埋蔵文化財がある不動産とは？デメリットや売却方法についてご紹介！

埋蔵文化財がある不動産を所有していて、スムーズに売却できるのか不安に思う方もいらっしゃるでしょう。
埋蔵文化財がある不動産の売却は、売却価格が下がりやすいだけでなく、買主を見つけるのも難しいと言われるため、注意が必要です。
そこで今回は、埋蔵文化財がある不動産の売却をしたい方向けに、埋蔵文化財とは何か、デメリットや売却方法についてご紹介します。

埋蔵文化財がある不動産の売却①「埋蔵文化財とは？」

埋蔵文化財がある不動産とは、そもそもどのような不動産なのでしょうか。
埋蔵文化財がある不動産とはどのような不動産であるのか、以下にご紹介します。

そもそも埋蔵文化財包蔵地とは

そもそも埋蔵文化財がある不動産とは、「埋蔵文化財包蔵地」と呼ばれており、遺跡や遺構などが土の中に埋もれていることが周知されている土地のことを指します。
遺跡や遺構のおもな具体例は、以下のとおりです。

●石器・土器
●貝塚
●古墳
●古代の住居跡

このように、歴史上に重要とされているものが挙げられます。
また、対象となる年代の遺跡や遺構などの埋蔵文化財は、文化庁によって以下のように定められています。

●中世（1600年頃）までの遺跡：原則としてすべて
●近世（1600〜1860年頃）までの遺跡：地域において必要なもの
●近現代（明治以降）の遺跡：地域においてとくに重要なもの

古代から近現代に至るまでの幅広い年代の遺跡が対象となります。
すでに周知されている埋蔵文化財包蔵地は、全国に約46万箇所存在しています。
埋蔵文化財の調査のため、毎年約9千件の発掘調査が行われています。

埋蔵文化財包蔵地であるか確認する方法

売却したい不動産が埋蔵文化財包蔵地であるかどうかは、各市町村区の教育委員会が作成している「遺跡地図」と「遺跡台帳」を確認する方法があります。
市町村区によっては、インターネット上で遺跡地図を公開している場合もあるため、調べてみましょう。
売却を希望する不動産が、遺跡地図や遺跡台帳に記載されていない場合でも、それが埋蔵文化財包蔵地に指定されないとは限らないことを注意してください。
遺跡があるという伝説が存在したり、周辺住民によって遺跡の存在が周知されている不動産は、埋蔵文化財包蔵地として扱われます。
また、最終的な判断は教育委員会が行うため、埋蔵文化財包蔵地に隣接する不動産も対象となる可能性があります。
したがって、売却を検討している不動産が埋蔵文化財包蔵地であるかどうかを確認するには、各市町村役場に直接訪れることをおすすめします。

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埋蔵文化財がある不動産の売却②：「デメリット」

埋蔵文化財がある不動産の売却には、売却価格を下げざるを得ない事態になったり、買主が見つかりにくくなったりするなどのデメリットが挙げられます。
埋蔵文化財がある不動産の売却におけるデメリットを、以下にご紹介します。

売却価格が下がってしまう

埋蔵文化財のある不動産は、売却価格が下がってしまう恐れがあるのがデメリットです。
埋蔵文化財のある不動産だと、工期が遅れたり、希望どおりの建物が建てられない可能性があるからです。
埋蔵文化財包蔵地にある不動産は、文化財保護法によって、工事をおこなう60日以上前までには届出を提出し、発掘調査をおこないます。
すでに古家が建っている不動産でも、建て替えの際に発掘調査を依頼される場合があります。
また、建物に限らず、配管工事や浄化槽の設置工事など、土地を掘る工事の場合には、発掘調査が必要です。
万が一、発掘調査を依頼されて文化財が見つかった場合には、さらに詳しい調査がおこなわれるため、さらに工期が伸びるのが予想されます。
文化財の状態によっては、建物の形状や構造などが制限され、希望どおりの家が建てられない可能性も考えられます。
このように、埋蔵文化財がある不動産にはリスクが多いため、売却価格を下げざるを得ないのです。

買主が見つかりづらい

埋蔵文化財がある不動産は、先述のように売却価格を下げたとしても、買主が見つかりづらいのもデメリットの一つとして挙げられます。
なぜならば、買主の希望どおりの家が建てられなかったり、工期のスケジュールが変更されたりする恐れがあるからです。
埋蔵文化財がある不動産には、現地調査や試掘がおこなわれます。
調査や試掘で何も発見されない可能性もありますが、遺跡が見つかった場合には、より詳しい調査がおこなわれるため、工期スケジュールが変更されます。
工期スケジュールが変更となると、買主の引っ越し予定日も変更せざるを得ない場合があります。
また、建物の形状や構造に制限がかけられ、買主の希望どおりの建物が建てられない場合もあります。
したがって、埋蔵文化財がある不動産を購入しても、買主の希望どおりに進まない恐れがあるため、買主が見つかりづらいのです。

調査費用の負担

埋蔵文化財がある不動産では、高額な発掘調査費用を負担しなければならない場合があるというデメリットもあります。
居住目的の個人所有の住宅だと、行政が発掘調査の費用を負担するため、買主は費用を負担する必要はありません。
しかし、事業目的である不動産投資用の物件や、アパート、マンションなどの収益物件を建てる際などには、買主が発掘調査費用を負担しなければならないのです。
令和3年度の文化庁の公表によれば、個人住宅を建てる際の発掘調査費用の平均は、約96万円となっています。
個人事業の建物を建てる際にかかった発掘調査にかかった費用の平均は、約386万円です。
事業目的の売却だと、買主が高額な発掘費用を負担しなければならない点には注意しましょう。

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埋蔵文化財がある不動産の売却③：「売却方法」

それでは、売却するのが難しいと言われている埋蔵文化財がある不動産を売却するには、どのような方法があるのでしょうか。
埋蔵文化財がある不動産をできる限りスムーズに売却する方法を、以下にご紹介します。

不動産の事前調査をおこなう

埋蔵文化財がある不動産を売却する前に、事前調査をおこなってから売却する方法がおすすめです。
まず、売主が遺跡地図や遺跡台帳を確認したり、教育委員会に確認したりして不動産が埋蔵文化財包蔵地であるかどうか調べましょう。
次に、埋蔵文化財包蔵地であった場合には、建築確認済証を調べて現在の建物が建った経緯を調べます。
当時の記録から、発掘調査の結果の詳細が判明し、調査をする必要がなくなるかもしれません。
もし、当時の発掘調査の結果がなかった場合には、発掘調査をおこないましょう。
万が一、埋蔵文化財が見つかった場合には、事前に発掘を済ましておけば、通常の不動産売却が可能です。
このように、事前調査を済ませておくと、買主が安心して購入へと進める可能性が高まるといえます。

重要事項説明書にて説明する

埋蔵文化財がある不動産の売買契約を交わす前に、重要事項説明書を通じて不動産会社から詳しく説明を受けてから売却することがおすすめです。
買主があらかじめ、工期が伸びるリスクや、希望する建物が建てられないリスクなどを理解していると、トラブル回避に繋がります。
また、埋蔵文化財がある不動産で建物を建てる手続き方法や、相談先である教育委員会の案内をすると、買主は安心して購入ができるでしょう。
買主との売却後のトラブルを回避し、安心して購入してもらうためにも、売買契約書に記載するだけでなく、口頭で丁寧に説明することが大切です。

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まとめ

埋蔵文化財がある不動産を売却する際には、工期が長引いたり、希望の建物が建てられない恐れがあるため、売却が難しいといわれています。
事前に発掘調査を済ませたり丁寧な重要事項説明をおこなったりして、買主に安心して購入してもらえるようにしましょう。