宣告の申し立てをおこなった後、行方不明の方が発見された場合は、失踪宣告の取り消しをおこないます。
取り消しをするときは、宣告をおこなう前の状態にするのが基本です。
たとえば、失踪宣告の成立後、相続をして不動産の一部を売却していた場合の対応方法はどうなるのでしょうか。
このようなケースでは、不動産売却をした分は返還の対象とはなりませんが、残った不動産については、行方不明者だった方に返還されます。

所有者が行方不明の時の不動産売却で重要な不在者財産管理人とは

所有者が行方不明の場合に、不動産売却するには、失踪宣告の手続きをとる以外に、「不在者財産管理人」の選任をおこなうという手もあります。
最後に、不在者財産管理人の基礎知識と選任の流れもご紹介します。

不在者財産管理人とは

不在者財産管理人とは、行方不明者にかわって、財産の管理を認められる方のことをいいます。
不在者財産管理人は行方不明者の代理として、財産である不動産の売却が可能になります。
行方不明の方と共有名義の場合も、不在者財産管理人を選任すると、不動産売却ができます。
失踪宣告との大きな違いは、7年という時間経過の制限などが必要ない点です。

選任の流れ

最初の流れは、「候補者の選定」です。
不在者財産管理人になる要件はありませんが、一般的に利害関係のない方がなります。
ただし、不在者財産管理人には善管注意義務などが課されます。
報酬が必要になりますが、弁護士に依頼して、候補者とすることも可能です。
次に、不在者財産管理人を選任する「申し立て」をします。
申立人は、配偶者や相続人といった利害関係のある人物のみです。
申立人は、必要書類を用意して、家庭裁判所に選任の申し立てをおこないます。
準備する書類には、申立書のほか行方不明者の戸籍謄本、財産に関する資料や、利害関係を示す資料などが必要です。
なお、不在者財産管理人を選任する申し立てでも、「収入印紙」「連絡のための切手」の費用が必要です。
不在者財産管理人が決まったら、「権限外行為の許可」の手続きをします。
家庭裁判所に申請して権限外行為の許可を得ることで、行方不明者の不動産売却が可能となります。

まとめ

所有者が行方不明の場合に、不動産売却する方法について解説しました。
配偶者や相続人となる方は、失踪宣告などの申し立てをすることで不動産売却が可能となります。
八大不動産では、高浜市、碧南市、刈谷市、安城市、半田市、西尾市で、相続不動産の売却も多数手がけております。
所有者が行方不明の場合の売却についてのご質問なども、ご遠慮なくお問い合わせください。