不動産売却に関係する贈与税とは？課せられるケースや軽減する方法をご紹介

2023-01-10

▼ 不動産売却にも関係する税金「贈与税」とはなにか
▼ 不動産売却時に贈与税が課せられる主なケース2つ
▼ 不動産売却において贈与税を軽減する方法3つ
▼ まとめ

贈与税とは、財産を贈り与えることによって発生する税金です。
一見、不動産売却に関係のなさそうな税金ですが、不動産売却時にも贈与税が発生するケースがあります。
不動産売却時に贈与税が発生するのは、一体どのようなケースなのでしょうか。
今回は、不動産売却を検討している方に向けて、贈与税についてご紹介します。
不動産売却において発生した贈与税を軽減する方法もあわせてご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

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不動産売却にも関係する税金「贈与税」とはなにか

贈与税とは不動産売却時に関係する税金の種類のひとつですが「そもそもどのような税金かきちんと理解していない」という方も多いのではないでしょうか。
まずは贈与税の知識をつけていきましょう。

「贈与」と「譲渡」の違いを理解しよう

贈与税について知る前に、混同しやすい「贈与」と「譲渡」の違いを明確にしておきましょう。
贈与とは第3者に対して財産を無償または無償同等で贈り与える行為であり、贈与する方を贈与者、贈与を受ける方を受贈者と呼びます。
贈与を成立させるには、贈与者と受贈者の双方の合意が必要であると法律によって定められています。
一方で、譲渡は金銭などの対価を受け取ったうえで財産を譲る行為のことです。
一般的に仲介を依頼し成立した不動産売却は、贈与ではなく「譲渡」にあたります。

贈与税とはどのような税金か

贈与税とは、一般的に個人間でおこなわれる贈与に課せられる税金のことを指し、法人は課税対象外となります。
ここで押さえておきたいポイントは贈与税を負担するのは、財産を与えられた受贈者であるということです。
たとえば、祖父が孫に土地をプレゼントした場合、贈与税を支払う義務は孫になります。
その他、両親から不動産をプレゼントされた、土地を無償で譲り受けたなどが贈与税の発生する主なケースです。
ただし、贈与税がかかるのは財産を無償で与えたケースだけではありません。

●時価よりも大幅に安い価格で不動産を取得したケース
●借金を免除されたケース
●対価の発生なく不動産の名義を変更したケース

上記のようなケースなども贈与に当たるとされ、贈与税が発生する可能性があります。
贈与は無償で財産を与えるだけでなく「無償同等」での取引も贈与税の課税対象となるケースがあるため、注意が必要です。

不動産売却時に贈与税が課せられる主なケース2つ

不動産売却をおこなう際は、その行為が「贈与」とみなされないか注意する必要があります。
不動産売却時に贈与税が課せられる主なケースに「親族間取引」と「法人間取引」があります。
贈与ではなく、不動産売却をした場合にも贈与税が課せられるとはどういうことなのでしょうか。

ケース①親族間取引

親族間取引とは、親子や兄弟、親戚などの親族間で不動産売却をおこなうことです。
なぜ親子間取引による不動産売却は贈与税が課せられるのかというと、親族間の取引では売却価格の操作が起こりやすいからという理由が挙げられます。
たとえば、本来1,000万円で売りに出されるような不動産であっても「兄弟だから100万円で売却してあげよう」というケースが考えられるでしょう。
第三者間では起こり得ない不動産売却ですが親族間ではよくある行為なのです。
親族間取引であっても相場に沿った適切な価格で取引されていれば、もちろん贈与税は発生しません。
ただし親族間取引は税務署から強くマークされているため、相場とかけ離れた価格で不動産売却をおこなうと、相場と売却価格の差額分に贈与税が課せられます。

ケース②法人間取引

法人間取引による不動産売却の場合、贈与税ではなく法人税が課せられるケースがあります。
法人間の取引に対する税金は法人税ですが、実質的に贈与税と同じ意味を持つ税金です。
親族間取引と同様に、企業間や社長と法人との不動産売却では利害が一致しやすく、売却価格が下がりやすい傾向にあります。
親会社から子会社へ無償同然で不動産売却をおこなうケースも珍しくなく、このような行為も贈与に当てはまります。
法人間取引も親族間取引と同じように税務署からマークされているため、売却価格に気を付けて取引を進める必要があるでしょう。

不動産売却において贈与税を軽減する方法3つ

「不動産売却によって贈与税が多額に課せられてしまった」という事態は避けたいものです。
できるだけ贈与税を軽減させるためには、これからご紹介する3つの方法が有効的です。

軽減方法①適正価格での売却を意識する

不動産売却時には、適正価格を設定することで贈与税を軽減することができます。
贈与とみなされる行為のひとつに、相場よりも著しく低い価格で不動産売却をおこなうことが当てはまります。
つまり、適正価格での売却を意識すれば贈与税の課税を防ぐことができるということです。
不動産売却を相場に沿った金額でおこなうために、不動産会社に査定してもらって、自分が所有している不動産の適正価格を把握するところから始めましょう。
さらに、税務署の調査に備えて不動産鑑定士による不動産の鑑定評価書を取得しておくと安心です。
不動産の鑑定評価書とは、不動産の適切な評価額や詳細などが記されているもので、税務署の調査が入ったときに適正価格で取引していることを証明できる書類になります。
不動産鑑定は不動産鑑定士にしかおこなえない業務内容であるため、有料で時間もかかりますが、親族間取引などの取引をおこなう場合は取得しておくことをおすすめします。

軽減方法②年110万円の基礎控除枠を利用する

年110万円の基礎控除枠を利用することも、不動産売却時に贈与税を軽減させる方法の一つです。
贈与税には110万円の基礎控除があり、1年間に贈与した金額が110万円以内であれば税金が課せられない仕組みになっています。
たとえば、不動産売却によって得た金額を贈与する場合、その金額を毎年110万円以内にすることで贈与税が課せられないということです。
110万円の基礎控除とは、受贈者1人あたりに贈与する金額を指します。
基礎控除枠を利用して現金を贈与する際は、毎回贈与契約書を作成し、贈与額が110万円以内になっていることを証明できるようにしておきましょう。
ただし、毎年一定の金額を贈与していると税務署に「定額贈与」とみなされ、後から贈与税が課されるリスクがあります。
定額贈与とみなされないためには、毎回の贈与額を変動させたり贈与時期を毎回変えたりするなど工夫が必要です。

軽減方法③相続時精算課税制度を活用する

贈与税を軽減させる3つ目の方法は「相続時精算課税制度の活用」です。
相続税精算課税とは、相続予定の方に財産を贈与した場合に2,500万円まで控除される制度です。
この制度を利用することで2,500万円までは贈与税が課せられませんが、贈与者が亡くなった際は生前贈与した財産も合わせて相続税が課せられます。
相続税精算課税制度によって税金の軽減が期待できるのは、不動産の価値が上昇する見込みがあるケースです。
生前贈与した不動産は贈与した時点での価額によって評価され、納める税金が決まります。
もし生前贈与から相続するまでの間に不動産の価値が上がっていたら、結果的に税金を軽減できたことになるでしょう。

まとめ

不動産売却においても、親族間取引や法人間取引の場合は贈与税が課せられるケースがあります。
贈与税を軽減、回避するためには適切な価格で不動産売却をおこなうこと、年110万円の基礎控除枠や相続時精算課税制度を活用するなどの工夫が必要です。

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