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土地活用する方法とは？使っていない農地の活用方法や利用できる制度を解説
2022-11-29
農地を持っていても耕作していないと、土地活用をしようとお考えになる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では、使っていない農地や耕作放棄地の活用方法と利用できる制度について、注意点も交えてお伝えします。
また、農地にかかる税金に関しても解説しますので、土地活用をおこなうときの参考になさってください。
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農業にたずさわっていない方が相続した農地や、以前は耕作していても現在は放置している場合など、そのままにしておくのはもったいないと誰もが感じます。
そこで、土地活用をする前に、農地とはどのような土地か、活用するときに関係する制度への知識を深めましょう。
農地とは？耕していない土地は耕作放棄地になる？
農地とは、「コメや野菜などの農作物を育てるために利用する土地」であり、農地法に基づくきまりを適用する土地です。
登記簿上の用途区分（地目）は「田または畑」ですが、耕作をおこなっていない場合も農地になります。
税務署としては、課税を判断する頃の土地の利用状況が「農作物を育てようとすれば、すぐに利用することができる土地」が農業用地です。
この判断を適用すると、休耕田や農作放棄地などの地目は変更の対象になりません。
一方、耕作放棄地を青空駐車場として砂利を入れて整地しているときは、すぐに農作物を育てる状況にないと判断します。
このときの土地の地目は「田または畑」に該当せず、「雑種地」または「原野」に変更です。
この他、地目が「宅地」の土地を耕して農産物の生産をおこなっているときは「田または畑」と判断します。
あくまでも土地の利用状況としての判断であり、農業用地としての規制を受けることはありません。
ただし、農地法では、法律の適用対象となる農業用地を農業以外の目的に使用することを認めていません。
したがって、青空駐車場や自宅用の宅地などに勝手に変えると罰則の対象です。
農業用地を転用するための制度と利用するときの注意点
農地法の適用を受ける土地を農業以外に利用する場合は、農地転用許可制度に基づき、担当の農業委員会に許可申請をおこなって転用をおこないます。
申請には書類を揃えるだけでなく、転用する目的を明確にしなければ審査を通過できません。
また、すべての農業用地が転用できるのではなく、農業振興地域整備計画の区域内にある場合は、原則として転用できない土地です。
所有する農業用地の地目や該当する区域は、転用するときだけでなく、固定資産税や相続税などにも影響します。
市区町村からの、固定資産税課税明細書などで必ず確認しましょう。
農業に使っていない農地を土地活用する方法とは？
農業用地を放置しているときは、土地活用などにより収益を確保することも検討しましょう。
土地活用するためには、そのまま利用する他、思い切って転用するなど、いくつかの方法があります。
農地のまま土地活用をする方法
ご自身で農業を営むことも選択肢のひとつですが、所有する農業用地が広い場合は、大きな負担です。
そこで、「農業用地中間管理機構（農業用地集積バンク）」「市民農園」などに貸し出す方法で土地活用をおこないます。
農業用地中間管理機構は、農業の継続が難しい方から農業用地を借り受けて、大規模農業を目指す農家に貸し出す目的で農林水産省が設立しました。
市民農園には、すぐに開始できる「農園利用方式」、農業委員会への申請が必要な「特定農地貸付法に基づく農園」があります。
また、開設できる場所にきまりがある「市民農園整備促進法に基づく農園」は、自治体と貸付協定締結が条件です。
農地転用する
農業委員会への申請をおこなって転用許可を得ると、農業用地を他の事業を営む会社へ貸し出すことができます。
多くの方が挑戦するのが、太陽光発電システムの設置と賃貸マンションの経営です。
太陽光発電システムは、日当たりが良く、広大な農業用地のメリットを活用して、手軽に開始できます。
賃貸マンションの経営は、安定した家賃収入が魅力ですが、近くに商業施設があるなど入居する見込みがある土地でなければ、収益が期待できません。
その他、高齢の方を対象にした介護施設や賃貸住宅は、地方自治体の支援を受けることも可能です。
農業用地に手をくわえない、または多少整地をおこなってから貸し出すときは、建設業の資材置き場や貸し駐車場なども検討しましょう。
土地活用としての売却
農業用地としてそのまま売却する場合、売却先は農業を営む方か農業法人など限定があり、農業委員会への許可申請が必要です。
農業用地を転用したあとであれば農業以外に利用できますが、農業委員会に転用を申請するときの事業計画が「更地にして自由に利用したい」では許可が出ません。
そこで、地元で信頼できる不動産会社に、先に買主を見つけるなど売却のプランを一緒に考えてもらうよう、相談しましょう。
農地を土地活用しなかったときにかかる税金は？
農業用の土地を保有していると、収入はなくても税金がかかります。
ご自身の負担する税額を確認して、これからの土地活用の方針決定に役立てましょう。
地目が農業用になっているときの固定資産税
土地を所有している場合は、地目に関係なく固定資産税の他、都市計画区域内であれば都市計画税がかかります。
固定資産税は、土地の固定資産税評価額×1.4%が税額となりますが、農業用の土地は、「一般」と「市街化区域」の区分を当てはめた算出方法です。
農業用地としての評価対象となるのは、地目が「田または畑」であり、現在も農業を営んでいる「一般」と「市街化区域」の生産緑地地区内にあることが条件になります。
市街化区域内の特定市街化区域（三大都市圏の特定市）の農業用地は、農業を営んでいても宅地並みの評価です。
それ以外の市街化区域内は宅地並みの評価をおこないますが、税額は農業用地に準じた金額になります。
また、農業用地の固定資産税には特例として負担調整措置があり、宅地並みの税額がかかる地域ほど、固定資産税額が農業用地に近くなるような設定です。
加えて、土地の売買価格を反映した評価となるよう、前年と比較した負担調整もおこなって固定資産税額を算出します。
農業用地に対する相続税と特例措置
農業用地に対する相続税は、固定資産税と同じように、通常の相続税の算出額よりも評価額が低くなるようになっています。
相続税は、固定資産税評価額に評価倍率を乗じる方式です。
固定資産税の算出方法が農業用地としての評価になる区分の土地に対しては評価倍率を乗じ、宅地並み評価の土地には宅地比準方式を当てはめます。
また、農地に準じる評価をおこなう区分の農業用地に対しては、宅地並み評価の8割が相続税額です。
さらに、相続した方がそのまま農業を継続できるよう、農業用地を相続した場合は相続税の納税を猶予する制度もあります。
しかし、近年は農業を継続しない方の相続も増加傾向にあることから、農業用地中間管理機構に貸し出した場合や生産緑地内で市民農園用に貸し出した場合も猶予の対象です。
猶予の対象となるためには、相続税の申告期限までに貸し出しをおこなうなどの条件もあります。
まとめ
農業用地を保有していると、農業を営んでいない場合も税金がかかり続けるため、収入が増やせるような土地活用をおすすめします。
土地活用をおこなうためには、転用によって地目を変更するなど、手続きも必要です。
所有する土地が転用可能な地域にあるかを確認し、有効な土地活用を目指しましょう。
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