不動産売却時の査定価格とは？売り出し価格や成約価格についても解説

初めて不動産を売却する際は、不動産の価格がどのように決まるのかが気になりますよね。
そこで今回は、不動産売却時の査定方法や査定価格・売り出し価格・成約価格の意味と違いについて解説します。
不動産の売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における査定価格とは？

不動産査定の価格とは、不動産会社が対象の不動産を客観的に評価し、市場で約3か月以内に成約が見込まれる価格を提示するものです。
マンション、一戸建て、土地など、不動産を売却する際には、市場での適正な売り出し価格を設定することが重要です。
多くの方が「高く売りたい」と考えていますが、設定価格が高すぎると売却が難しくなることもあります。
そうした場合に役立つのが、不動産査定の価格です。

不動産の査定価格の決定方法

不動産査定には「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定」の2種類があります。
簡易査定とは、物件を直接訪れることなく、インターネット上で物件情報を入力するか、必要な書類を提出し、概算の査定価格を知る方法です。
物件の住所、間取り、面積、築年数などの情報と、以下のような市場データを比較して査定価格を導きます。

●物件の立地条件
●類似物件の過去の売買記録
●周辺物件の現在の売り出し状況
●地域の相場価格帯
●不動産市場の動向

簡易査定は、時間をかけずにおこなえるため「まずはおおまかな価格を知りたい」という方に適しています。
ただし、詳細な物件調査をおこなわないため、精度は訪問査定に比べると低めです。
訪問査定では、不動産会社の担当者が直接物件を訪問し、敷地の状況、道路の幅、近隣の環境、インフラの状態、建物や設備の状態などを詳細に調査します。
査定には、登記簿謄本や建物の図面、測量図などの書類が必要です。
訪問査定は時間と手間がかかりますが、物件の特性を綿密に調査するため、査定価格の精度が高いです。

査定価格の算出方法

不動産の査定価格を算出する際に用いられる主な方法は「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3つになります。
取引事例比較法では、同じような条件の物件が市場でどのように取引されているかを基に、査定価格を算出します。
考慮される要素は以下のとおりです。

●事情補正：転勤、離婚などの事情による取引を考慮から除外し、市場価格を正確に反映させるための補正
●時点修正：過去の取引事例を基に、現在の市場状況に合わせて価格を修正
●地域要因：物件が位置する地域の特性や問題（治安の悪さや騒音など）を考慮に入れ、価格を調整
●個別的要因：物件のリフォーム状況や耐震性など、具体的な特性を査定に反映させる

原価法とは、建物や土地を再建築または再造成する際に必要な費用を基に査定価格を算出する方法です。
建物の再調達原価を計算する際には、同じ条件で建築するコストを見積もります。
建物と土地の両方を算出する場合は、それぞれの再調達原価を計算します。
土地のみの場合は、原価法を用いないことが多いです。
収益還元法は、不動産が将来生み出すであろう利益を基に価格を算出する方法です。
賃貸物件やアパートなどの収益を生む不動産に適用されます。
収益還元法には、以下の2つの計算方法があります。

●直接還元法：不動産から得られる1年間の純利益を、収益性（還元利回り）で割り、査定価格を求める
●DCF法：不動産が将来得られる利益を現在価値に割り引いて算出

不動産や市場の状況に応じて最適な方法を選択し、査定価格を算出する流れです。

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不動産売却における売り出し価格とは？

不動産会社の担当者が提示する査定価格が、そのまま売り出し価格になるわけではありません。
では、売り出し価格とは具体的にどのような価格を指すのでしょうか？

査定価格と売り出し価格の違い

査定価格とは、不動産の市場価値を反映した価格であり、不動産会社の担当者が市場データや自身の専門知識を基に「適正と考えられる価格」を算出したものです。
一方、売り出し価格とはこの査定価格を基に、さらに以下のような要素を加味して設定されます。

●売主の希望価格
●売主が抱えている特別な事情（急いで売りたい場合など）
●市場の需給状況

売主は、査定価格を参考にしつつ、最終的な売り出し価格を自由に決定することができます。

売り出し価格を決める際のポイント

売り出し価格を決定する際の重要な基準の1つは「売却期限」です。
査定価格を基に、売却期限に合わせて適切に価格を調整するのがポイントになります。
査定価格は、不動産会社の担当者が市場データに基づき「この価格であれば3か月以内に売れる可能性が高い」と見積もった金額です。
もし売主が特別な事情を抱え、より早く売却を希望する場合は、査定価格を下回る設定で売り出すのをおすすめします。
一方で、売却に時間的な余裕がある場合は、査定価格よりも高めに設定するのがおすすめです。
また、売り出し価格を決める際には「上限価格」と「下限価格」の設定も重要になります。
上限価格とは、売主が希望する最高価格で「この価格で売りたい」と考える金額です。
市場の相場や不動産会社の査定価格との差があまりにも大きいと、物件が売れ残るリスクが高まるため、リアリティを持って設定しましょう。
下限価格は「最低限受け入れられる価格」です。
価格を低く設定すれば売却の速度を上げることが可能ですが、安易に価格を下げすぎると、売主の利益が確保できない事態になりかねません。
とくに住み替えなどで新たな住宅購入を予定している場合や、住宅ローンの残債がある場合には、売却金額がローンの完済に足りるかどうかを検討することが重要です。

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不動産売却における成約価格とは？

成約価格とは、不動産の売買取引で、売主と買主が最終的に合意に達した価格のことです。
成約価格は、実際に契約時に決定される代金のため「取引価格」とも呼ばれます。
これに対して、売り出される際の価格は「売り出し価格」、不動産情報サイトなどに掲載される価格は「登録価格」と称されます。
中古住宅や土地の売買では、一般的に買主が売主に購入を申し込む際に希望価格を提示し、その価格を売主が検討したうえで、双方が合意した価格で契約が成立する流れです。

成約価格が売り出し価格と一致しない理由

不動産を市場に出す際、広告に記載された価格で購入希望者が見つかれば、成約価格と売出価格は一致します。
しかし、実際のところ、成約価格は売り出し価格と異なるケースが一般的です。
売り出し価格は、売主が希望する買主への提示価格です。
買主はできるだけ低価格で物件を購入したいと考えており、価格交渉を求められることもあります。
価格交渉の結果、成約価格が当初の売り出し価格よりも低くなり、売主が当初望んだ価格での取引が実現しないこともあるのです。

売り出し価格と成約価格の乖離を抑えるには？

市場の相場情報をしっかりと把握し、適切な価格設定をおこなうと、成約価格と売り出し価格の乖離を最小限に抑えることが可能です。
まずは、対象不動産のあるエリアにおける類似物件の売出情報をインターネットなどで調べましょう。
ただし、売り出し価格は、実際の取引価格とは異なる場合があるため、より正確な情報を得るには、実際に成約された価格を確認することが重要です。
成約価格は、国土交通省が運営する不動産取引情報サービス「レインズマーケットインフォメーション」が役立ちます。
過去の不動産取引の詳細な売買データを検索することができます。

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まとめ

不動産売却における査定価格とは、不動産会社が対象の不動産を客観的に評価し、市場で約3か月以内に成約が見込まれる価格のことです。
売り出し価格とは、査定価格を基に売主の希望価格や事情を反映した価格のことです。
成約価格とは、実際に取引が成立したときの価格になります。