不動産売却をスムーズに進めるための物件調査はどのような手続き？

不動産売却の手続きのなかでも、初期段階で対応が必要なのが物件調査です。
しかし、物件調査とは何か、内容が不明瞭な方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産売却における物件調査の概要、不動産の種類別に異なる内容や調査の流れについてご紹介します。
不動産売却をご検討中の方は、ぜひ、今後のご参考にしてみてください。

不動産売却の手続きにおける物件調査とは？

不動産売却では、売主が決定した価格で販売をおこないます。
しかし、個人で価格設定をおこなうのは難しいものです。
そこで大切な手続きになるのが、不動産会社がおこなう物件調査です。
ここでは、物件調査とは何か、概要について見ていきましょう。

物件調査とは

物件調査とは、簡単にいうと訪問査定のことです。
物件調査では、不動産会社が実際の物件に赴き、不動産の状態や周辺環境などを調査したうえでどのくらいの価格で売却できそうか提示します。
不動産会社が提示する査定価格は、売主が売却価格を設定する際の指標といえます。
そのため、あらかじめ調査内容を理解しておくことが適切な価格設定につながり、スムーズに売却しやすくなるでしょう。

どのような調査をおこなう？

物件調査では、実際の物件の状態などを調査することはもちろん売却に関わるさまざまな情報についても細かく調査します。
重点的にチェックするポイントは、次の6種類です。

ポイント①役所調査
役所調査では、以下の事項について調査します。

●建築方法
●リフォームの制限
●接している道路の種類
●インフラ（電気・ガス・水道）の設備状況
●都市計画法・建築基準法・農地法・景観法

建築方法やリフォームの制限について調査することによって、どのようなリフォームが可能なのかがわかり、売却の方向性を決めるのに役立ちます。
道路の種類は、接道が公道であった場合に土地測量費が高額になるため、事前に知っておきたい情報です。
インフラの供給元などの設備状況を調査しておけば、手続きがスムーズに進みます。
用途区域や建ぺい率など、法律に則って建築されているかどうかも売却に関わる大切なポイントです。

ポイント②法務局調査

法務局調査では、不動産の名義人について調査します。
不動産の名義が被相続人のままだと不動産売却ができないためです。
ほかに共有名義の持分の配分や抵当権の状況などについても確認します。

ポイント③市場調査

周辺環境の状況などによって不動産の価値は変動します。
そのため、市場調査も売却時の物件の価値を判断するための大切なポイントになるでしょう。
市場調査では、現在の近隣物件の売却状況や値引き幅などを調査します。

ポイント④取引事例調査

市場調査とは異なり、過去の取引事例についても調査します。
実際の成約価格がわかるため、価格設定の参考にすることが可能です。

ポイント⑤現地調査

現地調査では、建物の状況はもちろん周辺環境についても実際に現地を見て調査します。
とくに境界はトラブルの原因になりやすいため、公図とのズレも含めてしっかりと確認していきます。
周辺の騒音やにおいなどもチェックの対象です。

ポイント⑥ライフライン調査

電気や水道などのライフラインについては、改めてしっかりと調査をおこないます。
ライフラインが整備されていない物件は、成約しにくいためです。
具体的には、水道配管の口径や下水管の接続状況、電気のアンペア容量、電線の引き込み状況、ガスの種類やメーターの有無などを調査します。

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不動産売却の物件調査は種類によって調査内容が変わる！

ここまでは「不動産」の物件調査のポイントについてお伝えしてきましたが、不動産の種類別に見ると、調査内容が異なることがわかります。
一口に不動産といってもマンションや土地・一戸建てといった種類があるため、それぞれの種類での調査内容についても把握しておきましょう。

マンション特有の調査内容とは？

マンション特有の調査内容には、次のような事項が挙げられます。

●共有スペース（駐輪場・ポスト・廊下など）の状況
●バリアフリー環境の整備の有無
●ゴミの収集場所やルール
●管理規約（ペット飼育・楽器の演奏・喫煙など）
●付帯設備の状況

マンションの場合は、集合住宅のため、管理の実態についてわかりにくい部分があります。
誤情報を防ぎ、物件を売りやすくするためにも、居住者がわからない部分は規約を見たり、管理会社に確認したりすることが大切です。

一戸建てや土地特有の調査内容とは？

一戸建てや土地特有の調査内容には、次のような事項が挙げられます。

●近隣物件の状況
●リフォームの状況
●建て付けや雨漏りの状況
●境界線
●埋設物
●接道状況

一戸建てにはさまざまな建て方があるため、構造について重点的に調査するのが一般的です。
マンションと異なる点としては、とくに境界線の調査が挙げられます。
ほかに税額に関わる接道状況についても、しっかりと調査する必要があります。
築古物件で更地での売却を視野に入れている場合は、土地の状況を重視することがあるため、覚えておきましょう。

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不動産売却における物件調査の流れは？

実際に物件調査をおこなう場合、どのような流れで進むのかまで把握しておくと、手続きがスムーズです。

物件を調べる前に売主への聞き取り調査をおこなう

まずは、物件の所有者に対してさまざまな調査をおこないます。
具体的には、次のような事項です。

●不動産の種別や土地の面積などの基本情報
●住宅ローンの借り入れ先と残高
●税金やマンションの管理費などの滞納の有無
●収益金の発生状況
●法定相続人の存在
●第三者による貸借や不法占有などの有無
●付帯設備表・物件状況確認書の確認

住宅ローンを組んでいる場合は、金融機関によって抵当権（金融機関が不動産を担保にする権利）が設定されています。
抵当権は住宅ローンを完済しても自動的に消滅するわけではないため、売主が抹消のための登記手続きをおこなわなければなりません。
また、付帯設備表・物件状況確認書は、不動産の設備や状態について記載した書類です。
買主への情報提供のため、動作確認などをおこないながら不動産会社が用意した書式に売主が記載します。

物件に合わせて不動産に対する調査をおこなう

売主への聞き取り調査が完了したら、いよいよ不動産の調査に入ります。
不動産の状態や状況はそれぞれで異なるため、物件に合わせた調査が必要です。
先述した6種類の調査のなかから判断し、必要な調査をおこなっていく流れです。

物件調査で注意したいポイント

最後に、物件調査における調査事項のなかでもとくに注意したいポイントについてご紹介します。
調査結果によっては売却が難しい事態になる可能性もあるため、事前に把握しておくことが大切です。
ポイントとして挙げられるのは、地上権・賃借権・抵当権などの権利関係や高さ・建ぺい率などの法令制限です。
築古物件では、法令の改正前に建築され、現在の法令を満たしていない物件が存在しているケースなどがあります。
状況に応じた手続きをおこなうことによって売却できるようになるケースもあるため、ご不明点は不動産会社までご相談ください。

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まとめ

今回は、不動産売却における物件調査の概要、不動産の種類別に異なる内容や調査の流れについてご紹介しました。
物件調査は買主とのトラブルを回避し、スムーズに売却をおこなうための大切な手続きです。
不動産の種類によって重視されるポイントが異なるため、ご自身の物件に照らし合わせて把握しておきましょう。
調査の流れとして、不動産以外に売主についての質問事項があることも覚えておくことが大切です。