土地売却の必要書類とは？各ステップごとに詳しくご紹介！

土地の売却にはさまざまな書類が必要です。
土地を売却する際には、事前に必要な書類を把握しておくことで、手続きがスムーズに進みます。
この記事では、土地売却の媒介契約、引き渡し、売却後の確定申告の各ステップごとの必要書類を解説します。

土地売却で媒介契約を結ぶときの必要書類

土地を売却する際には、まず不動産会社に査定を依頼します。
この際、簡易査定では書類の準備は不要で、土地の住所や面積だけで査定を受けることができます。
不動産会社が決まったら、媒介契約を結ぶ必要があります。
この際、次の書類を準備することが求められます。

媒介契約の必要書類①登記識別情報通知書または登記済証

登記識別情報通知書や登記済証は、土地の所有者を証明する重要な書類です。
紛失した場合は、不動産会社に早めに連絡して対処方法を相談しましょう。

媒介契約の必要書類②固定資産税納税通知書

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点での所有者に課されます。
固定資産税納税通知書は毎年5〜6月に届くため、最新のものを用意しましょう。
紛失した場合は、固定資産評価証明書を自治体で取得できます。

媒介契約の必要書類③実測図、境界確認書、越境覚書など

法務局に「地積測量図」が保管されていることがありますが、実測図があれば用意しましょう。
隣地との境界に関する書類がある場合も、買主に引き渡す必要があります。
信頼できる実測図がない場合は、正式な測量が必要で、正式な測量には数か月かかることもあります。

媒介契約の必要書類④地盤調査報告書

地盤調査報告書があれば、土地の地盤強度などの情報が記載されています。
これにより、建物を安全に建てられるかの判断材料になります。

媒介契約の必要書類⑤建築協定書

建築協定は住民の合意で街づくりの内容を決定するもので、後から土地を購入した者にも効力があります。
協定内容について不明な点があれば、不動産会社に相談しましょう。

媒介契約の必要書類⑥本人確認書類

住所、氏名、生年月日が確認できる運転免許証やマイナンバーカードなどが必要で、土地が共有名義の場合は、全員分の書類が必要です。

媒介契約の必要書類⑦印鑑証明書

印鑑証明書は実印の有効性を確認するための書類で、有効期限は一般的に3か月です。
市町村の窓口で取得でき、マイナンバーカードを使ってコンビニで取得できる場合もあります。土地の名義人全員分が必要です。

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土地売却における引き渡し時の必要書類

引き渡し日が決まると、不動産会社から残代金の支払い方法や必要書類についての案内されることが一般的です。
この日に、売主と買主は金融機関などに集まり、代金の決済と登記の移転手続きをおこないます。
下記の書類を準備し、スムーズな引き渡し日を迎えるために、事前にしっかりと確認しておきましょう。

引き渡し時の必要書類①登記識別情報通知書または登記済証

売買契約時に提示したものを再度持参します。

引き渡し時の必要書類②固定資産評価証明書

固定資産評価証明書は、土地の固定資産税評価額を証明する書類です。
この証明書をもとに、登記時の登録免許税が計算されるため、最新年度のものが必要です。
市区町村の窓口や、役所の出張所、郵送、または一部自治体ではコンビニでも取得できる場合があります。
場合によっては、買主が決まる前に早めに取得しておくこともあります。
取得タイミングについては、不動産会社にご相談ください。
また、取得を不動産会社に依頼する場合は、委任状の作成や媒介契約書に委任事項を記載しておく必要があります。

引き渡し時の必要書類③抵当権抹消書類

土地に抵当権の登記が残っている場合、抵当権抹消のための書類が必要です。
抵当権は、住宅ローンなどを利用して設定される権利で、ローン完済後も登記が残っていることがあります。
ローン返済後は、抵当権抹消書類を金融機関から取り寄せる必要があるため、早めに金融機関に連絡してください。

引き渡し時の必要書類④本人確認書類

引き渡し日には売主の本人確認が必要です。
司法書士は登記手続きの際に本人確認をおこなう義務があるため、身分証明書が提示できない場合、登記手続きが進まない可能性があります。

引き渡し時の必要書類⑤住民票・戸籍の附票・戸籍謄本

住民票の写しが必要になるのは、登記簿上の住所と現住所が異なる場合や、住所が複数回変更された場合です。
住民票は自治体の窓口で取得するか、マイナンバーカードがあればコンビニエンスストアで取得できる自治体もあります。
住所が複数回変更されている場合は「戸籍の附票の写し」を取得し、過去の住所を確認します。
氏名が変わっている場合は「戸籍謄本」が必要です。
これらは本籍地の役所で取得できますが、郵送でも請求可能です。

引き渡し時の必要書類⑥印鑑証明書

印鑑証明書の有効期限は3か月ですので、引き渡し日から逆算して用意します。
共有名義の場合は全員分の印鑑証明書が必要です。
印鑑証明書は市役所などの窓口で取得するか、マイナンバーカードを使ってコンビニエンスストアで取得できる場合もあります。

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土地売却後の確定申告時における必要書類

土地を売却して利益が発生した場合、翌年の確定申告で税金を納付する必要があります。
確定申告の期間は、土地売却の翌年の2月15日から3月15日までです。
譲渡所得は以下の式で計算します。
譲渡所得 ＝ 譲渡価額（売却価格） − 取得費（購入額） − 譲渡費用（売却にかかった費用）
基本的に譲渡所得が発生しない場合、確定申告は不要ですが、発生した場合は特別控除により納税額がゼロになることもあります。
以下は、売却後の必要書類です。
特例制度を利用する場合は、追加書類が必要になることがあります。

売却後の必要書類①確定申告書B

確定申告書には「A」と「B」の2種類がありますが、土地売却の申告には「B」を使用します。
第一表と第二表があり、申告者の収入や所得、控除額、税金額などを記入します。

売却後の必要書類②確定申告書第三表（分離課税）

土地売却で譲渡所得が発生した場合に提出する書類です。
土地売却による収入や所得、税金額を記入します。

売却後の必要書類③譲渡所得の内訳書

譲渡所得金額の計算に必要な付表です。
譲渡損失がある場合は提出が必須ではありません。

売却後の必要書類④売却時の売買契約書

土地売却による収入額を証明するための書類で、コピーを取って添付します。

売却後の必要書類⑤譲渡費用を証明する領収書

売却にかかった費用を証明するための領収書です。
代表的なものとして、仲介手数料、収入印紙代、測量費用、建物取り壊し費用などがあります。
コピーを取って添付します。

売却後の必要書類⑥購入時の売買契約書

売却した土地の購入価格を証明するための書類です。
相続した土地の場合は、被相続人が購入した当時の価格を使用します。
コピーを取って添付します。

売却後の必要書類⑦取得費を証明する領収書

土地の取得にかかった費用を証明するための領収書です。
例として、仲介手数料、収入印紙代、不動産取得税、登録免許税、司法書士への報酬、固定資産税の精算金、取り壊し費用などがあります。
コピーを取って添付します。

売却後の必要書類⑧本人確認書類

マイナンバーカードがある場合は、カードの表面と裏面のコピーを添付します。
カードがない場合は、個人番号が確認できる書類と身元確認書類のコピーを2種類添付します。

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まとめ

土地売却に必要な書類は、普段あまり使わない専門的な書類が多く、集めるのに手間や時間がかかることがあります。
しかし、スムーズな売却のためには、適切なタイミングで必要な書類を揃えることが重要です。
各段階で求められる書類を把握し、早めに準備しておくことをおすすめします。