不動産の売買契約を解除できる特約とは？ローン特約・買い替え特約を解説

不動産購入時には、万が一に備えて特約を付けることがあります。
不動産売買契約における特約にはいくつかの種類があるため、それぞれの内容をチェックすることが大切です。
そこで今回は、不動産の売買契約を解除できる特約として、ローン特約・買い替え特約を解説します。

不動産の売買契約を解除できる特約①ローン特約

住宅ローンを利用して不動産を購入する場合に考えたいのが、ローン特約についてです。
ローン特約の内容と付ける条件をチェックしたうえで、自分にとって必要かどうかを考えてみましょう。

ローン特約の概要

不動産売買契約におけるローン特約とは、買主が金融機関から住宅ローンを借りられなかった場合に契約を解除できる約束のことです。
住宅ローンを利用して不動産を購入する場合、売買契約を結ぶタイミングでは金融機関の事前審査を通過していても本審査前であることがほとんどです。
住宅ローンの事前審査は自己申告に基づく簡単なチェックしかおこなわれないため、これを通過しても本審査にとおらないことがあります。
したがって、住宅ローンの本審査にとおる見込みだと考えていたものの、実際に住宅ローンの融資を受けられず不動産を購入できないといった事態に陥る可能性が否定できません。
ローン特約とは、こうしたリスクにおける買主保護を目的としています。

ローン特約を付けるメリット

住宅ローンの審査に落ちてしまうと、買主都合で売買契約を解除しなければなりません。
ローン特約を付けずに売買契約を解除する場合、すでに支払っている手付金はそのまま買主に渡すのが一般的です。
一方でローン特約を付けていれば、手付金を失うことなく契約を解除できます。
また、ローン特約は、住宅ローンの本審査前に不動産売買契約を結ぶことについて不安を抱いている方におすすめです。
あらかじめローン特約を付けておけば、住宅ローンの本審査に落ちたとしても損失を最小限に抑えられるため、安心して不動産売買契約を結べます。

ローン特約を付ける条件

ローン特約で不動産売買契約を解除できるのは、住宅ローンの審査に通過するための努力をしたと認められた場合のみです。
ローン特約での売買契約解除が認められなかったケースとして、金融機関へ住宅ローンの申し込みをしなかったことが挙げられます。
また、住宅ローン審査のための必要書類を金融機関に提出しなかったケースや期日までに必要書類を提出しなかったケースも、ローン特約での売買契約解除は認められません。

▼この記事も読まれています
不動産売却で国民健康保険料が上がる？3,000万円特別控除に注意！

不動産の売買契約を解除できる特約②買い替え特約

現在住んでいるマイホームを売却して新しい不動産を購入するなら、買い替え特約についてチェックしておきましょう。

買い替え特約の概要

買い替え特約とは、マイホームの買い替えをおこなう場合に付けられる特約です。
マイホームの買い替えには、旧居の売却と新居の購入とで2件の不動産売買契約が必要になります。
買い替え特約とは、このなかの新居の購入に付けるものです。
買い替え特約を付けておけば、指定した期日までに指定した金額で旧居が売却できなかった場合に、新居の購入を解除できます。
マイホームの買い替えをおこなう場合、条件によっては旧居に買い手が付きにくく、新居の購入資金が確保できないことがあります。
こうしたマイホームの買い替えにおける買主側のリスクを減らしてくれるのが、買い替え特約です。

買い替え特約を付けるメリット

不動産購入で買い替え特約を付ければ、旧居の売却が済んでいなくても新居の購入を進められます。
もちろん、万が一旧居が希望価格で売却できず新居購入を解除する場合には、手付金が返却され違約金も発生しないことがメリットです。
マイホームの買い替えを始めるタイミングでは、旧居の売却について目途が立っていないことは珍しくありません。
このような状況におけるマイホームの買い替えを後押ししてくれるのが、リスクを減らしてくれる買い替え特約です。

買い替え特約を付ける条件

買い替え特約は買主にとって大きなメリットがある反面、売主にとってはリスクが大きくなります。
そのため、売主の同意を得ることが買い替え特約を付ける条件です。
売主の同意を得るために買主に求められるのは、旧居の売却について努力していると証明することです。
具体的には、仲介を担当する不動産会社と結ぶ媒介契約は、一般媒介契約ではなく専任媒介契約または専属専任媒介契約とすれば売主の同意を得やすくなります。
一般媒介契約は契約者の自由度が高い反面、不動産会社の活動報告の義務がないことが特徴です。
一方で、専任媒介契約または専属専任媒介契約だと、契約者の自由度は下がりますが、1社のみに仲介を依頼することから不動産会社の手厚いサポートが受けられます。

▼この記事も読まれています
戸建て住宅の建物価値は築20年経過すると不動産としての売却価値がなくなる？

特約で売買契約を解除した場合の仲介手数料

ローン特約・買い替え特約で不動産売買契約を解除した場合、仲介手数料が発生するか疑問を持たれるかもしれません。
ローン特約・買い替え特約を付けることをお考えならば、仲介手数料の取り扱いについてもチェックしておきましょう。

仲介手数料とは

不動産売買における仲介手数料とは、不動産の売買契約が成立した場合に不動産会社に支払う成功報酬です。
具体的な金額は不動産の価格によって異なりますが、法律で上限が定められています。
ケースによっては仲介手数料が高額になるため、特約による契約解除をおこなった場合に仲介手数料が発生するかどうかは大切なポイントです。

特約による解除で仲介手数料は発生する？

いったんは売主との間で不動産売買契約を結んだとしても、ローン特約・買い替え特約を付けて契約を解除する場合、不動産会社へ仲介手数料を支払う必要はありません。
一度は契約が成立していますが、ローン特約・買い替え特約によってその契約自体が白紙解約となることから、さかのぼって契約自体がなかったこととして取り扱われます。
また、売買契約を結んだタイミングで支払った手付金については、売主から返還されることになります。
このほかに仲介手数料が発生しないのが、仲介を担当する不動産会社に過失があった場合です。
具体的には、重要事項説明と実際の不動産の状況に相違があった場合や物件調査が十分におこなわれていないケースが該当します。
このような理由により契約解除に至ったならば、不動産会社へ仲介手数料を支払う必要はありません。

契約解除で仲介手数料が発生するのは？

ローン特約・買い替え特約による契約解除には仲介手数料がかかりませんが、このほかの契約解除では仲介手数料が必要になる場合があります。
まず、買主・売主いずれかの希望により契約の解除をおこなった場合、仲介手数料が必要です。
この解約は手付解除と呼ばれ、買主は手付金を放棄し、売主は手付金を倍にして返還し契約を解除します。
手付解除は最終的に契約解除となるものの、いったんは契約が成立していることから仲介手数料がかかります。
また、買主と売主がお互いの合意のもとで売買契約を解除する場合にも、仲介手数料が必要です。
さらに、買主が代金を支払えない場合や売主が不動産を引き渡せない場合、債務不履行の状態になります。
債務不履行となると売買契約が解除されますが、いったん契約が成立している以上は仲介手数料が必要です。
債務不履行となった場合には、仲介手数料の支払いが発生するだけでなく、相手から損害賠償請求を受けるリスクには注意しましょう。

▼この記事も読まれています
不動産を購入すると必要になる確定申告のやり方について

まとめ

ローン特約とは、不動産売買契約を結んだ後に住宅ローンの本審査に落ちた場合、ペナルティなしで契約を解除できるものです。
また、買い替え特約はマイホームの買い替えで付けるものであり、旧居が指定した期日までに指定した金額で売却できなければ契約を解除できます。
ローン特約・買い替え特約には仲介手数料が発生しませんが、手付解除・債務不履行では仲介手数料が発生します。