不動産売却における反復継続とは？罰則や対策について解説

土地や建物を売る際、取引の内容や経緯によっては不動産業とみなされることがあります。
もしみなされた場合は法律違反となり、もしかしたら罰則の対象となるかもしれません。
今回は不動産売却における、反復継続について解説します。
土地や建物の売却を複数回検討されている方や、不動産を多数お持ちの方で売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における反復継続とはなに？

まずは、不動産売却における反復継続とはなにか、概要を解説します。

どのような行為？

反復継続とは、不動産の取引を繰り返しおこなうことです。
「何度も売買する」といった意味があり、複数にわたって取引をおこなう場合が該当します。
宅地建物取引業法では、土地や建物を仕入れて高く売ったり、売主と買主を仲介して報酬を受け取ったりといった、繰り返しおこなう取引を免許制にしています。
宅地建物取引業法とは、土地や建物における取引のルールのことです。
相続した実家を売却したり、住み替えするために今の住まいを売ったりする場合、プライベートな理由のため基本的には免許は不要となります。
しかし、なんども繰り返し取引をおこなうと、無免許営業になってしまう可能性が高いです。
たとえご自身が反復継続や免許に関してなにも知らない場合でも、罰則の対象となります。
「そんなこと知らなかった…」では済まされないため、注意しなければならないのです。

判断基準と該当する例とは？

反復継には、明確な基準が定められていません。
そのため「〇回不動産売却をするとルール違反！」というわけではなく、判断するのはあくまでも愛知県高浜市や碧南市、刈谷市などの行政となります。
該当するか否かは目的や取引の内容によるため、もし不安がある場合は、不動産会社と相談のうえ手続きを進めるのがおすすめです。
反復継続としてみなされる可能性があるのは、下記のような取引となります。

●広い土地を分筆して複数の買主に売る
●短い期間で複数の取引をおこなう
●利益を求めた取引をおこなっている

広い土地を分筆し、複数の買主に売る場合は注意が必要です。
分筆とは、ひとつの土地を複数にわけることで、異なる地目や権利関係を求めるときなどに用いられます。
この場合、一般的にはわけた数だけ買主がいるということになるので、注意しなければなりません。
短い期間で不動産の取引を何度もおこなう場合も同様です。
売却だけでなく、購入も1回の取引としてカウントされるため、取引を繰り返しているとみなされる可能性があります。
また、利益を求めた不動産売却の場合、事業性があると判断される可能性が高いです。
相続した実家を売却したり、住み替えするために愛知県高浜市や碧南市、刈谷市にある住まいを売ったりするといった、プライベートな取引でない場合は注意が必要です。

▼この記事も読まれています
不動産売却で国民健康保険料が上がる？3,000万円特別控除に注意！

不動産売却における反復継続の罰則

続いて、不動産売却における反復継続の罰則についてチェックしていきましょう。

罰則の対象となる禁止事項とは？

宅地建物取引業法では宅地建物取引業法第12条にて、下記のように禁止事項が定められています。

●無免許営業の禁止 （第1項）
●無免許の表示行為や広告行為の禁止（第2項）

宅地建物取引業の免許がない状態で、土地や建物の売買や交換などをおこなうことは、法律で禁止されています。

個人に対する罰則とは？

無免許で不動産売却を行った個人に対する罰則は、3年以下の懲役または300万円以下の罰金、またはその両方となります。
無免許でおこなうと法律に違反する行為とみなされ、罰則の対象となります。
宅地建物取引業法においても「下記のいずれかに該当する者は、3年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金に処し、またはこれを併科する」と定められているので、注意が必要です。

●不正の手段で免許を受けた場合
●第1項の規定に違反した場合
●第1項の規定に違反し、ほかの方に宅地建物取引業を営ませた場合

この罰則はもっとも重いものです。

不動産会社に対する罰則とは？

不動産会社が無免許の方がおこなう不動産売却を仲介した場合、1億円以下の罰金に処せられる恐れがあります。
また、免許を持っていない方が宅建業をおこない、それを仲介した場合、以下の罰則の対象となる可能性が高いです。

●取引の公正を害する行為や取引の公正を害する恐れが大きい場合、愛知県高浜市や碧南市、刈谷市からの指示処分の対象
●不正または著しく不当な行為をおこなった場合、1年以内の業務（全部または一部）停止処分の対象
●情状がとくに重い場合は免許取消処分の対象

不動産会社が無免許営業を幇助した場合、罰則の対象です。
たとえば、相続にともなう不動産売却で、思った以上に高く売れた場合は税金の負担が大きくなります。
節税のために法人化し、土地や建物の仕入れと売却を繰り返した場合、処分の対象となる恐れがあるでしょう。
法人のほうが、個人と比べて重たい罰則となります。

▼この記事も読まれています
戸建て住宅の建物価値は築20年経過すると不動産としての売却価値がなくなる？

不動産売却をするときに反復継続にならないための対策

最後に、不動産売却をするときに反復継続にならないための対策について解説します。

対策1：不動産会社に相談して媒介契約を締結する

対策としてまず挙げられるのが、不動産会社に相談・仲介を依頼し、媒介契約を締結することです。
先述のとおり、これからおこなおうとしている不動産売却が反復継続になるか否かは、愛知県高浜市や碧南市、刈谷市などの行政が判断することになります。
そのため、個人が判断することは困難かもしれません。
法律に違反しないためにも、まず不動産会社に売却の相談をし、媒介契約を締結するのがおすすめといえます。
媒介契約とは、不動産会社に仲介を依頼するための契約で、契約期間や報酬の金額などを取り決めたものです。
土地や建物における売却のプロに依頼すれば、個人で取引するより、売主・買主ともに安心感を得られるでしょう。

対策2：なるべく1回の取引で完了させる

なるべく1回の取引で完了させることも、対策のひとつです。
国土交通省が公表している「宅地建物取引業法の解釈と運用の考え方」においては、1回きりの不動産売却は事業性が低いとされています。
何度も繰り返し取引した場合、反復継続と判断される可能性があるため、できる限り1回限りで終わりにできるよう心掛けてください。
ただし、この対策はあくまで反復継続とみなされないための予防策です。
1回きりの取引=反復継続ではないということではなく、1回限りでも事業性が認められるケースもあります。
広い土地を分筆して複数の買主に対して売る場合や、愛知県高浜市や碧南市、刈谷市に複数の不動産を所有している方などは、不動産会社にまず相談すべきといえるでしょう。

対策3：宅地建物取引業免許を取得する

宅地建物取引業免許を取得することも、対策のひとつとなります。
不動産売却をする前に免許をあらかじめ取得しておけば、無免許営業による法律違反にはなりません。
土地や建物を安く仕入れ、リフォームやリノベーションなどで付加価値を付けたうえで転売する場合などは、免許が必要となります。
宅地建物取引業免許を取得することは簡単な方法ではありませんが、対策のひとつとして押さえておいてください。

▼この記事も読まれています
不動産を購入すると必要になる確定申告のやり方について

まとめ

反復継続とは不動産の取引を繰り返しおこなうことで、ご自身が反復継続や免許に関する知識がない場合でも、罰則の対象となります。
個人と法人に対する罰則はそれぞれ異なり、無免許営業を幇助した不動産会社と、その関係者も処分を受ける可能性が高いです。
不動産売却を1回で済ませたり転売を避けたりすることが、主な対策となります。