不動産売却時の契約方法とは？売却方法の違いや離婚する場合の注意点を解説

はじめての不動産売却をするときには、不動産売却がどのようなものかわからず、不安になる方がいらっしゃいます。
実際に何もわからないまま不動産売却に踏み出すと、知らないうちにトラブルに巻き込まれるケースもあります。
そこで今回は不動産売却時の契約の種類や売却方法、離婚の際に不動産売却する場合の注意点についても解説します。
高浜市、碧南市、その他西三河エリアで不動産売却をご検討中の方はぜひチェックしてみてくださいね。

不動産売却で契約方法に関する注意点は？

不動産売却をする際には、まずは不動産会社へ売却したい不動産の査定依頼をし、その後売却活動をしてもらうための契約をおこないます。
その契約を「媒介契約」といいます。
媒介契約を結ぶ際の注意点は、媒介契約は3種類存在し、それぞれに特徴が違うことです。
媒介契約の契約方法や注意点を理解した上で売却活動を進めないと、思った以上に売却期間が長引く場合もあるため注意しなければなりません。
ここからは、3つの媒介契約について違いをチェックしていきましょう。

「一般媒介」のメリットと注意点

複数の不動産会社へ仲介を依頼できる、もっとも一般的な契約方法です。
また自分で探してきた買主との契約も可能で、レインズへの登録義務はありません。
レインズとは不動産流通機構が運営し、全国の不動産情報を掲載するコンピューターネットワークシステムのことをいいます。
レインズへ物件の登録をしていない場合は、情報が出回っていない可能性が高く、売却するのに時間がかかる可能性があることが注意点です。
一般媒介で契約するのに最適なシーンは、駅近や築浅など需要の高い人気物件の場合です。
人気物件の場合はあえて一般媒介契約にすることで、購入希望者同士の価格競争が起き、好条件で売却できるかもしれません。

「専任媒介契約」の特徴と注意点

特定の不動産会社1社のみと媒介契約します。
ただし自分で見つけてきた買主との契約は可能です。
媒介契約から7日以内にレインズへの登録と2週間に1回以上の販売活動の報告が義務付けられています。
契約の有効期限は最大で3か月で自動更新はできないため、3か月の間に売買契約が結べるよう、全力で売却活動に取り組みます。
ただし注意点として窓口が1社に絞られるため、活発な販売活動をしてもらえない不動産会社を選択してしまうと、売却期間が長引く恐れがあります。
積極的な販売活動が見込める不動産会社へ依頼することも重要なポイントです。
また自分で見つけてきた買主との契約もできるため、知人や親戚に売却できる可能性がある場合は、専任媒介契約を選択しておくと安心です。

「専属専任媒介契約」の特徴と注意点

専任媒介契約と同様に不動産会社1社のみと契約します。
また自分で買主を見つけて契約することはできません。
媒介契約から5日以内にレインズへの登録と、1週間に1回以上の販売活動の報告が義務付けられています。
注意点としては、専任媒介契約と同じく活発な販売活動をしてもらえる不動産会社選びが重要になります。
またあとから知り合いに不動産を買いたいと言われても、専属専任媒介契約の場合は直接の取引きができないため、不動産会社に手数料を支払って、仲介業務の依頼をしなければなりません。
しかしながら専属専任媒介契約のメリットは、なんといっても手厚い販売活動が見込まれることです。
一般媒介契約と正反対で狭小地や駅から離れた立地など、販売条件が厳しい物件の際に本領を発揮します。
しっかりと販売活動をしてもらえるため、スムーズに契約へと進む可能性があるでしょう。
また週に1度は報告が入るため、販売状況をしっかり把握できるところもメリットです。
このように3種類の契約方法のメリットや注意点を理解した上で、物件の条件に合わせて契約方法を選ぶと良いでしょう。

不動産売却方法の「売却」と「買取」の違いや注意点は？

不動産売却をする際には、売る方法として「売却」と「買取」の2つのパターンがあります。

「売却」は個人と売買契約を結ぶ

通常、不動産売却の際には、売却物件を不動産会社に査定してもらい、そのあと不動産会社と媒介契約を締結します。
不動産会社は仲介業務として、購入希望者を探すための募集活動や各種手続き業務などをおこない、購入へと至ります。
売却とは、このように不動産会社が売主と個人の方との間に入り、販売活動や仲介に関する手続きなどをおこなうことをいいます。

「買取」は不動産会社と売買契約を結ぶ

対して買取では、不動産会社が売却物件を直接購入するため、買主の募集は不要です。
また仲介も必要ないため、手数料の発生もなく、すぐに購入手続きへと進めるところが特徴です。
では「売却」と「買取」は具体的に何が違うのでしょうか？
比較しながらチェックしていきましょう。

「売却」と「買取」の違いは？

買主は誰か？

• 【売却】主に個人
• 【買取】不動産会社

売却期間の違いは？

• 【売却】売却活動により買主を探すため3～6か月程度
• 【買取】不動産会社が直接購入するため最短3日

取り扱い可能な物件

• 【売却】居住用
• 【買取】居住用か事業用かを問わない

仲介手数料はどうなるのか？

• 【売却】売却金額に応じた手数料が必要
• 【買取】不要

売却価格は？

• 【売却】相場金額で取引き可能
• 【買取】売却と比べるとやや低い金額になる可能性がある

「売却」と「買取」はどちらを選ぶべき？

売却と買取のそれぞれの違いを理解した上で、実際はどちらを選べば良いのかみていきましょう。
売却がオススメの場合
売却がオススメな条件は、通常の募集でお問い合せが入りそうな人気の立地や築浅の物件の場合です。
人気の物件は購入希望者も多いため、希望に近い理想的な売却活動が叶うかもしれません。
買取がオススメの場合
相続した物件で「何年も空き家状態になっている」「離婚したいから家を売却して現金化したい！」そんな方は「買取」が良いかもしれません。
空き家で残置物がある物件や老朽化で解体が必要な物件でも、不動産会社によっては買い取る可能性があります。
とくに離婚や事業の悪化で住宅ローンの支払いが厳しい方など、スピーディに現金化できるためオススメです。
どちらの売却方法が合っているのかは、不動産会社に査定の際に相談してみると良いでしょう。
八大不動産でも不動産売却に関するお問い合わせを随時承っておりますので、お気軽にご相談ください。

離婚で不動産売却する場合の注意点は？

離婚による不動産売却を検討する際には、通常の売却とは異なる注意点があります。

注意点①売却をするなら離婚後

離婚を決意し、マイホームを売却することになっても慌てて売却してはいけません。
実は離婚前に売却し財産を夫婦で分け合うと「贈与」とみなされます。
その場合は財産を受け取る側に贈与税がかかるため注意が必要です。
離婚後に財産分与をしても贈与税はかかりませんので、不動産売却は離婚後におこないましょう。

注意点②ご主人名義の住宅に住み続けるのは危険

離婚後にご主人名義の不動産に奥様が住み続けながら、ご主人が住宅ローンの支払いをするケースがありますが、これはとても危険です。
離婚後、ご主人が住宅ローンを払えなくなったら、その後の住宅ローンは奥様が支払うことになります。
もしそうなってから売却しようと思っても、ご主人と連絡がつかない場合は売ることもできません。
このように、離婚による不動産売却をする場合はさまざまな注意点があります。
離婚をしてから数年後に売却しようとしても相手に連絡が付かなかったり、話し合いに応じてくれないなど、トラブルが発生する場合があるため注意が必要です。
お二人にとって将来的なリスクがかからないよう、離婚後はすぐに売却するほうが良いでしょう。

まとめ

不動産売却における注意点として、媒介契約の種類や、「売却」と「買取」の違い、離婚時の売却に関する注意点をご紹介しました。 離婚で不動産売却する際には、お互いの気持ちにすれ違いが生じている中、売却活動をおこなわなければなりません。
そのためできるだけトラブルにならないよう、早めに不動産会社へ相談し、慎重に準備を進める必要があるでしょう。
八大不動産では、高浜市、碧南市、その他西三河エリアで不動産売買の仲介や買取を承っております。
不動産売却におけるご不安や買取のご相談、不動産査定のご依頼の際にはお気軽に八大不動産までお問い合わせください。