不動産相続で知っておきたい「共有持分」とは？主なトラブルも解説！

不動産の相続では、多くの専門知識が必要です。
とくに不動産を共有名義で相続するときには、共有持分について知っておかなければなりません。
そこで今回は、不動産の相続を控えている方に向けて、共有持分とはどのようなものか、できることや主なトラブルを解説します。

不動産相続で知っておきたい「共有持分」とは

そもそも共有名義とは、1つの不動産を複数名で所有している状態です。
不動産が共有名義のときは、共有持分が存在するので、以下でその意味を確認しておきましょう。

共有持分とはどのような意味か

共有持分とは、不動産を複数名で所有している際に、それぞれが持つ所有権の割合を指します。
たとえば、1つの不動産を3人で平等に所有している場合、各共有持分は3分の1ずつとなります。
共有持分は、相続時に問題となることが多いため、慎重に決定しないと相続人の間でトラブルが生じやすくなるでしょう。
相続におけるトラブルを未然に防ぐためには、共有持分が発生する原因やその注意点を把握しておくことが重要です。

共有持分となる原因

共有持分は相続時に多く見られますが、以下の要因でも不動産を共有名義にすることがあります。
まず、兄弟姉妹が不動産を相続した場合が挙げられます。
相続では、遺産分割協議が決まる前に不動産を共有状態にしておくケースがあり、そのような場合に共有持分が発生するでしょう。
また、相続以外にも、夫婦や兄弟姉妹で資金を出し合って不動産を購入した場合にも共有持分が発生します。
これは他の続柄にも当てはまり、複数名が1つの不動産を購入した場合、その物件は共有状態となります。
これらの共有持分は、手続きが複雑になりやすく、トラブルを引き起こす可能性があるでしょう。
不動産の売却や処分が難しくなるため、慎重に取り扱う必要があります。
不動産を共有名義で相続する際には、あらかじめ注意点を把握しておくことが重要です。
ケースによっては、共有持分を解消した方がスムーズに手続きを進められることがあります。

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不動産相続で知っておきたい「共有持分」でできること

不動産を共有持分で相続したときにできることは、「保存行為」「管理行為」「処分行為」の3つです。
それぞれどのような行為か、以下で特徴を確認しておきましょう。

保存行為でできること

保存行為とは、不動産の現状を維持するための行為です。
不動産の修繕や法定相続登記、不法占拠者への明け渡し請求などが具体例として挙げられます。
これらの行為は、共有者が単独でおこなえるのが原則です。
現状維持を目的とした修理や掃除であれば、共有者の意思で自由におこなうことができます。
ただし、ケースによっては「変更行為」と見なされる可能性があるため、注意するようにしましょう。
資産価値の向上を目的としたリノベーションは、共有者全員の合意を得る必要があります。
自己判断で「保存行為」と思っていたものが、実際には異なる場合もあります。
他の共有持分を侵害する恐れがあり、トラブルにつながる可能性もあるでしょう。
不動産の修繕や修理で判断に迷った場合は、弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。
万が一、保存行為でなかった場合、他の共有者から損害賠償を請求される可能性があります。

管理行為でできること

管理行為とは、不動産の性質や形状を変えない範囲でおこなう変更行為です。
代表的なものには、短期間の賃貸借契約やリフォーム・リノベーションが挙げられます。
これらの行為は、共有者の過半数の同意を得なければおこなうことができません。
過半数に満たない場合、管理行為は実施できないため注意が必要です。
注意点として、過半数の基準は人単位ではなく、持分単位で決まる点に留意してください。
たとえば、不動産を3人で共有している場合、それぞれの持分が5分の3、5分の1、5分の1であれば、2人の同意があっても過半数に満たない可能性があります。
5分の1を所有している2人の同意があっても、5分の3を持つ共有者が反対すれば、管理行為はおこなえません。
このように、過半数は持分単位で決まるため、十分に注意が必要です。

処分行為でできること

処分行為でできることには、不動産の売却や活用が挙げられます。
ただし、これらの行為は共有者全員の合意が必要です。
共有持分のみの売却であれば単独でおこなえますが、建物全体を処分したい場合は共有者全員の同意を得る必要があります。
また、長期の賃貸借契約を結ぶ場合も、共有者全員の同意が求められます。
これは、借地借家法により借主が手厚く保護されるためです。
独断でおこなうと、相続人間でトラブルが発生する可能性があるため、それぞれの行為でできることを事前に確認しておきましょう。

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不動産相続で知っておきたい「共有持分」で起こりやすいトラブル

不動産を共有名義で相続するときには、以下のトラブルに注意が必要です。
トラブルの内容によっては、他の相続人との関係が悪化するだけでなく、手続きも複雑化するおそれがあります。

メガ共有の状態になる

共有持分のトラブルとして、まず挙げられるのが「メガ共有」です。
メガ共有とは、数十人・数百人単位の共有者が存在する状態を指します。
不動産を相続したにもかかわらず、長年登記をしていない場合、多数の共有者が存在する事態に陥ることがあります。
不動産がメガ共有状態になると、全共有者の氏名や住所の特定に大きな負担がかかるでしょう。
共有者の氏名や住所を特定できたとしても、行為に対する合意を得られない可能性があるため注意が必要です。
このように、メガ共有状態の不動産はできることに制限が生じやすく、使い勝手が悪くなります。
不動産の管理行為や処分行為をスムーズにおこなうためには、早めに共有状態を解消しておくことが重要です。

共有者と連絡が取れない可能性がある

不動産が共有状態となるきっかけの多くは「相続」です。
そのため、共有者は親族であることがほとんどです。
しかし、近年では、核家族化や少子化により親族間の関係が希薄化しています。
共有者と連絡が取れない場合、不動産の売却時に共有者を探す手間がかかることになります。
また、共有者が亡くなり、不動産が子どもや配偶者に相続されている可能性もあるでしょう。
そのようなケースでは、相続人を把握することが難しくなるため、注意が必要です。

共有物分割請求をされるリスクがある

共有物分割請求では、裁判所を通じて共有状態の解消をおこないます。
複数名の相続人で共同相続した不動産を分割したい場合、共有物分割請求が有効です。
裁判所に適切な分割方法を裁定してもらうことで、遺産を平等に分けやすくなります。
一般的な分割方法には、現物分割・価格賠償・代金分割などがあるでしょう。
現物分割は、共有物そのものを分割する方法で、不動産など現物で分けられない場合には代金分割が選ばれます。
代金分割では、裁判所が共有物の競売を命じ、その代金を分割するのが原則です。
なお、価格賠償は「代償分割」とも呼ばれ、共有不動産を特定の共有者が取得し、他の共有者に代償金を支払って共有状態を解消する方法です。

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まとめ

共有持分とは、不動産を複数名で所有しているときに、それぞれが持つ所有権の割合を指します。
不動産の現状を維持するための「保存行為」は単独でおこなえますが、管理行為と処分行為には共有者の同意が必要です。
相続する不動産が共有状態だとメガ共有になったり、共有者と連絡が取れなかったりするので、トラブルにつながりかねません。