不動産を売却したら住民税が増える？申告時期や計算方法を解説

不動産売却にはさまざまな費用がかかりますが、売却を終えてから税金が発生する可能性には注意が必要です。
とくに、不動産を売却した後には住民税が増える場合があるため、資金繰りについて考えておくことが大切です。
そこで今回は、住民税とはどのようなものなのか、不動産売却後に住民税を申告する時期、住民税の計算方法を解説します。

不動産売却は住民税に影響する？住民税とは？

不動産売却と住民税の間には、深い関連があります。
そもそも住民税とはどのようなものなのかを知るとともに、不動産売却と住民税の関係についてもチェックしてみましょう。

住民税とは

住民税とは、前年の所得に対して課せられる税金です。
会社に雇用されている方（会社員）だと、毎月の給与から天引きされる形で住民税を納付しています。
また、自営業をされている方であれば、確定申告を経て自治体から納付書が送付されます。
住民税の税率は、標準税率が10％です。
住民税は所得に対して課せられる税金であるため、所得が多ければ納税金額も多くなります。
そして、前年の所得に応じて納税金額が決定することから、所得金額に大きな変動があると、その年の収入は少ないにも関わらず納税負担が重いといった現象が起こります。

不動産売却と住民税の関係

住民税は所得に対して課せられますが、この所得とは働いて得た給与所得や事業所得だけを指すわけではありません。
住民税は、不動産売却で得た所得に対してもかかります。
不動産売却で得た所得は一般に譲渡所得とよばれ、給与所得とは区別されます。
したがって、不動産売却と住民税の関係については、不動産を売却した場合にはその利益に住民税がかかると考えるとわかりやすくなるでしょう。

譲渡所得とは

住民税とは、不動産売却で得た所得である譲渡所得に対して課せられるものです。
この譲渡所得とは、売却で得た代金そのものを指すものではありません。
譲渡所得を計算するには、不動産を購入した当時かかった取得費と、売却にかかった譲渡費用を差し引く必要があります。
したがって、譲渡所得は少額になる場合があるほか、マイナスになることも珍しくありません。
譲渡所得がゼロまたはマイナスであれば、住民税も増えない仕組みです。

不動産売買で発生する税金

不動産の売却では、譲渡所得に対して課せられる住民税のほかに所得税が発生します。
さらに、不動産売買契約書には印紙税、仲介手数料には消費税がかかり、売却のタイミングで住宅ローンを完済する場合には抵当権抹消登記に登録免許税がかかります。
一方で不動産を購入する場合であれば、不動産取得税・登録免許税などが必要です。

不動産売却後に住民税を申告する時期

住民税とはどのようなものか把握したら、実際に住民税をどのように申告するかについて見てみましょう。

住民税の申告とは

勤務先の給与に対して課せられる住民税は、申告しなくても給与から天引きされます。
しかし、不動産売却の譲渡所得に対して課せられる住民税については、自分で申告が必要です。
住民税の申告手続きをいつおこなうかについては、毎年2月16日～3月15日の期間中に確定申告をおこないます。
不動産を売却したら、売却した翌年の2月16日～3月15日に確定申告が必要です。
確定申告とは、1年間の所得とそれに対して課せられる税金を算出する手続きを指します。
また、不動産売却後に確定申告でおこなわれるのは、住民税の申告および譲渡所得税の申告・納付です。
譲渡所得税については、確定申告をおこなったタイミングで納付しますが、住民税は確定申告のタイミングでは支払いが発生しません。
そのため、確定申告を済ませたからといって不動産売却に関係する税金の支払いが完了したわけではないことに注意が必要です。

住民税が増えるタイミングは？

譲渡所得税は確定申告のタイミングで納付する一方、住民税については確定申告を終え時間が経過してから支払いが発生します。
不動産売却における所得がゼロまたはマイナスであれば住民税は増えませんが、所得がプラスであれば住民税は増えることになります。
住民税の納付がいつから始まるかについては、確定申告後の6月からです。
確定申告で譲渡所得税を納めた3か月ほど後になりますので、資金を確保しておきましょう。

住民税の納付方法

住民税が給与から天引きされている会社員の方は、特別徴収となり増えた住民税が天引きされます。
一方で自営業をされている方だと、住民税の納付時期より前の5月頃に自治体から納税通知書が送られてきます。
この納税通知書による納付は普通徴収とよばれ、自分での振り込み手続きなどが必要です。
普通徴収は基本的に6月・8月・10月・翌年1月の4期に分割して納付します。
このほかに、4期分をまとめて一括で支払うことも可能です。

不動産売却後の住民税の計算方法

不動産を売却した後には、どのくらい住民税があがるか心配になるかもしれません。
実際に住民税を計算し、住民税がいくらになるかシミュレーションをしてみましょう。

住民税の計算式

住民税の計算式は「譲渡所得×税率」です。
シンプルに見える計算式ですが、譲渡所得の計算が複雑であることは注意点です。
また、税率については不動産を売却した条件によって変動があるため、慎重に確認する必要があります。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得とは、不動産売却で得た所得であり、課税対象となる金額のことです。
この譲渡所得は単純に売却代金とイコールではなく、取得費と譲渡費用を差し引く必要があります。
したがって、譲渡所得の計算式は「売却代金－（取得費＋譲渡費用）」となります。
このなかの取得費とは、売却した不動産を購入した当時にかかった費用です。
具体的には、土地と建物の購入代金・不動産会社に支払った仲介手数料・各種税金などを足し合わせて計算します。
また、土地の改良費や設備費についても、取得費に計上可能です。
ただし、建物の取得費については、経年劣化する価値である減価償却費を差し引く必要があります。
減価償却費は、建物の耐用年数や所有期間の長さによって異なります。
一方で、譲渡所得の計算式のなかの譲渡費用とは、不動産の売却にかかった費用です。
具体的には、仲介手数料・印紙税などが該当します。

住民税の税率

譲渡所得に課せられる住民税の税率は、不動産の所有期間の長さによって異なります。
所有期間が5年以下の不動産の譲渡所得は短期譲渡所得となり、住民税の税率は9％です。
一方で、5年超所有した不動産の譲渡所得は長期譲渡所得で、5％が住民税の税率です。
通常であれば所得税は所得が多ければ税率も上がりますが、不動産売却の譲渡所得についてはこの限りではありません。
不動産売却の譲渡所得にかかる住民税および所得税は、給与所得にかかる住民税と所得税とは異なる税率で計算されます。

税金のシミュレーション

確定申告で計算する住民税・譲渡所得税の金額は、それぞれの税率を足し合わせてシミュレーションできます。
所有期間5年以下の短期譲渡所得であれば、住民税と所得税を合わせた税率は39.63％です。
所有期間が5年超の長期譲渡所得だと、住民税と所得税を合わせた20.315％が税率となります。
また、3,000万円特別控除や買い換えの特例などを使える場合には、税金の負担が少なくなります。

まとめ

住民税とは、給与所得や不動産売却の譲渡所得に課せられる税金です。
住民税は譲渡所得税とともに確定申告をおこないますが、実際の支払い時期は確定申告後の6月からとなります。
住民税の税率は、不動産の所得期間の長さや使える税金の控除により異なりますので、実際にシミュレーションをしてみてください。