固定資産税を滞納している不動産は売却できる？条件や方法について解説！

何らかの理由で固定資産税の支払いを滞納している不動産は、売却が可能なのか不安に思っている方もいらっしゃるでしょう。
固定資産税を滞納し続けると差し押さえられ、公売によって市場価格よりも安値で売却されてしまうため、早めの対処が必要です。
そこで今回は、固定資産税を滞納したらどうなるのか、売却するための条件や、固定資産税が払えない場合の売却方法について解説します。

売却したい不動産の固定資産税を滞納し続けるとどうなる？

固定資産税の支払いを滞納し続けると、最終的には差し押さえられ、公売されてしまいます。
固定資産税を滞納するとどうなるのか、流れについて以下に解説します。

延滞金が課せられる

固定資産税とあわせて都市計画税は、年に4回支払わなければなりません。
まず、納付期限までに支払いが滞ると、1日目から延滞金が加算されます。
延滞率は自治体によって設定額が異なるため、注意が必要です。
愛知県高浜市における固定資産税の延滞率は、納期限の翌日から1か月以内だと2.4%、納期限から1か月を超えると8.7%の税率が課されます。
たとえば、50万円の固定資産税を1年間滞納した場合には、約4万円の延滞金が加算されます。
納付期日までに固定資産税の支払いが難しい場合には、自治体に納付相談をおこないましょう。
支払いを先延ばしにすると、延滞金が加算され続けてしまいます。

不動産が差し押さえられる

次に、固定資産税の納付期日から20日目以降になると、税務署から催告状が届きます。
催告状が届いてから10日以上が過ぎても、固定資産税の支払いができなかった場合には、税務署による差し押さえが可能です。
さらに60日以上の滞納期間が続くと、税務署によって差し押さえが実行されます。
このように、法律上では滞納から1か月後には差し押さえられることが認められていますが、実際には2か月以降に実行されるようです。
差し押さえられてしまった不動産は売却ができなくなってしまうので注意しましょう。
ただし、滞納分の固定資産税を支払えば、差し押さえが解消される場合もあります。
不動産の売却額を滞納額に充てるなどの交渉をしてみると良いでしょう。

公売にかけられる

差し押さえられてしまった後も滞納を続けた場合、最終的には公売によって不動産は売却されます。
公売とは、国や自治体によって、オークション形式で差し押さえられた不動産を売却されることで、滞納税の回収に充てられます。
売却価格は、市場価格の2〜3割ほど下がってしまう点にも注意が必要です。
また、公売にかけられて第三者へ売却された場合、取り戻すのは困難です。
公売の前には「公売予告書」が送付されるため、早急に対応して公売を避けましょう。

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固定資産税を滞納している不動産を売却するための条件について

固定資産税を滞納している不動産の売却には、差し押さえがされているかどうかがポイントです。
固定資産税を滞納している不動産の売却するための条件について、以下に解説します。

不動産の差し押さえ前

不動産の差し押さえ前だと、滞納分の固定資産税をすべて支払えば、売却が可能です。
滞納したままでも売却は可能ですが、差し押さえられるリスクがある不動産を購入する買主はいないため、滞納分は完納する必要があります。
税務署に相談すると、固定資産税の滞納分を分割での支払いに応じてくれます。
分割での支払いだと、月に3〜5万円ほどの支払いになるケースが多いようです。
滞納分を一括で完納するのが難しい場合には、税務署に分割での支払いを相談しましょう。
また、不動産の売却によって得た収益を、固定資産税の滞納分の支払いに充てられます。
公売にかけられると、市場価格の2〜3割ほどの価格に下がってしまうため、早急に対応して通常の売却を目指しましょう。

不動産が差し押さえられた後

差し押さえられた不動産は、税務署に相談して差し押さえを解除できた場合、売却が可能です。
不動産が差し押さえられた場合、不動産の登記簿謄本に「差押」と記載されてしまいます。
そのため、購入希望者が登記簿謄本を見た際にも、差し押さえられている不動産であることが判明してしまいます。
差し押さえを解除するためには、滞納分の固定資産税を完納しなければなりません。
一括での完納が難しい場合には、不動産を売却して得た収益で固定資産税の滞納分を支払ったり、差し押さえ登記の解除費用を支払ったりする方法もあります。
まずは税務署への相談が不可欠ですが、差し押さえの解除に応じてもらえないケースもあります。
その場合には、不動産を得意分野としている弁護士に、税務署との交渉を依頼するのがおすすめです。
税務署側も、弁護士に依頼するのだから、固定資産税の滞納分をきちんと支払ってくれるであろうと信頼感を持ってくれます。

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固定資産税を払えずに滞納した不動産を売却する3つの方法

固定資産税の支払いとともに、住宅ローンの支払いも困難な場合、不動産を差し押さえられる前に、早めに売却するのがおすすめです。
固定資産税の支払いが困難な場合の3つの売却方法について、以下に解説します。

親族間売買

まず一つ目の方法は、親族間売買にて、見ず知らずの第三者ではなく、身内である親族に不動産を買い取ってもらう売却方法です。
親族に買い取ってもらい、売却して得た収益で固定資産税の滞納分を支払います。
売却後は、名義は親族になりますが、親族から不動産を借りてそのまま住むことが可能です。
ただし、親族が必ずしも買取に応じてくれるとは限りません。
また、固定資産税を滞納している方は住宅ローンの支払いも滞っているケースが多いです。
住宅ローンを滞納している場合、売却時には借り入れ先である金融機関の承諾が必要ですが、親族間の売買では住宅ローン審査がとおりにくい点には注意しましょう。

リースバック

2つ目は、リースバックでの売却方法です。
リースバックでは、まずはリースバック専門業者に依頼し、不動産を買い取ってもらいます。
買い取ってもらった後は、リースバック専門業者と賃貸借契約を結び、家賃を支払いながらそのまま不動産に住み続けることが可能です。
売却によって得た利益は、滞納分の固定資産税の支払いや住宅ローンの残債に充てられます。
親族間での売買よりも、リースバックのほうが売却できる可能性が高いため、リースバックの利用がおすすめです。

任意売却

任意売却とは、不動産の売却価格で住宅ローンの残債が完済できない場合でも、不動産の抵当権を外して売却できる方法です。
固定資産税の支払いを滞納している方は、同時に住宅ローンの返済も滞っているケースも多いと考えられます。
固定資産税だけでなく住宅ローンの返済も滞った状態が続いてしまうと、最終的には不動産が競売にかけられてしまい、立ち退きを要求されます。
競売にかけられてしまう前に、任意売却によって市場価格での売却をおこないましょう。
任意売却を利用するには、金融機関からの承諾を得る必要がある点には注意が必要です。
任意売却にて、不動産の売却価格で住宅ローンの残債が支払いきれなかった部分は、金融機関と相談しながら返却していきます。
固定資産税だけだなく、住宅ローンの返済も滞ってしまう前に、早めの対応を心がけましょう。

まとめ

固定資産税を滞納し続けている不動産はどうなるのか、売却するための条件や方法について解説しました。
固定資産税を滞納し続けると、不動産を差し押さえられ、最終的には公売されるため注意が必要です。
滞納分を支払うと、差し押さえられたとしても売却できる可能性がありますが、固定資産税の支払いが困難な場合には、リースバックや任意売却での売却を検討しましょう。