不動産売却におけるレインズとは？利用の流れや契約の種類をご紹介

不動産売却のときは、売却する不動産がレインズに登録されることがあります。
レインズの概要や利用する流れについて知っておくと、不動産売却のときにスムーズに進むでしょう。
そこで今回は、不動産売却におけるレインズとは何か、レインズを利用する流れやレインズに登録義務がある媒介契約の種類についてご紹介します。

不動産売却におけるレインズとは

レインズとは、Real Estate Information Network Systemの略称です。
不動産物件情報の交換のためのコンピュータネットワークシステムであり、1990年に作られました。
当時利用されていた不動産流通機構の近代化方策として、現在の国土交通省にあたる建設省によって企画されたシステムです。
売却されている不動産情報の標準化や共有化を目指したシステムになっています。

会員の不動産会社が利用できる

レインズを利用できるのは、全国のさまざまな不動産会社です。
国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」として全国に4つのレインズがあり、会員となっている不動産会社がシステムを利用できます。
東日本レインズ、中部レインズ、近畿レインズ、西日本レインズに分かれており、それぞれ管轄が異なるのが特徴です。
レインズは、コンピュータネットワークシステムを用いて売却物件や賃貸物件が登録され、買主や借主に物件を紹介するサポートに活用されています。

他の不動産会社の顧客が登録した情報も見られる

レインズを利用すれば、不動産会社は他の不動産会社が売却のために登録した不動産の情報も閲覧できます。
つまり、自分が売却する不動産を登録してもらえれば、その物件情報をさまざまな不動産会社がチェックすることになります。
レインズには一般の方はアクセスできませんが、不動産会社が閲覧できる情報の中に売却物件が加われば、買主に紹介してもらえる可能性が高くなるでしょう。
レインズには売却する不動産に関連する売主の個人情報なども掲載されますが、不動産会社のみが閲覧できるため、プライバシーが保護される点がメリットです。
個人情報の部分を見られないようにしたうえで、個人でも不動産の成約事例を探せる「REINS Market Information」もあります。
ただし、売却されるすべての不動産がレインズに登録されるわけではなく、不動産会社との契約形態によっては登録が任意となる点に注意が必要です。

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不動産売却でレインズを利用するための流れ

不動産売却の流れにおいて、レインズが利用されるのはおおまかに分けて2回です。
1回目は査定のとき、2回目は不動産会社と媒介契約を結ぶときになります。
媒介契約の種類によっては、2回目のレインズの利用はない可能性もあるため注意しましょう。

不動産会社の査定を受ける

不動産売却の流れでまずレインズが使用されるのは、不動産会社に査定を依頼したときです。
基本的に不動産を売却する際は、不動産会社に売却について相談し、査定を依頼します。
査定を依頼された不動産会社は、レインズを使用して周辺の不動産相場や成約事例などを調べ、査定額を算出します。
つまり、1回目の使用は、不動産会社による相場などの検索のためです。
査定額の算出には、不動産独自の条件なども必要ですが、レインズで検索できる情報をもとに、ある程度の参考価格を求めることができます。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

不動産売却の流れでは、査定を利用して提示された査定額に納得できた場合、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約とは、不動産を売却する際の売却活動や買主との交渉など、一部の手続きを不動産会社に代行してもらう契約です。
このとき、レインズに登録する義務がある媒介契約を結ぶと、売却する不動産がレインズのデータベースに登録されます。
該当する媒介契約は、専任媒介契約と専属専任媒介契約の2種類です。
これらの媒介契約を結ぶと、不動産会社がレインズに物件情報を登録し、他の不動産会社でも閲覧できるようになります。

買主側の不動産会社がレインズ経由で売却物件を紹介する

不動産会社によって売却物件がレインズに登録されると、売主は登録証明書を受け取ります。
そして、登録された情報は、買主側の希望に沿って検索した不動産会社の目に留まり、買主に紹介されることがあるでしょう。
買主が紹介された物件を気に入り、内見や契約内容の交渉を経て合意に達すれば、不動産の売買契約が成立します。
レインズに登録された物件の売買契約が成立した際、不動産会社によって売買契約の締結後に成約登録がおこなわれます。
そのため、売却された不動産に対して問い合わせが続くといったトラブルは避けられるでしょう。

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レインズに不動産情報を登録するのが義務になる媒介契約の種類

不動産会社に売却活動を依頼するときの媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
一般媒介契約とは、複数の不動産会社と媒介契約を結べる種類の媒介契約です。
専任媒介契約とは、1社としか契約できないものの、自分でも自由に買主を探せる媒介契約の種類になります。
専属専任媒介契約とは、1社としか契約できず、自分で買主を探すのも制限される媒介契約の種類です。

レインズへの登録義務があるのは2種類

3種類ある媒介契約のうち、レインズに不動産を登録する義務があるのは、専任媒介契約と専属専任媒介契約のみです。
一般媒介契約については、レインズへの登録が不動産会社の任意となっています。
一般媒介契約で不動産会社に仲介を依頼すると、複数の不動産会社と契約しても、1社もレインズに登録しないこともあるでしょう。
また、いずれの契約でも、レインズに登録されると登録証明書が交付されます。
専任媒介契約と専属専任媒介契約では、売主向けIDとパスワードを用いて、いつでも売却状況を確認することができます。
一般媒介契約では、機構事務局に売却状況を問い合わせる必要があるでしょう。

媒介契約ごとのレインズへの登録期限

媒介契約を結んだ後、レインズに物件情報を登録するまでの期間には期限が設けられています。
この登録期限は契約の種類によって異なり、専任媒介契約では7日以内、専属専任媒介契約では5日以内です。
ただし、不動産会社やレインズの休業日を除くため、実際の日付がずれることがあります。
一般媒介契約でもレインズへの登録は可能ですが、特に期限は定められていません。
どの契約でも、一度登録された不動産が売却されると、成約登録が行われます。
専任媒介契約と専属専任媒介契約の成約登録は宅地建物取引業法によって定められていますが、一般媒介契約はレインズの規定に基づいておこなわれます。

売主への活動報告義務

媒介契約を結んで不動産の売却活動を引き受ける際、不動産会社には売主への活動報告義務が発生します。
専任媒介契約では、2週間に1回以上の報告が義務付けられ、専属専任媒介契約では1週間に1回以上の報告が義務付けられています。
このため、密接な連携が可能です。
一方、一般媒介契約には厳しい報告義務はありませんが、報告を求めることは認められているでしょう。
活動報告は、電子メールや文書で受け取る必要があり、電話で済ませることはできません。
また、媒介契約の期間は原則として3か月間で、契約が更新される際には書面を交付し、再契約を結ぶ必要があります。

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まとめ

不動産売却のときは、不動産会社と専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶと、物件情報がレインズに登録されます。
レインズに登録された情報は、幅広いエリアから買主を募るのに役立つのが特徴です。
売買契約が成立したあとは、不動産会社からレインズに成約登録がおこなわれます。