不動産売却で重要な「オーバーローン」とは？調べ方や対処方法も解説

住宅ローンが残っている状態で不動産を売却することに不安を感じている方もいるのではないでしょうか。
住宅ローン残高がある不動産を売却したいなら、事前に「オーバーローン」に関する知識を得ることが大切です。
そこで今回は、不動産売却におけるオーバーローンの概要やオーバーローンかどうかの調べ方、対処方法を解説します。

不動産売却におけるオーバーローンとは

一戸建てや集合住宅、土地などの不動産を売却すると、売却価格と住宅ローン残高の金額に応じてオーバーローンかアンダーローンのどちらかに該当することになります。

オーバーローンとは

オーバーローンとは、不動産を売却して得られる金額が住宅ローン残高を下回る状態を指します。
たとえば、住宅ローン残高が4,000万円で、不動産の売却価格が3,500万円の場合はオーバーローン状態に該当します。
オーバーローン状態では、不動産の売却価格で住宅ローン残高を全額返済できないため、不足分は預貯金などの自己資金で支払う必要があるでしょう。
もし、自己資金を充てても不足分の全額返済が不可能な場合、住宅ローンを組んだ時点で金融機関が不動産に設定した抵当権を解除することはできません。

抵当権付きの不動産は住宅ローンの返済が滞ると差し押さえられ、競売にかけられるリスクがあります。
差し押さえのリスクがある不動産は、通常、買主が現れないため、オーバーローン状態での不動産売却は難しいと考えられるでしょう。

アンダーローンとは

一方でアンダーローンとは、不動産を売却して得られる金額が住宅ローン残高を上回る状態を指します。
住宅ローンの残高が4,000万円で、不動産の売却価格が4,500万円の場合はアンダーローン状態となります。
アンダーローンの場合、不動産の売却価格で住宅ローン残高を全額返済できるため、不足分を自己資金で補填する必要はありません。
差額によっては、ローン完済後に手元にまとまった金額が残ることもあります。
また、抵当権を解除できる点もオーバーローンとの異なるポイントです。
アンダーローンでは不動産の売却が可能であり、オーバーローンでは売却が困難であることを覚えておきましょう。

オーバーローン状態が生じやすいケース

オーバーローン状態が発生しやすいケースとして、頭金なしのフルローンを選択した場合や、25年を超える長期返済型の住宅ローンを組んだ場合が挙げられます。
住宅ローンの利率が2％以上である場合や、売却予定の不動産が築15年以内である場合も、オーバーローンになる可能性が高いでしょう。
また、不動産を購入後、周辺エリアの土地相場が値下がりした場合にも注意するようにしましょう。

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不動産売却におけるオーバーローン状態の調べ方

売却予定の不動産がオーバーローン状態かどうか確認するには、住宅ローン残高か家の価値を確認する調べ方がおすすめです。

調べ方1．住宅ローン残高から確認する方法

オーバーローンかアンダーローンかを簡単に確認したい場合は、住宅ローン残高を用いた方法を選択してください。
不動産購入時に組んだ住宅ローンの残高は、借り入れ先の金融機関から定期的に届く返済計画書に記載されています。
返済計画書が手元にない場合は、残高証明書の有無を確認しましょう。
固定金利型の住宅ローンを組んだ場合、借り入れ時に返済予定表を受け取っている可能性が高いため、見当たらない場合はそれを探してみてください。
一方、変動金利型を選択した場合、金利見直し時に返済計画表を受け取っていることがあります。
必要な書類が自宅にない場合は、ローンを組んだ金融機関に連絡し、書類の再発行が可能か確認してみましょう。
また、インターネットからマイページにログインして住宅ローンの残高を確認できる金融機関もあるため、こちらも併せて確認してみてください。

調べ方2．家の価値から確認する方法

住宅ローン残高を用いた方法でオーバーローンか判断できない場合は、売却予定の家の価値を調べましょう。
周辺エリアで似た条件の不動産が売り出されている価格を調べることで、売却価格の相場をある程度把握することができます。
不動産の価値を調べる方法として、不動産会社による査定が有効です。
査定には、不動産の情報だけを参考にして価値を算出する机上査定と、実際に不動産を目視で確認して価値を算出する訪問査定があります。
簡易的な調べ方でよい場合は机上査定が適しており、正確性を重視する場合は訪問査定が良いでしょう。
なお、不動産会社によって査定結果に大きな差は生じにくいですが、場合によっては100万円以上の差額が発生することもあります。
オーバーローンかアンダーローンかを調べるために査定を依頼する場合は、2社以上の不動産会社に依頼し、結果を比較して平均的な売却価格を把握することが適切です。

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売却予定の不動産がオーバーローン状態である場合の対処方法

住宅ローン残高を用いた調べ方などで売却予定の不動産がオーバーローンだった場合、対処方法としてはそのまま住み続けるか任意売却をおこなうかの2択です。

対処方法1．そのまま住み続ける

オーバーローン状態で住宅ローン残高の全額返済が難しい場合、継続してローンを返済しながら住み続けることを検討すると良いでしょう。
不動産の売却を諦める必要はありますが、月々の返済額を問題なく負担できるなら、大きな問題は発生しません。
住宅ローンを毎月返済し、アンダーローン状態になるタイミングで売却する方法も有効ですが、経年劣化による物件価値の下落を考慮する必要があります。
また、病気による長期休職や倒産などで職を失い、月々の返済負担が重くなっている場合、住宅ローンの返済を続けることは困難になるでしょう。
物件の価値が下がる前に手放したい方や、住宅ローンの返済負担が大きすぎる方には、任意売却の検討をおすすめします。

対処方法2．任意売却をおこなう

不動産の任意売却とは、住宅ローンを組んだ金融機関から同意を得て不動産を売却する方法です。
任意売却を選択すれば、オーバーローン状態でも不動産を手放せるため、同じ物件に住み続けるのが難しい方には適した対処方法と言えるでしょう。
金融機関から同意を得られれば、一般的な不動産売却方法とほぼ変わらない手段で売却することが可能です。
具体的な売却方法としては、まず不動産会社に査定を依頼し、結果をもとに金融機関へ相談します。
任意売却への同意を得たら、売却活動を依頼する不動産会社を選び、買主を見つけるために不動産を売り出します。
買主と売買契約を締結し、決済が終了した後は、売却代金を全額住宅ローンの返済に充てることで、任意売却の流れは完了です。
任意売却では、不動産の売却価格が市場価格と大差ない金額になる可能性が高いため、まとまった金額を住宅ローン返済に充てることができます。
ただし、任意売却を選択したあとも住宅ローン残高が残っている場合は、売却前と同様に完済まで支払いを継続しなければならない点に注意するようにしましょう。

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まとめ

オーバーローンとは、不動産の売却価格が住宅ローン残高を下回り、抵当権を解除できない状態のことを指します。
不動産の売却前には住宅ローンの残高もしくは家の価値を参考にした調べ方で、オーバーローンになるか確認することが大切になります。
もしオーバーローン状態になるなら任意売却などの方法を検討しましょう。