不動産の耐用年数とは？売却に関わる減価償却についてご紹介

不動産を売却するとき、その価格を算出するために、耐用年数や減価償却などの考え方が用いられます。
何を基準にするかや、建物構造によって耐用年数は異なるので、算出方法がよくわからない方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、不動産の耐用年数とは何か、建物構造による耐用年数の違い、売却に関わる減価償却についてご紹介します。

不動産売却で参考になる耐用年数とは

耐用年数とは、不動産をはじめとする物品類が、使用できなくなるまでの年数を指します。
ただし、不動産売却における耐用年数は、通常とはまた異なる概念が用いられる傾向が強いです。
耐用年数には、物理的耐用年数、法定耐用年数、経済的耐用年数の3種類があります。

物理的耐用年数とは

物理的耐用年数とは、不動産などの物品が、物理的に使用できなくなるまでの期間です。
建物が建ってからや物品が生産されてから、損傷が激しくなり、使用が難しくなるまでの期間を指します。
家電製品などは、比較的壊れるまでの期間が一定しており、物理的耐用年数で表示されるのが一般的です。
一方で、不動産は使い方やメンテナンスの状況によって、いつまで使用できるかが大幅に変化します。
そのため、不動産売却で不動産の価値を算出する基準として、物理的耐用年数が使われることはほとんどありません。

法定耐用年数とは

法定耐用年数とは、法律によって定められている不動産などの耐用年数です。
国が制定している耐用年数であり、不動産などの価値を公平に計算します。
国がこのような基準を定めているのは、固定資産税などの税金を公平に計算するためです。
不動産であれば、建物が建てられてから価値がゼロになるまでの期間を示しており、不動産売却でもこの基準が用いられています。
税金や不動産の価値を計算するための基準であり、法定耐用年数を超えたら建物が使用できなくなるわけではありません。

経済的耐用年数とは

経済的耐用年数とは、不動産などの物品に市場において、価値がなくなるまでの期間です。
不動産であれば、建物の劣化状況や建物そのものの機能、将来のメンテナンスなどを考慮して期間が算出されます。
建物によって、壊れるまでの年数にばらつきがある物理的耐用年数よりは、公平な価値を計算しやすいです。
ただし、法定耐用年数ほどの公平性はないため、不動産売却の現場で使われることはありません。
法定耐用年数と同様に、経済的耐用年数を超えたからといって、ただちに住めなくなるわけではなく、あくまでも価値の算出に用いられます。

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不動産の建物構造別の耐用年数

不動産売却で建物の価値を計算するときは、法定耐用年数が用いられます。
法定耐用年数は、どのような建物でも一定しているわけではなく、不動産ごとの建物構造によって年数が異なるのが特徴です。
法定耐用年数を超えても、建物が使用できなくなるわけではないものの、耐久性が高い建物構造ほど法定耐用年数も長くなっています。

一戸建て住宅の耐用年数

一戸建て住宅で採用されている建物構造には、木造住宅や合成樹脂造などがあります。
このような一般的な住宅用の一戸建て住宅の耐用年数は、建築から22年です。
建築から築22年を超えるまで、1年ずつ一定の価値が目減りしていき、築22年でほとんどゼロになります。
なお、一戸建て住宅でも木造でないときは、また異なる耐用年数が設定されているため注意しましょう。

マンションの耐用年数

マンションなどの集合住宅には、鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造などの建物構造が採用されています。
このような建物構造における耐用年数は、建物の建築から47年です。
鉄骨鉄筋コンクリート造や、鉄筋コンクリート造の建物は、木造の建物よりも耐久性が高い傾向にあります。
その分耐用年数も長めに設定してあるため、同じ購入価格でも一戸建て住宅よりもマンションのほうが価格が落ちにくいといえます。

木造アパートの耐用年数

木造アパートは、木造の一戸建て住宅よりもさらに耐用年数が短く、20年に設定されています。
これは、木造一戸建て住宅が木のほかに合成樹脂を使用している建物構造であるのに対し、アパートは木造モルタル造であるためです。
賃貸物件の経営などを目的として購入した木造アパートは、比較的資産価値が落ちやすい傾向にあります。

中古住宅の耐用年数

一戸建て住宅やマンションを中古で購入したときは、耐用年数の考え方が新築住宅とは異なります。
中古住宅の耐用年数を計算するときは、建物の法定耐用年数から築年数を引き、築年数に20％をかけたものを足し合わせて計算します。
中古住宅の耐用年数＝（法定耐用年数－現在の築年数）＋築年数×20％
建物の築年数が法定耐用年数を超えているときは、法定耐用年数に直接20％をかけて、購入時点からの耐用年数を計算します。
法定耐用年数を超えた中古の一戸建て住宅を購入すると、購入時点から4年間の耐用年数が適用されるのが特徴です。

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不動産売却における耐用年数と減価償却の関係

不動産を売却するときは、耐用年数に加えて、減価償却の考え方も大切になります。
不動産会社による査定が、適切な根拠に基づいているかを確認したり、不動産売却における利益の計算をしたりするためです。
売却利益を計算するときは、不動産の売却代金から取得費と譲渡費用を引きます。
取得費は不動産の購入費用などですが、建物を売却するときは購入費用に減価償却を適用して、経年劣化を反映しなければなりません。
不動産を売却するときには、耐用年数と減価償却について知っておく必要があります。

減価償却とは

減価償却とは、固定資産の購入費用を毎年の経費として計上するための会計処理です。
不動産の購入費用を経費として計上するときは、購入代金満額をそのまま計上するのではなく、不動産を購入した日から耐用年数を超える年まで1年ずつ分割して計上していきます。
不動産を売却するときの取得費の計算だけでなく、賃貸物件の経営など、経費で不動産を購入するときにも必要な考え方です。
不動産は経年劣化によって資産価値が減少していくため、減価償却によってその経年劣化を価格に反映する必要があります。
一方で、建物でない土地の部分については経年劣化の影響を受けず、減価償却は適用されません。

減価償却の計算方法

減価償却の計算方法には、定額法と定率法の2種類が存在します。
不動産売却では、定額法が用いられる傾向にあり、毎年同じ金額の減価償却費を経費として計上するのが一般的です。
計算するときには、不動産の購入費用と法定耐用年数、償却率、購入してからの経過年数を使用します。
土地と建物の購入費用がまとめられているときは、土地と建物の割合に応じて建物部分のみの費用を計算しましょう。
償却率は、どちらの計算方法を用いるか、法定耐用年数が何年なのかによって異なります。
定額法で減価償却費を計算するのであれば、以下の計算式を使用しましょう。
減価償却費＝取得価額×0.9×償却率×経過年数
不動産を売却したときは、取得費のうちの不動産の購入費用から、この減価償却費を差し引いて経年劣化を反映させます。
不動産の売却利益は、譲渡所得税を計算するための重要な金額であるため、正確に計算しましょう。
利益と税金については、確定申告で申告する必要があり、計算を間違うと修正申告を求められます。
加えて、状況によっては追加の税金を課されるため、注意しましょう。

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まとめ

不動産売却では、不動産の価値を計算するために、国が定めた法定耐用年数を用います。
法定耐用年数は、建物構造によって異なる年数が決められており、耐久性が高いほど長くなりやすいです。
法定耐用年数は、減価償却における償却率に影響する年数でもあります。