最低敷地面積とは?小さく分筆した土地の売却方法も解説!

最低敷地面積とは?小さく分筆した土地の売却方法も解説!

あまりにも広い土地は需要が低いため、分筆登記をして複数の小さな土地に分ける方もいらっしゃるでしょう。
しかし土地には「最低敷地面積」が定められており、それよりも小さく分筆すると、さらに売却が困難になります。
そこで今回は、最低敷地面積の概要や調べ方、最低敷地面積未満の土地を売却する方法について解説します。
土地の売却を検討している方は、ぜひ参考になさってください。

分筆前に要確認!土地の最低敷地面積とは

分筆前に要確認!土地の最低敷地面積とは

最低敷地面積とは、建物を建てるために最低限必要な土地面積のことです。
最低敷地面積は全国一律ではなく、地区計画区域や用途地域によって異なります。
なぜこのような決まりがあるのかというと、住民の快適な生活を守るためです。
小さな土地に建物を建てる方が増えてしまうと、住宅地が密集して日当たりや風通しが悪くなってしまいます。
このような事態を避けるために最低敷地面積を設け、小さな土地に建物が建設されないよう制限しています。
分筆により最低敷地面積より小さい面積が生まれた場合、そこには建物を建てることができません。
建物を建てられないとなると、新築を予定している方から敬遠されてしまうため、通常よりも売却が困難になります。

地区計画区域・用途地域ごとの最低敷地面積

地区計画とは、各区域の特性にふさわしい良好な環境の区域を形成するために決定された計画です。
用途地域とは、土地の利用形態や建築物の建て方などを定めるための区分のことです。
用途地域には複数の種類があり、建築物の建築や土地の利用に関する制限が設けられています。
地区計画区域・用途地域によって異なる最低敷地面積は以下のとおりです。

●市街化区域:100㎡
●市街化調整区域:150㎡
●第一種低層住居専用地域(用途地域):120㎡
●第一種中高層住居専用地域(用途地域):110㎡


たとえば、最低敷地面積が110㎡以上と定められた地域では、109㎡の土地に建物を建築できません。
最低敷地面積は100㎡と定められることが多いですが、例外もあるため市役所の窓口で確認することをおすすめします。

最低敷地面積の例外とは

最低敷地面積には例外があり、次のような場合は最低敷地面積の制限を受けません。

●建ぺい率の制限がない
●特定行政庁から許可を得ている
●公共の建物を建築する


建ぺい率が80%の地域内で、かつ防火地域内にある耐火建築物については、建ぺい率の制限がありません。
また最低敷地面積未満の土地でも、特定行政庁から許可を得られれば建物の建設が可能です。
とはいえ、特定行政庁から許可を得られることはごく稀で、少数だと考えておきましょう。
なお最低敷地面積の制限は、土地を新たに分割して建物を建てる場合にのみ適用されます。
そのため小さな土地であっても、最低敷地面積が定められた以前から存在していれば、新築や再建築は可能です。

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分筆前に知っておきたい!土地の最低敷地面積の調べ方とは

分筆前に知っておきたい!土地の最低敷地面積の調べ方とは

土地の価値を正確に把握するためには、最低敷地面積の調査が必要不可欠です。
とくに分筆後の売却を検討している場合は、正確な情報を元に適切な判断を下す必要があります。
ここからは、最低敷地面積の調べ方について解説します。

調査方法1.不動産会社に依頼する

最低敷地面積を調べるには、所有する土地の地区計画区域・用途地域を把握しておく必要があります。
地区計画区域・用途地域は、インターネットを利用すればご自身でも調べられます。
しかし専門用語も多く、見慣れない方にとってはわかりにくいかもしれません。
そこでおすすめなのが、専門家である不動産会社に調査を依頼することです。
不動産会社は地域の不動産情報に詳しく、最低敷地面積についても把握しています。
各自治体の規定なども把握していることが多いため、ご自身で調べるよりも正確な情報を得られるでしょう。
また売却することを前提に査定まで依頼しておけば、調査後の手続きがスムーズに進みます。

調査方法2.自治体のホームページを活用する

自治体のホームページを利用して、最低敷地面積を調べる方法もあります。
都市計画や建築基準に関する情報は、公式ホームページに掲載している自治体がほとんどです。
ホームページを見てもわからない場合は、市役所の担当課に問い合わせると良いでしょう。
なお、自治体によっては一定の条件のもと、最低敷地面積の制限を緩和する「緩和規定」を設けていることがあります。
緩和規定が適用されると、最低敷地面積を下回る土地でも分筆や建築が可能になる可能性があるため、事前に確認しておきましょう。

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最低敷地面積より小さく分筆した土地の売却方法とは

最低敷地面積より小さく分筆した土地の売却方法とは

先述したように、最低敷地面積を下回る土地には建物を建設できません。
そのため、一般的な不動産よりも価値が下がってしまい、売却が難しくなります。
このような事態を避けるためにも、最低敷地面積は分筆前に確認しておく必要があります。
しかし、すでに分筆によって最低敷地面積未満の土地ができてしまったという方もいるかもしれません。
最低敷地面積より小さく分筆してしまった場合は、以下の売却方法を検討しましょう。

売却方法1.隣地を買取・合筆する

最低敷地面積を満たすために、隣地の一部または全部を買い取り「合筆登記」をする方法があります。
合筆登記とは、数筆の土地を合わせて一筆の土地にするという登記のことです。
合筆によって土地の面積が広くなれば、建物を建設できるようになり、高値で売却できる可能性があります。
ただし隣地を買い取る際は、建築基準法に基づく容積率や建ぺい率、接道義務などの規定に要注意です。
上記の規定は建物の建築に大きく影響するため、不動産会社に相談することをおすすめします。

売却方法2.隣地所有者に土地を売却する

ご自身が隣地を買い取るのではなく、所有する土地を隣地所有者に売却するという方法もあります。
隣地所有者であれば、土地を買い取ることで自分の土地面積が広がるため、前向きに購入を検討してくれるかもしれません。
とくに、隣地所有者が家の増改築や駐車場の設置などを予定している場合は、購入してくれる可能性が高まります。
最低敷地面積を下回る土地は買主を見つけるのが困難なため、まずは隣地所有者に購入を打診してみると良いでしょう。
ここで注意したいのが、個人間で売買するとトラブルに発展する可能性があるということです。
最悪の場合裁判に発展することもあるため、隣地所有者と取引する際も不動産会社を通すことをおすすめします。

売却方法3.不動産会社に買取を依頼する

仲介による売却ではなく、買取を利用するのも選択肢のひとつです。
買取とは、不動産会社に直接土地や建物を売却する方法です。
不動産会社は一般の買主とは異なり、土地の活用方法などを熟知しています。
そのため、売却が難しいとされる最低敷地面積未満の土地であっても買い取れる可能性があります。
買取価格や条件などは不動産会社によって異なるので、まずは不動産会社に相談してから売却方法を決めると良いでしょう。

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まとめ

建物を建てるときに最低限必要となる敷地面積のことを「最低敷地面積」といいます。
最低敷地面積を満たさない土地には建物を建築できず、仲介による売却ではなかなか買主が見つかりません。
スムーズな売却を目指すためにも、土地を分筆する前には必ず最低敷地面積を確認しましょう。
すでに最低敷地面積未満の土地を所有している場合は、隣地所有者と交渉して売却する方法や不動産会社に買取依頼する方法をご検討ください。


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