固定資産税の建て替え特例はどのような仕組み？利用のための要件とは？

建物の経年劣化によりマイホームの建て替えを検討している方もいらっしゃるでしょう。
しかし建て替えるためには、一度更地にする必要があるので、それにより土地の固定資産税が高くなるのではと不安に思いますよね。
そんなとき、固定資産税建て替え特例を利用すれば、固定資産税を低く維持したままでマイホームを改築できることをご存じでしょうか。
そこで今回は、固定資産税の建て替え特例とはどのような仕組みなのか解説します。

固定資産税の建て替え特例とはどのような制度？

毎年1月1日時点で不動産を所有している方は、固定資産税を納めなくてはなりません。
固定資産税は下記の計算式を使い、土地と建物に分けて算出します。
固定資産税額＝固定資産税評価額×標準税率
税率は1.4％が一般的ですが、異なる税率を設定している自治体もあるためご注意ください。
そして固定資産税評価額は一定ではなく、3年に1度見直しがおこなわれます。
このとき評価額が下落していれば固定資産税も安くなり、次回の見直しまで変わりません。
建物は築年数の経過により価値が減少するため、 経年減価補正率により評価額も年々下落します。
木造家屋の場合、築10年で価値は2分の1となり、築27年で下限の5分の1となります。
このように、築古の建物ほど固定資産税は安くなるため、建て替えにより建物が新築になると固定資産税が高額になる点に注意しなければなりません。

更地にすると固定資産税はどうなる？

では、古い建物を建て替えず更地にしたらどうなるのでしょうか。
土地は建物と異なり、築年数によって固定資産税が下落することはありません。
土地の固定資産税額に影響をおよぼすのは、用途や建物の有無などです。
住宅用地には、次のような特例が適用されます。

●小規模住宅用地（200㎡以下の部分）：固定資産税1/6、都市計画税1/3
●一般住宅用地（200㎡超の部分）：固定資産税1/3、都市計画税2/3

この特例からわかるように、建物のある土地にかかる固定資産税は更地よりも低く抑えられています。
建物を解体して更地にすると住宅用地の特例を受けられなくなり、固定資産税が高額になる点に注意が必要です。
なお、更地であるかどうかは1月1日時点の状況で判断されます。
すぐに建物を新築する予定でも、解体するタイミングによっては固定資産税が更地の税額となるので注意しましょう。
しかし一定の要件を満たしていれば、建て替え特例により固定資産税は高くなりません。
建て替え特例を利用したい場合は、建物を取り壊した年の翌年1月31日までに、その土地を管轄する税事務所に申請する必要があります。

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固定資産税の建て替え特例を利用するための要件とは？

建物を解体して更地にすると、固定資産税が高額になることがわかりました。
しかし、一定の要件を満たしていれば建て替え特例の適用を受けられます。
建て替え特例を利用すると、建て替えている最中でも住宅用地の特例を適用できるため、土地にかかる固定資産税の上昇を避けられます。

建て替え特例の適用要件

固定資産税の建て替え特例を利用するには、以下の4つの要件を満たす必要があります。

●前年1月1日時点で住宅用地である
●1月1日時点で住宅の建設工事に着手している
●住宅の建て替えが同一の敷地でおこなわれている
●建て替え時における所有者と前年度の所有者が同じである

それぞれの要件について、くわしく確認していきましょう。
前年1月1日時点で住宅用地である
建て替え特例は、住宅用地における建て替えを対象としています。
したがって、前年1月1日時点において住宅用地でなければなりません。
別の用途で使用していた土地を更地にして住宅を建てるケースは、建て替え特例の適用対象外です。
1月1日時点で住宅の建設工事に着手している
1月1日時点において住宅の建設工事に着手していることも、要件の1つです。
これは住宅の基礎工事が始まっていることを指し、解体工事や建築確認申請の提出の完了の時点では要件を満たせません。
ただし、この要件は自治体により内容が異なる可能性があるため、くわしくは不動産の所在する自治体にご確認ください。
住宅の建て替えが同一の敷地でおこなわれている
この特例は建て替えを対象としているため、同一敷地内での建て替えであることも要件です。
同一敷地内であれば、建物の位置は変わっても問題ありません。
たとえば、古い家に住み続けながら敷地の空いた場所に新居を建てるようなケースでも、建て替え特例を利用できます。
隣地などを買い足し、新しい土地に住宅を建てるケースは、本人名義の土地であっても建て替え特例の適用対象外となります。
建て替え時における所有者と前年度の所有者が同じ
建て替え特例では、前年度と今年度の土地の所有者が同一でなければなりません。
建物も同様に、前年度と今年度で同じ所有者である必要があります。
そのため、相続によって不動産を取得したケースや、中古住宅を購入したケースなどでは、特例を利用できないかもしれません。
すぐに建て替えるのではなく、数年間居住したあとに建て替えると要件を満たせます。

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固定資産税の建て替え特例を二世帯住宅で利用するときのポイント

一戸建ての建て替えの理由が、二世帯住宅にするためであるケースは少なくありません。
二世帯住宅への建て替えでも、要件を満たしていれば建て替え特例を利用できることをご存じでしょうか。
ただし、建物の構造がどのようになっているのかによって税額は異なります。
さらに、建て替えの前後で名義が変わると建て替え特例の適用対象外になるため注意が必要です。
そこで、二世帯住宅でも建て替え特例を利用したいときに気を付けたいポイントを確認していきましょう。

二世帯住宅の種類

二世帯住宅の間取りはさまざまですが、構造によって大きく2つの種類に分けられます。

●構造上分離されていないタイプ：玄関が1つで建物内部もつながっている
●構造上分離されているタイプ：各世帯に玄関があり、内部も完全に分離している

構造上分離されていない二世帯住宅なら、通常の一戸建てと同様に1つの建物として固定資産税を計算します。
したがって、200㎡以下の部分は1/6に固定資産税は軽減されます。
そして200㎡を超える部分についても、固定資産税が1/3に軽減される特例を利用可能です。
しかし二世帯住宅を建てられるような広い土地は、200㎡を超えるケースも多いのではないでしょうか。
このような場合には、構造上分離されているタイプがおすすめです。
外観上は1つの建物でも、構造が完全に分離されている二世帯住宅は2つの建物として考えます。
それぞれの世帯について200㎡まで小規模住宅用地として扱われるため、400㎡まで固定資産税を1/6に軽減可能です。

建物の名義はどうするべき？

二世帯住宅への建て替えでは、土地や建物の名義に注意が必要です。
先述のとおり、建て替え特例の適用要件には「前年度と今年度で所有者が同一であること」が含まれます。
そのため、親名義の建物を解体し、子ども名義で二世帯住宅を建てるケースでは、建て替え特例は利用できません。
この場合は、二世帯住宅を親と子の共有名義にするといった対応が必要です。

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まとめ

建て替え特例の要件を知っておけば、土地にかかる固定資産税が高くなることを防ぐことができます。
二世帯住宅への建て替えについても、構造上分離されているタイプなら節税効果が期待できます。
ただし、建て替え前後の名義が同一でなければならないなどの注意点もあるため、不明な点があるときには申請要件をあらためて確認しておくと良いでしょう。