任意売却における抵当権消滅請求とは？抵当権請求のポイントを解説！

住宅ローンの返済が困難になり任意売却を進めたいと思っても、債権者が抵当権を抹消してくれなければ任意売却ができなくなってしまいます。
そんなときに検討したいのが、任意売却での抵当権消滅請求の制度です。
今回は、任意売却で知っておきたい抵当権消滅請求の特徴や代価弁済との違い、請求する際のポイントについてもご紹介します。

任意売却における抵当権消滅請求とは

自宅の住宅ローンの滞納が続けば、いずれは競売にかかり、強制的に退去を命じられてしまいます。
競売にかかる前に、債権者である金融機関の同意を得て不動産売却することを任意売却といいますが、その際、抵当権消滅請求をおこなうことがあります。
制度の特徴やどのようなケースで使われるのか、抵当権消滅請求について確認しておきましょう。

任意売却での抵当権消滅請求とは

抵当権消滅請求とは、抵当不動産（抵当権の設定された不動産）の第三取得者（不動産を取得した方）が、債権者に抵当権の消滅を請求する権利です。
そもそもローンで購入した不動産は、債権者によって設定された抵当権を抹消しなければ売却ができません。
任意売却も同様に抵当権の抹消が必要ですが、任意売却ではローンを完済できない場合が多いため、債権者に抵当権抹消の交渉をすることになります。
交渉がスムーズに進み、すべての債権者から同意が得られれば任意売却の手続きに進めますが、場合によっては交渉が難航するケースもあります。
住宅ローンを滞納したまま売却ができなければ、いずれは競売にかかってしまうため、抵当権消滅請求が使われることもあるのです。

債権者との交渉が難航するケースとは

抵当権消滅請求は、任意売却のすべてのケースでおこなう訳ではなく、債権者が抵当権の抹消に応じてくれない場合におこなわれます。
任意売却で抵当権抹消の交渉が難航するケースでよく見られるのは、複数の債権者から不動産を担保に借り入れをしているケースです。
複数から不動産を担保に借り入れをしている場合は、第一抵当権者、第二抵当権者、第三抵当権者と順番に抵当権が設定されています。
任意売却の売却代金は、第一抵当権者から順番に配当されますが、後順位者に配当が回らないことも少なくありません。
そのため、配当が回らない後順位者には、30万前後の担保抹消費用を払って、抵当権の抹消を交渉することになります。
しかし、債権者によっては、担保抹消費用を巡って交渉が難航するケースがあり、スムーズに任意売却が進められなくなってしまいます。
その場合は粘り強く債権者と交渉を続けることが必要ですが、長く時間がかかれば競売になってしまうため、債権者に請求する場合があるのです。

債権者の選択肢

抵当権消滅請求の手続きは、抵当権が設定された状態で第三者に所有権を移転することから始まります。
所有権が売主から第三者に移転されたら、債権者に対し第三取得者から抵当権消滅請求の書面を送付し手続きを進める手順です。
書面を受け取った債権者には、抵当権の抹消に応じるか、競売手続きを裁判所に申し立てるかの2つの選択肢があります。
しかし、配当がない債権者が競売を申し立てても、無剰余取消の制度によって取り下げられてしまうため、債権者は請求に応じるしかないのです。

▼この記事も読まれています
不動産売却で国民健康保険料が上がる？3,000万円特別控除に注意！

任意売却における抵当権消滅請求と代価弁済との違いとは

抵当権を消滅させる方法として、抵当権消滅請求とは異なる代価弁済という制度があります。
代価弁済と抵当権消滅請求ではどのような点が異なるのか、それぞれの違いについて解説します。

代価弁済とは

抵当権の設定された不動産の所有権、もしくは地上権を買い受けた第三者に対し債権者が金額の提示をして、合意が得られれば抵当権の抹消をおこなう制度です。
債権者から第三取得者に「これぐらいの金額なら抹消しますよ」と提示し、交渉がまとまれば第三取得者がその金額を払い抵当権を抹消してもらいます。
抵当権消滅請求と代価弁済の大きな違いは、どちらに主導権があるかということです。

●抵当権消滅請求：第三取得者が債権者に提示する
●代価弁済：債権者が第三取得者に提示する

第三取得者が代価弁済の提示に応じるかどうかは任意のため、提示を断ることも可能です。

抵当権の抹消を請求できる第三取得者の違い

抵当権消滅請求と代価弁済には、抵当権の抹消を請求できる第三取得者にも違いがあります。

●抵当権消滅請求：相続以外で取得した所有権者が請求する
●代価弁済：売買で取得した所有権者と地上権者に請求する

代価弁済を請求できる第三取得者は、所有権や地上権を売買で買い受けた者のみと制限が設けられています。
たとえば、相続や贈与で取得した第三取得者に対しては、代価弁済の請求ができません。
売買で取得した者のみと制限がある代価弁済に対し、所有権消滅請求は、相続以外なら贈与や財産分与でも請求ができます。
また、地上権者に請求する権利がないことも代価弁済と異なる点です。
なお、賃借権、永小作権の第三取得者には、代価弁済を請求できません。

保証人が代価弁済できる場合もある

抵当権消滅請求を保証人が請求することはできませんが、代価弁済はできる場合があります。
保証人が代価弁済できるケースとは、抵当不動産の所有権や地上権を買い受けたケースです。
保証人が抵当権消滅請求することは認められていませんが、代価弁済はできる場合もあると知っておきましょう。

▼この記事も読まれています
戸建て住宅の建物価値は築20年経過すると不動産としての売却価値がなくなる？

任意売却で抵当権消滅請求をするときのポイント

任意売却を成立させるために抵当権消滅請求をする場合は、いくつか押さえておきたいポイントがあります。
場合によっては請求できないケースもあるので、抵当権消滅請求をする際のポイントを解説します。

債務者は抵当権消滅請求ができない

債務者は抵当権消滅請求ができない点が、最初に押さえておきたいポイントです。
債務者の抵当権消滅請求により抵当権を抹消してしまうと、債権者が無担保状態になり不利益を被ってしまいます。
債務者が抵当権の抹消を債権者に依頼できるのは、住宅ローンなどの債務をすべて返済したときです。
債務がある状態で抵当権消滅請求ができるのは、抵当不動産の第三取得者であることをポイントとして押さえておきましょう。

抵当権消滅請求のみなし承諾

次に押さえておきたいポイントは、抵当権消滅請求がスムーズに進まないときの「みなし承諾」についてです。
第三取得者が債権者に法律に則った書面を送付する際に、先方から応答がないなどスムーズに手続きが進まない場合があります。
抹消手続きがされないまま放置していれば、不動産を購入した第三取得者や不動産の流通にも不都合が生じてしまいます。
そのため、書面を受け取っても2か月以内に競売の申し立てがなければ、抵当権消滅請求を承諾したとみなされるのです。

抵当権消滅請求の時期

抵当権消滅請求をおこなうタイミングも、気を付けておきたいポイントです。
抵当権消滅請求は、抵当権が実行される前、つまり競売による差し押さえの効力が発生するまでにおこなわなければなりません。
競売にかかり差し押さえが始まれば、不動産を含む財産を自由に処分できなくなるので注意しましょう。

▼この記事も読まれています
不動産を購入すると必要になる確定申告のやり方について

まとめ

任意売却における抵当権消滅請求とは、抵当権が設定された不動産を取得した第三者が、債権者に抵当権を抹消するよう請求できる権利です。
債権者が主導する代価弁済とは違い、抵当権消滅請求は第三取得者が主導となり債権者に請求できます。
債務者本人は抵当権消滅請求できない点や、競売にかかるまでにおこなうなどのポイントも押さえておきましょう。