不動産売却において送電線は価格に影響する？種類や不動産評価について解説

売却したい不動産が送電線や高圧線下にある場合は、売却の際にどのような影響があるのでしょうか。
送電線の下にある不動産の売却の際には、建築制限などさまざまな注意点があります。
送電線と言ってもいくつか種類があり、種類によって価格や建築に与える制限もかわるため、送電線下にある不動産が全て影響を受けるわけではありません。
ここでは、送電線下の不動産売却において、送電線下の不動産はどのように評価していけば良いのかなどの大切なポイントを解説していきます。
高浜市や碧南市、その他刈谷市周辺でのエリアで送電線下における不動産売却をご検討中の方は、ぜひご確認ください。

不動産売却の価格に送電線は影響する？送電線の種類とは？

送電線の種類は3種類あるので、どの種類が不動産売却に影響を与えるのかまずはそれぞれの特徴を知っておきましょう。

3種類の送電線

• 低圧＝交流600V以下、直流750V以下
• 高圧＝交流600V超え7,000V以下、直流750V超え7,000V以下
• 特別高圧＝交流7,000V超え、直流7,000V超え

このように電圧によってそれぞれ送電線の種類がわかれています。
不動産の近くに送電線や高圧線がある場合には、まず電圧を確認するようにしましょう。
7,000Vを超える特別高圧は、大規模な工場や施設に電力を送る際に使用されるもので、街中にあるような電線とは違う特別なものを使用するため、近くに鉄塔などの支えとなるものを設置する必要があります。
高圧は、中小規模の工場や施設に送電されたり、住宅地における配電線の下、電柱まで送電されています。
家に電力が送られる際は、電柱にある変圧器が低圧に変換して、電柱から伸びている配電線を伝って100～200V程度の電圧で各自宅まで送電しています。
鉄塔を伝っているものだけではなく、電柱から電柱を伝っている電線も送電線や高圧線という部類に入ります。
各家庭に伸びている配電線以外は、すべて高圧線となりますので、ご注意ください。

不動産売却の価格に送電線が影響する？

送電線下の不動産売却自体は可能ですが、送電線下にない不動産売却と比べると、売却価格は下がる傾向にあります。
どうして売却価格が下がることになるのか、不動産売却の際に送電線が与える影響について解説していきます。

建築制限がかかる

送電線や高圧線が土地の上空をとおっていると、建築制限がかかります。
送電線への影響や建築物の火災や倒壊などによる影響を受けないようにするために、送電線や高圧線から一定距離を離さないと建物の建築ができないといった制限がされています。
建物を離さないといけない距離は、送電線と高圧線に流れる電圧によって、変わります。
電圧が17万V以上の場合は、真下から水平距離3mには建物を建築してはいけません。
この距離を垂線下水平距離と呼び、真下から3mなので、敷地の真上だけでなく、道路や隣の敷地上に送電線や高圧線が通っている場合にも、自分の敷地の一部で建築ができない可能性があります。
また、離隔距離という距離内にも建築することができません。
離隔距離は、次の式で求めることができます。
3＋｛（電圧÷10,000）-3.5｝×0.15
電圧によってこの離隔距離も変わってくるため、同様に近くに送電線がある際は注意が必要です。
このため、敷地が広くても建築できない面積が多くなってしまえば、土地としての価値も低くなってしまいます。

補償金が与える影響

敷地内に送電線や高圧線が通っている場合には、送電線の保護のために建築制限や万が一の際に上空を利用する権利が電力会社に与えられている分、補償金を受け取ることができます。
しかし、この補償金の受け取り方法次第では、売却価格に影響があります。
契約時に一括で生涯分の補償金が支払われている場合、買主は、制限だけを負うことになってしまいますので、売却価格から補償金分を引いて売却しましょう。
そのため、補償金がどのように支払われてどのくらいの金額支払われたかも不動産売却時には改めて確認しておきましょう。

騒音が与える影響

送電線は風に当たると音が発生します。
日常生活に影響を与えるほどの音ではありませんが、人によっては、気になることでしょう。
この場合には、騒音が関係して売却が難航する可能性もあります。
音が聞こえてしまう状況であれば、嫌悪施設として不動産売却価格は下げる必要があるでしょう。

嫌悪施設としての影響

よく送電線や高圧線があると、健康に害を与えると言われています。
化学的な根拠はありませんが、このように送電線や高圧線があることへの悪影響を気にされる方もいらっしゃいます。
また、視線や眺望に送電線が入る場合には、景色が台無しになるなどの嫌悪もあります。
このように視線的な条件に影響を与えるような場合などには、価格も下がってしまう傾向にあります。

送電線下の不動産売却時に不動産評価を調べる方法とは？

不動産を売却するうえで大切なことの1つが、資産を含めた不動産評価です。
ここでは、送電線下の不動産評価を調べる方法と売却前に確認しておきたいことを解説します。

送電線下・高圧線下の不動産評価

送電線下の不動産評価は、通常の不動産評価から送電線や高圧線があることによって受ける不利益分を差し引いた金額となります。
また、国有地に送電線下の敷地として電力会社に使用させる場合、不利益分も考慮して、更地価格の30%を評価額とすることが財務省の評価基準で定められています。
そのため、不利益分を計算するのが難しい場合には、参考値として更地価格の30%を算出してみると良いでしょう。
しかし、送電線がどのくらいかかっているのかや土地の形状などによって、評価額が異なるため、普通の不動産評価とは異なり、少し算出するのが複雑ですので正確な評価額を算出するには、不動産会社に依頼しましょう。

地役権設定登記

売却前に確認しておきたいことの1つが地役権設定登記です。
地役権とは、他人の土地を利用することができる権利です。
送電線下の土地には、電力会社の地役権が設定されているため、建物の高さといった制限が設けられています。
一般的に、この地役権が設定されるときは、電力会社は土地の持ち主に一部利用料としてお金を支払います。
地役権は登記簿謄本で確認することができますので、売却前に地役権がかかっているのか確認しておきましょう。

送電線架設保持に関する契約

送電線下や高圧線下にも関わらず、地役権が設定されていない場合には、送電線架設保持に関する契約という債権の契約が結ばれている可能性があります。
この契約の場合は、年払いで継続してお金が電力会社から支払われることが多いでしょう。
年払いか契約時の一括払いかによって、不動産売却の価格設定にも関わってきますので、必ず確認しておきましょう。

まとめ

送電線や高圧線が土地の上空を通っている場合や隣地、道路の上空を通っている場合には、評価額が更地価格の30%が評価額となるなど不動産売却時には注意が必要です。
送電線の割合によって不動産売却における価格設定に大きく関わってくるため、評価額はきちんと確認するようにしましょう。
八大不動産は、高浜市や碧南市、刈谷市、安城市、半田市、西尾市にて不動産売却のお手伝いをしております。
送電線下にある不動産売却をご検討中の方は、お気軽に八大不動産までお問い合わせください。