- 不動産売却で利益(譲渡所得)が出ると、翌年に住民税が上がる
- 税率は所有期間によって異なり、5年超で5%、5年以下で9%
- 3,000万円特別控除などの特例を使えば、住民税の負担を軽減・ゼロにできる場合もある
不動産を売却すると、仲介手数料や印紙税など、さまざまな費用がかかります。
特に注意したいのが、住民税です。不動産を売却して利益が出た場合、その利益に応じて翌年の住民税は上がります。
本記事では、住民税が上がる仕組みと計算方法に加えて、申告・納付の時期、そして負担を軽減できる特例についても詳しく解説します。
不動産売却は
住民税に影響する？
不動産を売却すると、思いがけず住民税が上がることがあります。まずは住民税の基本的な仕組みと、不動産売却との関係を整理しましょう。
住民税とは
住民税とは、前年の所得に応じて課される地方税です。
- 会社員の場合：毎月の給与から天引きされる(特別徴収)
- 自営業の場合：確定申告後に送られる納付書で支払う(普通徴収)
- 税率は標準で10%
所得が多いほど納税額も増えるため、前年の所得が急増すると、今年の収入にかかわらず納税負担が重くなる場合があります。
不動産売却と住民税の関係
住民税の対象となる所得は、給与所得や事業所得だけではありません。
不動産を売却して得た利益も「譲渡所得」として扱われ、同じく住民税の課税対象になります。
つまり、不動産を売却して利益が出た場合には、その利益に応じて住民税の税額も上がってしまうのです。
譲渡所得とは
譲渡所得とは、不動産を売って得た「利益」のことです。売却代金そのものではなく、以下の計算式で求めます。
計算式：譲渡所得 ＝ 売却代金 －(取得費 ＋ 譲渡費用)
特例が適用される場合は、この金額からさらに特別控除額が差し引かれます。
取得費：不動産を購入した当時の代金、仲介手数料、各種税金など
譲渡費用：売却時にかかった仲介手数料や印紙税など
この計算式からもわかるように、「譲渡所得＝売却代金」ではありません。
取得費や譲渡費用が大きければ、譲渡所得は少額になったり、マイナスになったりすることもあります。そして、譲渡所得がゼロ以下であれば、住民税が上がることはありません。
不動産売買で発生する税金
不動産の売買では、住民税以外にも複数の税金が発生します。
| 税金の種類 | 発生するタイミング |
|---|---|
| 住民税・所得税 | 譲渡所得が発生した場合(売却時) |
| 印紙税 | 不動産売買契約書を作成する際 |
| 消費税 | 仲介手数料の支払い時 |
| 登録免許税 | 住宅ローン完済にともなう抵当権抹消登記の際 |
| 不動産取得税 ・登録免許税 |
不動産を購入する場合(売却ではなく購入時) |
上記の税金のうち、住民税と所得税は「譲渡所得」をもとに計算される点が特徴です。
次の章では、この住民税をいつ申告し、いつ納めるのかを見ていきましょう。
- 国税庁「No.3252 取得費となるもの」
- 国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
不動産売却後に
住民税を申告する時期
住民税の金額が分かったら、次に気になるのは「いつ申告し、いつ払うのか」ではないでしょうか。
所得税と住民税では、申告と納付のタイミングが異なります。
住民税の申告とは
給与にかかる住民税は、申告をしなくても給与から天引きされます。一方、不動産売却で生じた譲渡所得については、自分で確定申告を行わなければなりません。
確定申告の期間：不動産を売却した翌年の2月16日〜3月15日
土日祝日の関係で日付が1日前後する場合があります
確定申告で行うこと：譲渡所得税(所得税)の申告・納付、および住民税額の申告
確定申告では、所得税の申告とあわせて住民税の金額も決まります。
ただし、この時点で住民税そのものを支払うわけではありません。
確定申告を終えたからといって、不動産売却に関する税金の支払いがすべて完了したわけではない、という点には注意が必要です。
「申告する時期」と
「納付する時期」は異なる
ここで混同しやすいのが、申告のタイミングと、実際にお金を払うタイミングのズレです。
- 所得税：確定申告(2月16日〜3月15日)と同時に納付
- 住民税：確定申告の内容をもとに金額が決まり、実際の納付は翌年6月以降
つまり、確定申告を済ませた直後に所得税は支払うものの、住民税の請求はしばらく届きません。
「売却から半年近く経って、忘れた頃に納税通知書が届く」というケースも珍しくないため、あらかじめ資金を確保しておくと安心でしょう。
住民税の納付方法
住民税の納付方法は、会社員か自営業かによって異なります。
| 納付方法 | 対象者 | 支払い回数 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 特別徴収 | 会社員など 給与所得者 |
毎月 (給与天引き) |
自分で手続きしなくていい |
| 普通徴収 | 自営業者など | 原則年4回 (6月・8月・10月 ・翌年1月) |
自治体から届く納付書で 振込や口座振替を行う |
普通徴収の場合、4回に分けず一括で支払うことも可能です。
また、会社員であっても、不動産売却にかかる住民税分だけを普通徴収に切り替えられる場合があるため、勤務先に知られたくない事情がある方は、確定申告の際に納付方法を選択しておくとよいでしょう。
不動産売却後の
住民税の計算方法
住民税がいくらになるのか、実際に計算して確認してみましょう。計算の流れは、大きく2つのステップに分かれます。
住民税の計算式
- STEP1：譲渡所得を求める
- STEP2：譲渡所得に税率を掛けて、住民税額を求める
計算式にすると、以下のとおりです。
住民税額 ＝ 譲渡所得 × 税率
譲渡所得の求め方は第1章で解説したとおりですが、ここで改めて計算に必要な項目を整理しておきます。
譲渡所得の計算方法
計算式：譲渡所得 ＝ 売却代金 －(取得費 ＋ 譲渡費用)
取得費に含まれるもの：土地・建物の購入代金、購入時の仲介手数料、各種税金、土地の改良費や設備費
建物の取得費を計算する際の注意点：経年劣化による価値の目減り分(減価償却費)を差し引く必要がある
譲渡費用に含まれるもの：売却時の仲介手数料、印紙税など
減価償却費は、建物の構造や所有期間の長さによって金額が変わります。
そのため、建物を含む不動産を売却する場合は、土地だけを売却するケースよりも計算がやや複雑になるでしょう。
住民税の税率
住民税の税率は、不動産の所有期間によって次のように異なります。
| 所有期間 | 区分 | 合計 | 住民税率 | 所得税率 （復興特別所得税を含む） |
|---|---|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 39.63% | 9% | 30.63% |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 20.315% | 5% | 15.315% |
給与所得にかかる税率とは異なり、所得が多いほど税率が上がるわけではありません。
不動産の譲渡所得に対する税率は、所有期間の長さのみによって決まる点が特徴です。
なお、所有期間は売却した年の1月1日時点で判定されるため、購入日からの年数とは一致しない場合があります。
税金のシミュレーション
実際の数字を当てはめて、住民税額を計算してみましょう。
- 売却代金：3,000万円
- 取得費：1,800万円
- 譲渡費用：150万円
- 所有期間：7年(長期譲渡所得に該当)
まず、譲渡所得を計算します。
譲渡所得 ＝ 3,000万円 －(1,800万円 ＋ 150万円)＝ 1,050万円
次に、長期譲渡所得の税率(5%)を掛けます。
住民税額 ＝ 1,050万円 × 5% ＝ 52万5,000円
同じ条件で所有期間が5年以下だった場合、税率は9%に上がるため、住民税額は94万5,000円となり、約42万円もの差が生じます。
所有期間が5年を超えるかどうかで、かなり税負担が変わることが分かるでしょう。
なお、住民税と所得税をあわせた「譲渡所得税」全体を知りたい場合は、税率の部分を合計税率(長期20.315%、短期39.63%)に置き換えれば、同様の方法で計算できます。
- 国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」
- 国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」
住民税の負担を
軽減・ゼロにできる特例
譲渡所得がプラスであっても、一定の要件を満たせば、特例によって住民税の負担を軽くできる場合があります。
マイホームの売却を検討している方は、該当する特例がないか確認しておきましょう。
| 特例名 | 概要 |
|---|---|
| 3,000万円特別控除 | 譲渡所得から最大3,000万円を控除できる |
| 所有期間10年超の軽減税率の特例 | 長期譲渡所得の住民税率5%が、6,000万円以下の部分について4%に軽減される |
| 被相続人の居住用財産 (空き家)の特例 |
相続した空き家を売却した場合、最大3,000万円を控除できる |
| 特定のマイホームの譲渡損失の 損益通算及び繰越控除の特例 |
住宅ローンが残るマイホームの売却損を給与所得など他の所得と相殺できる |
それぞれの特例について、具体的な要件を見ていきましょう。
3,000万円特別控除
マイホーム(居住用財産)を売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。
- 現在住んでいる家、または住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売却する家であること
- 売却した前年・前々年に、この特別控除を利用していないこと
- 売却相手が親子や夫婦など、特別な関係にある者ではないこと
譲渡所得が3,000万円以下であれば、この特例によって住民税をゼロに抑えられる場合があります。
所有期間10年超の軽減税率の特例
所有期間が長いマイホームを売却する場合に、通常の長期譲渡所得よりも低い税率が適用される特例です。
- 売却した年の1月1日時点で、所有期間が10年を超えていること
- 現在住んでいる家、または住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売却する家であること
- 売却した前年・前々年に、この軽減税率の特例を利用していないこと
この特例は、3,000万円特別控除と併用できます。
例えば、所有期間が10年を超えるマイホームを売却し、3,000万円特別控除を適用してもなお譲渡所得が残るとします。
すると、その残った部分に軽減税率(4%)が適用されるため、住民税の負担をさらに抑えることができるのです。
被相続人の居住用財産(空き家)の特例
相続や遺贈によって取得した空き家を売却する場合に、最大3,000万円を控除できる制度です。
- 被相続人が、亡くなる直前まで1人で住んでいた家であること
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること(区分所有建物を除く)
- 相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
- 売却代金が1億円以下であること
2024年(令和6年)1月1日以降の譲渡では、取得した相続人が3人以上いる場合、控除額の上限は1人あたり2,000万円になる(相続人が1〜2人の場合は最大3,000万円)
古い実家を相続し、空き家のまま所有しているケースでは、この特例が使えないか確認する価値があるでしょう。
特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
住宅ローンが残っているマイホームを売却し、損失が出た場合に使える特例です。
- 売却時点で、その家の住宅ローン残債があること
- 売却によって譲渡損失が発生していること
- 現在住んでいる家、または住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売却する家であること
この特例を使うと、売却による損失分を給与所得など他の所得と相殺できます。
1年で相殺しきれなかった損失は、以降3年間にわたって繰り越すことも可能です。
特例を使ううえでの注意点
ここまで紹介した特例には、共通して押さえておきたい点があります。
- 特例はいずれも確定申告を行うことが前提であり、何もしなければ自動的に適用されるわけではない
- 譲渡所得がゼロ以下になった場合でも、特例を使った結果であれば確定申告が必要になる
「控除によって税額がゼロになったから、もう申告しなくてよい」と考えてしまう方は少なくありません。
しかし、特例の適用を受けるための確定申告自体は、税額の有無にかかわらず必要になるため、注意しておきましょう。
不動産売却後の住民税に
関するFAQ
取得費が不明な場合、取得費は売却代金の5%とみなされてしまい、譲渡所得が大きくなりやすい点には注意が必要です。
・住民税額が上がれば、ふるさと納税の控除上限額も合わせて上がる
不動産を売却した年は、普段よりも多くの金額をふるさと納税に回せる可能性があります。
一方、会社員や公務員の方は、健康保険料が給与額をもとに決まるため、不動産売却による保険料への影響はありません。
買い替えを検討している方は、どちらの制度を選ぶ方が有利か、事前にシミュレーションしておくとよいでしょう。
まとめ
不動産を売却した際の住民税について、重要なポイントを振り返ります。
- 住民税が上がるのは、売却によって得た利益(譲渡所得)がプラスになった場合のみ
- 税率は所有期間によって異なり、5年以下は9%、5年超は5%
- 3,000万円特別控除などの特例を活用すれば、住民税の負担を軽くしたり、ゼロにしたりできる場合がある
住民税の納付は、確定申告を終えてからしばらく経った、翌年6月以降に始まります。
「売却した年の税金はもう払い終えた」と思っていたタイミングで納税通知書が届くこともあるため、あらかじめ資金を確保しておくと安心でしょう。
不動産の売却でどれくらい住民税がかかるのか、特例を使えるかどうかは、物件の状況によって異なります。
高浜市・碧南市で不動産の売却をお考えの方は、税負担のシミュレーションも含めて、お気軽にご相談ください。
