不動産売却時に作成される査定書とは？見方とポイントについて解説！

不動産を売却するときは、査定された後に不動産査定書が発行されますが、見方が分からなくてお困りの方もいらっしゃるでしょう。
査定は、不動産売却において重要なポイントの一つであるため、査定書を見極める力が大切です。
そこで今回は、不動産の売却を検討している方向けに、査定書とはどのような書類であるのか、見方とポイントについて解説していきます。

不動産の売却における査定書とは？

不動産を売却するとき、まずは査定を依頼して査定書を発行してもらうのが一般的です。
査定書には、「不動産仲介会社が作成する不動産査定書」と「不動産鑑定事務所が作成する不動産査定書」の2種類あります。
2種類ある査定書について、それぞれ以下に解説します。

不動産仲介会社が作成する不動産査定書

不動産仲介会社が作成する不動産査定書とは、査定を依頼した不動産仲介会社が査定をおこなって作成する書類です。
不動産仲介会社へ依頼すると、7日ほどの期間で、査定から査定書の作成まで無料でおこないます。
なぜならば、不動産の売却が成功すると不動産仲介会社には、仲介手数料である成功報酬が入るからです。
査定書は法によって正式な書式が定められていないため、不動産仲介会社によって内容が異なる点には注意しましょう。
査定方法には、過去の成約事例から算出される取引事例比較法が用いられます。

不動産鑑定事務所が作成する不動産査定書

不動産鑑定事務所が作成する不動産査定書とは、不動産鑑定事務所へ査定を依頼すると作成される書類です。
別名「不動産鑑定書」とも呼ばれており、不動産鑑定士の資格を有した鑑定士が、国土交通省によって定められた鑑定方法に沿って査定をおこないます。
取引事例比較法だけでなく、収益還元法や原価法などあらゆる方法を利用してより正確に算出されます。
したがって、裁判所などの公的な場面においても、明確な証明書として提示できるのが不動産鑑定書の特徴です。
不動産売却における公的な場面とは、相続や離婚の際に財産分与するときやM＆Aにて買収先の不動産価値を調べるときなどが挙げられます。
先述した不動産仲介会社が発行した査定書だと、公的な場面では使用できません。
不動産鑑定書は、より正確で信憑性が高い書類であるため、作成までに7日以上かかる上に、20万円ほどの費用がかかります。
一般的な不動産売却においては、不動産仲介会社に査定を依頼して作成された査定書で良いでしょう。

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不動産売却時に作成される査定書の見方

作成された査定書の見方がよく分からない方も多いでしょう。
査定書には、おもに以下の項目が書かれています。

●査定物件の情報
●物件の査定価格
●査定エリア周辺の取引事例

不動産売却時に作成される査定書の見方を、項目別に以下に解説していきます。

査定物件の情報

査定物件の情報にまず書かれているのは、物件の所在地や建物の種類です。
土地の場合だと、面積や用途地域のほかにも、建ぺい率や接道などの情報が書かれています。
最寄り駅からの距離も記載されています。
土地に建物が建っている場合に書かれているのは、建物の種類や構造、そのほかにも床面積や築年数などの情報です。
マンションの場合だと、マンション全体と占有部分ついて、それぞれ分けて情報が書かれています。

物件の査定価格

物件の査定価格は、不動産仲介会社による取引事例比較法によって算出された価格が書かれています。
査定書に示された査定価格は、実際には「成約予想価格」や「売り出し推奨価格」などの表現が用いられています。
不動産仲介会社による査定価格は売却価格ではなく、このくらいの価格で売れるであろうと考えられた予想価格です。
なぜならば、売却時の物件の需要や買い手との交渉などによって、売却時に価格が変動する可能性があるからです。
したがって、上限価格・標準価格・下限価格の3つの価格表示がされている場合もあります。
また「成約予想価格は〇〇万円〜〇〇万円」と価格に幅を付けて書かれている場合もあります。
価格の幅は、5%前後に設定されているケースがほとんどです。

査定エリア周辺の取引事例

査定された物件の周辺エリアにある、類似物件の成約事例が書かれています。
取引事例比較法によって物件が査定されているため、こちらで書かれた類似物件の成約事例を参考にしているわけです。
したがって、売主にとっても、周辺エリアの相場感が知れる貴重な情報であるといえます。
査定書に書かれている査定エリア周辺の取引事例についても確認しておくことが大切です。

その他

査定書には、そのほかにも査定後からの流れと必要な費用、担当者からのコメントなどが書かれています。
査定後は、不動産会社と媒介契約を結んだ後に売却活動をおこなっていきますが、仲介手数料や各種税金の支払いが必要です。
査定の時点で、今後の流れと必要費用についても、同時に確認しておくと良いでしょう。
担当者からのコメントでは、査定の根拠や物件の強み、売却における戦略方法などが書かれています。
したがって、ご自身の大切な不動産の売却を依頼する上で、信頼できる担当者であるかどうかを見極める重要なポイントともいえます。

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不動産売却時に作成される査定書を見るポイント

査定書によって、売却を依頼する不動産仲介会社が決まると言っても過言ではありません。
査定書において重点的に見るべきポイントについて、以下に解説していきます。

査定書の見やすさ

まず査定書を重点的に見るポイントは、書類の見やすさです。
査定書は、書式が法によって定まっていないため、不動産仲介会社や担当者によってさまざまです。
見やすい査定書である場合、これからの売却活動において作成される書類も、査定書同様に見やすく作成されると期待できるでしょう。
一方で見にくい査定書である場合だと、これからの売却活動に期待できないといえます。
ご自身にとって、見やすく信頼がおける査定書であるかどうかを見極めましょう。

査定価格に明確な根拠が示されているか

査定価格よりも、その査定価格になった根拠を、明確に示しているかどうかが査定書を見る重要なポイントです。
不動産仲介会社による査定書は、取引事例比較法によって査定がおこなわれますが、専門用語が多く難しく感じる方も多いでしょう。
そのような場合は、不動産仲介会社へ査定価格の根拠を問い合わせてみると良いです。
分かりやすく説明してくれる不動産仲介会社だと、売却活動においても信頼して任せられるといえます。
一方で、提示された査定価格の根拠の説明がなく、高額な価格で売却できるとアピールする不動産仲介会社は注意が必要です。
売却を任せてもらえるように、高額な査定価格を提示している可能性があるからです。

成約時期が示されているか

査定後の売却までの予定において、想定される成約時期がきちんと示されているかどうかも査定書を見る重要なポイントです。
たとえば、売り出し時期から1年以内の成約時期が示されている場合、売却期間が長いといえます。
一般的には、売り出し時期から3か月以内で売却できると想定するケースがほとんどです。
万が一、3か月以内で売却できなかった場合、どのような販売戦略を用いて売却活動を進めていくのかを明確に説明できる不動産仲介会社だと、信頼できるでしょう。
不動産はできる限り早く売却したい方も多いため、成約時期を確認しておくことが大切です。

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まとめ

不動産売却時に作成される査定書は2種類ありますが、一般的な売却では不動産仲介会社に不動産査定書を依頼しましょう。
査定書には、物件の詳細や査定価格、周辺エリアの取引事例などが書かれています。
査定価格の根拠や成約時期が見やすく作成されているかが重要なポイントです。