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水路に面している土地は売却しにくい？売却方法や注意点についてご紹介！
2023-01-21
用水路や河川など水路に面している土地は、そうでない土地と比較して売却しにくいのではないかと心配される方も多いでしょう。
水路に面している土地を売却する際は、売却後のトラブルを防ぐために事前に知っておいてほしい注意点がいくつかあります。
水路に面している土地のデメリットを理解して、売却方法を工夫しましょう。
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土地を売却する際は、その土地の特徴やデメリットをよく理解しておく必要があります。
デメリットがあったとしても対応や解決策を提案できれば、買い手が納得し売却につながるケースはあります。
土地の多くは道路に面していますが、道路ではなく水路に面している土地も存在します。
たとえば田んぼや畑が多い地域では、田畑を潤すために水路が張り巡らされています。
都心でもかつて使用していた水路が住宅地に残っていることがあります。
水路に面している土地はどのようなデメリットがあるのでしょうか？
土地について理解を深めるために、1つずつ整理していきましょう。
デメリット①建築不可の可能性がある
水路に面している土地のデメリットの1つ目は、建物を建設する許可がおりない可能性がある点です。
建物を建設するには、土地が建築基準法の接道義務を満たしている必要があります。
接道義務とは、土地が幅員4m以上の道路に2m以上接していることです。
建築不可が疑われる場合は、自治体の道路管理課で確認しましょう。
デメリット②軟弱地盤の可能性がある
水路に面している土地は軟弱地盤の可能性があり、地盤が弱いことは建物を建てるうえでデメリットです。
水路の近くの土地は水分を多く含んでいることが多いです。
水分を多く含んでいる土地は、「弱い」「柔らかい」「圧縮しやすい」という特徴があり、建物を建てる前に地盤の補強工事が必要な場合があります。
購入してから地盤補強の工事費用がかかることは買い手にとってデメリットになります。
また一見道路のように舗装されていても、かつて水路だった水路跡地にも注意が必要です。
水路跡地は「暗渠（あんきょ）」と呼ばれ、幅が広い歩道や車が乗り上げないように舗装されている場合は暗渠の可能性があります。
普通の道路に見えても土地が軟弱で深く掘ると水が湧き出てくる可能性があるので、対策に費用がかかる場合があります。
デメリット③水路の水が溢れると浸水被害にあう
家の目の前に水路があると台風や豪雨のときに、氾濫被害にあう可能性があります。
土地がある地域には雨が降っていなくても、水路の上流で悪天候が続いていると、上流から流れ込む水が溢れることも考えられます。
天気の情報や河川の水量に気を配り、浸水被害を防ぐために対策をしなければなりません。
近年、巨大台風やゲリラ豪雨の被害は深刻で、河川の氾濫や浸水被害はたびたび発生しています。
そのため、川や水路の近くの土地を敬遠する方も少なくありません。
水路に面している土地は、浸水被害のリスクが高いので売却しにくいデメリットがあります。
水路に面している土地の売却方法について
水路に面している土地はそうでない土地に比べてデメリットがあるので、通常の土地より売却しにくいことは事実です。
しかし土地に合った売却方法を検討したり、事前に必要な準備をおこなったり、工夫することで売却は可能なので、諦めずに取り組みましょう。
おすすめの売却方法①居住用ではない土地として売却する
土地を購入するすべての方が、居住用の土地を探しているわけではありません。
駐車場や倉庫用、周囲に田畑が多い地域であれば物置小屋を建てる土地など、居住用以外の利用目的で土地を求めている場合があります。
そのような方にとって水路に面しているデメリットは少なく、通常の土地と同様に売却が可能です。
ただしニーズが少ないことを理解し、売却に時間がかかるかもしれないと覚悟しておきましょう。
通常の土地よりもデメリットが多いため、買主が希望すれば売却するために価格を下げることも必要かもしれません。
土地には建物を建てるということが先入観としてあるかもしれませんが、建物を建築しない土地としての売却方法も考えてみてください。
建築不可の土地や軟弱地盤の場合に効果的な方法です。
おすすめの売却方法②占用許可をとる
水路に面している土地で、建築基準法の接道義務を満たしていない場合は、占用許可をとる方法をご検討ください。
土地と水路の向こう側にある道路をつなぐ橋を架けることで占用許可が取得できます。
手続きとしては、水路を管理している自治体に占用許可の申請をおこないます。
申請をしたうえで、道路との間口が2m以上ある橋を架けることで建築基準法を満たし建物が建てられます。
占用許可の申請には、公共物占用許可申請書・位置図・公図・平面図などの必要書類が必要です。
各自治体によって提出書類が異なるため、事前に確認しておきましょう。
占用する場合、自治体によっては年間占用料が発生する場合があるので確認しましょう。
注意点として、接道義務以外の条件を満たしているか確認することにも気を付けましょう。
容積率や建ぺい率、用途地域の制限など、建物を建てるうえで問題がないかチェックしておく必要があります。
水路に面している土地を売却するときの注意点について
水路に面している土地は売却する相手を見極めることや、占用許可の手続きなどの事前対策について解説しましたが、売却するときの注意点について最後にご紹介します。
注意点①占用許可が継承できるかを確認する
占用許可をとって通常の土地として売却する場合の注意点として、土地を売却したあとは売主から買主に専用許可を継承しなければならないことを覚えておきましょう。
占用許可を継承できない場合は、自治体から無許可橋として注意を受け、トラブルに発展する可能性があります。
占用許可をとらないと通常の土地として活用できないこと、買主が売却を考えたときは同じように占用許可の継承をおこなうことが必要な点を理解してもらいましょう。
注意点②告知義務を果たす
水路に面している土地はそうでない土地は異なるデメリットがあります。
地盤が弱い・建築不可など、知っていたら購入しなかったという事実は、契約前に買主に伝えておく必要があります。
そのような事実を伏せて売買契約をおこなうと、あとから契約不適合責任を問われる可能性があります。
契約不適合責任を訴えられると、損害賠償の支払いや契約が解除されることに発展するケースがあり、売主にとって不利益です。
状況は包み隠さずに告知することが大切です。
不動産の売買契約をおこなう際は、自治体が公表しているハザードマップに基づき、水害のリスクを買主に説明します。
そのときに、土地に面している水路がどのくらいの雨が降ると氾濫するリスクが高くなるのかを説明しておくと安心です。
注意点③価格が下がる可能性がある
水路に面している土地は売却価格が下がる可能性があることが売却時の注意点に挙げられます。
水路に面していることは買主にとってメリットよりもデメリットが勝るケースが多く、売却価格が下がることがあります。
住居を建てるために橋を架けることが必要となれば、橋の建設費用分の値下げを要求されることも考えられます。
価格が下がることを覚悟して、どの程度の値引きまでは対応するなどあらかじめ目安を決めておくと良いでしょう。
まとめ
水路に面している土地を売却する場合は、売却方法や注意点について事前に配慮しておきましょう。
水路が近い土地にはデメリットがあり、買い手がつきにくいことも考えられます。
まずは建築基準法を満たしているかを確認し、売却するために必要な行動を整理するところから始めましょう。
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