収益物件の相続！相続人の決め方や不動産売却時の注意点を解説

家賃収入を得ることができる収益物件を所有していた方が亡くなり、被相続人となった場合、相続する人はどのように決めるのでしょうか。
また、相続後に経営を続けることが困難な場合は、売却も賢い判断となりますが、その際には気を付けたい注意点があります。
今回は、収益物件を相続するときの相続人の決め方や家賃が相続財産になるのかと、収益物件を売却するときの注意点を解説します。

遺言書の有無で変わる！収益物件を相続する人の決め方を解説

不動産の相続では、親の土地やマイホーム以外に、家賃収入が生じる収益物件を受け継ぐケースも少なくありません。
スムーズに相続を進めるためには、収益物件を相続する人をどのように決めるのか、決め方を知っておくことが重要です。

収益物件の相続人の決め方

被相続人が収益物件となる不動産を所有していた場合、相続する人の決め方は、2パターンに分かれます。
判断するポイントは遺言書があるかないかです。
そのため、まずは被相続人が有効な遺言書を残しているかを確認しましょう。

遺言書がある場合

被相続人が作成した遺言書があり、収益物件の相続について書かれていた場合、相続人の決め方は遺言書で指定されている人になります。
基本的に、遺言書があれば、優先されるのは遺言書の内容です。
遺言とは、被相続人が、生前のうちに自分の意思で遺産などの分割方法を定める方法ともいえます。

遺言書がない場合

被相続人が作成した有効な遺言書がない場合、収益物件の相続人の決め方は、遺産分割協議での話し合いになります。
遺産分割協議とは、相続人の全員で、分割方法を協議することです。
遺言書とは異なり、相続発生後に収益物件を受け継ぐ相続人が決まる決め方ともいえます。
遺産分割協議で話し合い、取り決められた内容は、遺産分割協議書として書面に残します。
作成するには、すべての相続人の同意と押印も必要です。
なお、収益物件の名義変更をするときには、必要書類に、遺産分割協議書か遺言書の用意が求められます。
遺産分割協議書を作成するタイミングは、法律による期限は設けられていませんが、名義変更の際に用いるため、早めに作成しておくのがおすすめです。

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収益物件の家賃！相続財産に含まれるかを解説

被相続人が収益物件を所有していた場合、収益物件から生じる家賃が相続財産になるかは、気になるところです。
ここでは、収益物件の家賃が、相続財産に含まれるかについて解説します。

家賃は相続財産に含まれる？

収益物件が相続財産のひとつになっている場合、家賃についても、適切に対処しなければなりません。
とくに、相続人が複数人いる場合は、収益物件を受け継ぐ人を遺産分割協議で決めますが、話し合いがまとまるまでの間にも家賃は発生します。
家賃が相続財産に含まれるかの判断は、タイミングによって異なります。
具体的には、被相続人の生前となる「相続開始前」と、相続開始後の「遺産分割成立の前後」で考え方を分けることが必要です。

相続開始前

相続開始前に発生する家賃収入の考え方は、シンプルです。
相続が開始される前とは、被相続人が亡くなる前であり、収益物件の所有者になっています。
必然的に、収益物件から生じた家賃は、被相続人に属する財産の扱いです。
生前のタイミングでは、収益物件から生じた家賃は、通常、借主から被相続人の口座に振り込まれています。
そのため、振り込まれた家賃は預金債権になり、相続財産に含まれ、遺産分割協議で話し合われる対象です。

相続開始後

相続開始後は、遺産分割成立の前後で、家賃が相続財産に含まれるかが変わってきます。
遺産分割成立前
相続が開始されてから、遺産分割協議が成立する前までの期間に生じた家賃収入の扱いに関しては、以前、論争がありました。
簡単にいうと、遺産分割で収益物件を受け継ぐことになった相続人のものか、あるいは家賃を遺産とは捉えず、法定相続分の割合にそって複数の相続人で取得するのかです。
最高裁裁判所が、この問題に対して、終止符を打っています。
結論的には、相続が開始され、遺産分割協議の成立前までの期間で生じた家賃は、遺産分割の対象とはなりません。
相続開始後に収益物件で生じる家賃などの法定果実は、法定相続分に沿って相続人がそれぞれ取得します。
法定果実とは、収益物件や貸し出している土地などの使用の対価を指しており、具体的には家賃や地代のことです。
一方で、相続人が、借主に対して別々に家賃の請求をすることは現実的ではありません。
借主にとっても、支払先について混乱が生じ、退去される可能性も考えられます。
そのため、実務では、この期間に生じた家賃も含めて遺産分割で協議をし、収益物件の相続人が取得することが多いです。
また、収益物件がマンションだと管理費なども生じますが、債務についても相続開始後から協議が成立するまでは、法定相続分の割合に応じてそれぞれの管理人が相続するものとされています。
遺産分割成立後
遺産分割が成立した後は、収益物件の相続人が明確になっているため、家賃の取得についてもシンプルに考えられます。
つまり、遺産分割成立後は相続人が家賃を得るため、相続財産には入りません。
収益物件を受け継ぐ相続人が、管理費や修繕の費用も負担します。
複数の相続人で、収益物件を共有すると決まった際は、それぞれの相続人が共有持分に応じて分割して家賃を取得します。

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不動産相続後の売却！収益物件を売るときの注意点を解説

収益物件を相続することは、長期的な安定収入を得られる可能性がある一方で、経営に専念することが難しいなどの理由から売却を検討するケースもあります。
最後に、相続した収益物件を売却する場合に気を付けたい、注意点について解説します。

特例の利用

収益物件の売却では、忘れずに特例を利用できるか確認することが大切です。
不動産売却をして、譲渡所得が生じたときには、譲渡所得税と呼ばれる税金がかかります。
しかし、節税につながる特例を活用すれば、手元に残るお金も変わる可能性があります。
相続した収益物件を売却するときに知っておきたい代表的な特例が、相続税の取得費加算の特例です。
相続財産である不動産を相続後3年10か月以内に売却すると、相続税額の一部を取得費に加えることが可能です。
取得費の加算分だけ、差し引ける金額が大きくなり、譲渡所得を小さくできます。
譲渡所得が減れば、その分、譲渡所得税を抑えられるのです。
ただし、相続か遺贈で不動産取得していることなど、特例の適用には条件があるため、事前に確認しておくことも注意点です。

売却のタイミング

相続によって取得した収益物件を売却するときは、売るタイミングも注意したいポイントになります。
譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間で変わってくるためです。
不動産の所有期間が5年以下の場合、短期譲渡所得となって、税率は39.63％が適用されます。
しかし、所有期間が5年を超えていると、長期譲渡所得として、税率は20.315%になるのです。
税率の差は大きいため、所有期間が5年に近い場合は、長期譲渡所得となったタイミングで売ることも節税につながります。
相続で取得した収益物件の場合、被相続人が所有していた期間も併せることが可能です。

入居者への立ち退き勧告

収益物件に入居者がいる場合、立ち退き勧告を売却する1年前から半年前までにはおこなう必要があります。
入居者側の都合によるものではないため、強制的な立ち退きはできないことが注意点です。
円満退去のためには、早めに勧告をして、話し合いなど丁寧な対応で進めることがポイントです。

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まとめ

収益物件の相続が発生したときには、まず有効な遺言書が作成されているかを確認しましょう。
遺言書がある場合はその内容が優先され、遺言書がなければ遺産分割協議によって、分割方法などを決めます。
また、相続後に不動産売却をする場合は、相続税の取得費加算の特例が適用できると節税につながります。