一戸建ての売却が難しいといわれる理由！売却が進まない原因や対策も解説

利用しなくなった住宅を売りに出していても、買い手をみつけられずに困っている方は少なくないでしょう。
一般的に一戸建ての売却は難しいといわれており、スムーズに売るには工夫が必要です。
この記事では、一戸建てを売るのが難しいといわれる理由のほか売却が進まない原因や対策も解説するので、一戸建てを売却予定の方はお役立てください。

一戸建ての売却が難しいといわれる理由

所有者にとって愛着があるマイホームであっても、購入希望者にとっては中古物件の1つにすぎません。
中古のマンションは買い手をみつけられるのに対し、一戸建ては売れにくいといわれるのには理由があります。

法定耐用年数

一戸建ては木造のケースが多いのに対し、マンションは鉄筋コンクリート造が一般的です。
建物は構造によって法定耐用年数が異なり、木造が22年なのに対して鉄筋コンクリート造は47年と2倍以上になります。
建物は耐用年数が多いほど長持ちするものであり、木造の建物は建築してから20年ほど経過すると古いと評価されがちです。
一方、マンションは築20年ほど経っていても、古いとイメージされるケースは少ないでしょう。
木造の住宅は資産価値の低下が早いのが特徴の1つであり、固定資産税が安くなると同時に、売買価格の下落も早まります。
不動産会社が提示する査定額が、所有者の想定額よりも安い金額になるケースは少なくありません。

立地条件

マンションより価値の減少が早い木造の住宅は、立地条件においても不利な点があります。
マンションは駅近や中心地などに建設されるケースが多く、一方、一戸建ての立地場所は郊外が多く都市部に少ない状況です。
新築も中古も、駅近や利便性の優れた場所に立地している物件は人気が高い傾向があり売却が進みます。
したがって、マンションは流動性がありますが、一戸建てになると買い手をみつけるのが難しくなってしまいます。
不動産会社では、通常は3〜6か月で買い手を見つけるよう販売活動をおこないますが、郊外の一戸建てになると1年経っても成約に至らないケースは珍しくありません。

ニーズ

マンションは中古の流動性が進むのに対し、一戸建ては新築を購入する傾向があります。
中古住宅は新築に比べて価格が安く一定の購入希望者がいますが、新築の購入者に比べると少数です。
一戸建ては価値が下がるスピードがマンションよりも早く、老朽化にしたがって屋根や壁の修繕が必要になる点もマイナスポイントになるでしょう。
また、投資を目的に不動産を購入する方の多くが対象をマンションにシフトしており、さまざまな点で中古の一戸建てに対するニーズは少なくなっています。

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売却が難しい一戸建てにおける原因

一戸建ては買い手をみつけるのが難しいといわれますが、売るのが難しい実情を売主に理解いただけていない点が売れにくい原因の1つにあげられるかもしれません。

築年数

木造の住宅の法定耐用年数は22年であり、22年を経過している物件の価値は極めて低くなります。
一方、売りに出される中古住宅のなかには築22年以上の物件が少なくありません。
宅地建物取引業法に基づき国土交通大臣により指定を受けている指定流通機構では、不動産の流通を安全におこなううえで各種の資料をまとめています。
指定流通機構はレインズと呼ばれており、組織に加盟する不動産会社はレインズが発する情報を業務において活用できます。
首都圏における中古住宅の売買に関する成約状況を整理した資料によると、築26〜30年の一戸建ては売りに出しても25%ほどしか成約に至っていません。
築30年を超えた物件の成約できた割合は2割ほどであり、築年数が古い一戸建てに魅力を感じる購入希望者は少数なのがわかります。
老朽化が進んでいる物件に対し、購入後に不具合がみつかる可能性があるなど不安があるのかもしれません。

売り出し価格

売り出し価格は不動産会社からの査定を参考に売主が決めるもので、設定する金額に法律などによる制限はありません。
売主には少しでも高い価格で売却したい気持ちがあり、一方、買い手としては安く購入できるよう売り出し価格からの値下げを要求するのが一般的です。
一戸建ての住宅は資産価値の低下が早いにも関わらず、売主が設定する売り出し価格が高い傾向があります。
レインズが示している資料によると、首都圏のおける平均値は売り出し価格に比べて成約価格が500万円以上低い状況です。
買い手が価格交渉をするとしても500万円もの値下げを求めるケースは稀でしょう。
したがって、売主が売り出し価格を設定してから買い手をみつけるまでに、何度も値下げを繰り返していると想定できます。
不動産会社が示す査定額は近隣における取引実例を参考にしていますが、希望を重視して売り出し価格を設定する売主が多い点もスムーズな売却を妨げている原因の1つです。

需要が少ないエリア

駅近や中心部にある物件は人気がありますが、一戸建ては需要が少ないエリアに立地しているケースが多くニーズが少ない傾向があります。
閑静で落ち着いた住宅地を望む声もありますが絶対数が少なく、中古物件は売却が進みにくくなっています。

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買い手をみつけるのが難しい一戸建てをスムーズに売却する対策

中古住宅は価値が下がるスピードが早いほか、立地条件が悪いなど売却が難しいのは否めません。
ただし、新築物件に比べて価格が安い点が大きな魅力であり一定の購入希望者がいます。

適切なタイミング

ポイントの1つは、売り出すタイミングです。
売却しようとしている方は、法定耐用年数の22年を迎えるよりも早めに取り組む必要があり、遅くても築15年くらいで売り出すのが得策です。
また、不動産は転勤や進学などで引っ越しの件数が増える2〜3月が売りやすい傾向があります。
売却の計画は余裕をもって作成し、適切なタイミングで販売活動をスタートしましょう。

魅力のアピール

購入希望者は、物件に対し価格だけではなく別の条件も設定しているでしょう。
たとえば、閑静で落ち着いた環境のほか保育所や学校からの距離など重視するポイントは人ぞれぞれで異なります。
スーパーマーケットやコンビニエンスストア、医療機関、公園など求めているものは多種多様に考えられます。
また、物件に関しても広いお風呂や使いやすいキッチン、眺望など売主が気にもとめていない点が高い評価につながるかもしれません。
なお、中心部に位置している物件と閑静な住宅地の住宅では、買い手になるターゲットが違います。
学校に近い物件のターゲットは、幼い子どもを持つファミリー世帯や新婚世帯です。
物件の情報として魅力のポイントが掲載されずに、ターゲットへのアピールが不足しているケースがみられます。
些細な点でも売却にプラスの効果を生む可能性があり、売却物件における魅力をできるだけ多く洗い出して広告などで伝えるようにしましょう。

内覧の対応

中古物件は内覧により物件の状態を確認でき、購入希望者には安心感があります。
内覧数が多いにも関わらず成約に至らないときは、内覧の対応に問題があるケースが多くを占めます。
内覧の際には、商品である室内は清掃を徹底しておきましょう。
タバコやペットのにおいなどの生活臭が残っている可能性があり、換気するとともに芳香剤などでにおいの対策をおこなってください。
また、イメージアップを図るには室内を明るくする必要があり、日当たりが悪いときにはすべての照明を点灯して対応すると良いでしょう。
なお、空っぽの室内は寂しく感じられやすいとともに、暮らしのイメージがつきにくいかもしれません。
モデルルームのように室内に家具や小物を配置して暮らしを演出するホームステージングの導入について、不動産業者と相談してみましょう。

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まとめ

一戸建ては、立地条件や法定耐用年数などの点が問題になり売却が難しくなります。
ただし、新築よりも安いのは大きなメリットであり、ターゲットを絞って積極的に魅力をアピールするなど工夫を凝らして売却に取り組んでください。