不動産売却時に知っておきたい！心理的瑕疵と告知義務が必要なケースとは？

ご自宅で亡くなった方の家を売却しようとしたときに、「事故物件」と呼ばれる心理的瑕疵に該当するのではないかとお悩みではありませんか？
もし心理的瑕疵に該当する場合は、売却期間が長引いたり、売却価格をある程度引き下げなければ売却できないかもしれません。
そこで今回は事故や事件があった物件の売却でお悩みの方へ向けて、「心理的瑕疵」とは何か、その概要や物件への影響と売主が知っておくべき告知義務について解説します。
高浜市、碧南市、その他西三河エリアで、事件や事故のあった物件の不動産売却でお悩みの方はぜひご参考ください。

不動産売却時に知っておきたい！心理的瑕疵とは？

心理的瑕疵のある物件とは、物件そのものに問題はないものの、心理的に嫌悪感を抱く物件のことを指します。
心理的瑕疵のある物件の場合、売りたくてもそのままの状態ではなかなか買手が見つからず、売却活動が長引く可能性もあります。

心理的瑕疵物件の具体例

では購入希望者が心理的に嫌悪感を抱く物件とはどのような状態なのでしょうか、その具体例について見ていきましょう。
事故物件
心理的瑕疵物件の中でも一番売却しづらい物件です。
過去に殺人事件や自殺、火事などで人が亡くなった場合などをいいます。
そういった事故物件は、「なんだか怖い」と考える人が多く、心理的な嫌悪感から一般の物件に比べて敬遠されがちです。
なお高齢者の自然死や病死などは、基本的に心理的瑕疵には該当しません。
ただし死後経過時間が経ってしまった場合、特殊清掃やリフォームをしても匂いや汚れが取れないこともあります。
その場合は、心理的瑕疵物件として扱われることになるでしょう。
騒音や悪臭などの周辺環境が悪い物件
物件に問題がない場合でも、周辺環境が悪い場合は心理的瑕疵物件に該当する場合があります。

• 反社会的勢力の事務所が近所にある
• 騒音や悪臭が酷い（洗濯物が干せない、夜眠れないなど）
• 墓地が近い

このような場合も買い手を見つけるのは簡単ではないでしょう。
インターネット上で悪い口コミが広まった物件
最近は一般の方が気軽に口コミを投稿できるため、物件に対して悪い評判が広がってしまうケースもあります。
物件が悪評されてしまうと、「あの物件に住む人」として、新たに住む方までインターネット上で噂されるかもしれません。
そのため口コミの程度によっては、心理的瑕疵物件に該当する場合があります。

心理的瑕疵が不動産売却時の価格に与える影響は20～50％

心理的瑕疵のある不動産は市場価格で売却することは難しく、心理的瑕疵の影響により、大幅な値引きも覚悟しなければなりません。
では心理的瑕疵の影響により、売却価格はどのくらい下がるのか見ていきましょう。
心理的瑕疵物件の売却価格の相場

• 孤独死や自然死：10～20％程度減
• 自殺：30％程度減
• 殺人：50％程度減

たとえば孤独死が発生した物件を売却する場合、相場が1,800万円の物件であっても、1,620～1,800万円程度になることが一般的です。
ただし、上記はあくまでも参考の割合です。
実際は、心理的瑕疵に対して受け取る側の心理が大きく影響します。
「住む家が心理的瑕疵のある不動産なんて嫌だ！」という方もいれば、「駅近でこの値段なら安い！」と感じる方もいるかもしれません。
中には事故物件でもあまり気にしないという方もいらっしゃるでしょう。
心理的瑕疵の物件であっても、きちんと告知義務を果たすことで未然にトラブルを防ぎ、売買契約が成立している事例もあります。
そのため、どのくらいまで価格を下げて売却するのか、どのように告知するのかなど不動産会社とよく相談して決めると良いでしょう。
八大不動産では、心理的瑕疵のある不動産についてのご相談も随時承っております。
高浜市、碧南市、その他西三河エリアで事件や事故のある物件の売却についてお悩みの方はお気軽にお問い合わせください。

不動産売却時に心理的瑕疵がある場合の「告知義務」とは？

心理的瑕疵のある物件を売却する際には、その旨を買主に伝える義務があります。
これを「告知義務」といい、記録として残すために重要事項説明書に記載の上、不動産会社が買主へ伝えなければなりません。
万が一、心理的瑕疵についての告知義務を怠ると、後々買主から損害賠償請求や契約解除されることがあるため、注意が必要です。

告知義務が発生する心理的瑕疵のガイドラインとは？

基本的には、高齢者の自然死や病死などについては、告知義務は発生しませんが、場合によっては告知義務が必要になる場合があります。
しかしながらどのような判断基準で告知義務が必要になるのかについて、これまで曖昧にされてきました。
そのため未然にトラブルを防ぎたいという思いから、2021年5月に国土交通省によるガイドライン正式名称「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が策定されました。
このガイドラインによると告知義務が必要かどうかについて、以下のように分類できます。
告知義務に該当する場合

• 殺人
• 自殺
• 火災による死亡
• 原因が明らかでない死亡
• 長期間人知れず放置された自然死、事故死、孤独死

告知義務に該当しない場合

• 自然死（老衰、病死）ですぐに発見された場合
• 自宅の階段での転落事故
• 入浴中の転倒事故
• 食事による誤嚥

つまり自然死や不慮の事故などですぐに発見された場合は、告知義務には該当せず、殺人や焼死、または自然死でも時間が経過した場合は告知義務に該当します。
ただし売却物件が告知義務に該当するかどうかの判断は難しいため、不動産会社へ相談すると良いでしょう。
高浜市、碧南市、その他西三河エリアで売却物件が心理的瑕疵に該当するかどうかご不安な方は、お気軽に八大不動産までお問合せください。

告知義務を怠るとどうなるのか？

心理的瑕疵を隠して売却した場合は、買主から損害賠償請求をされるかもしれません。
売却不動産に瑕疵がある場合は、その内容について告知することを宅地建物取引業法の第47条にて義務付けられています。
そのため、心理的瑕疵を知りながら買主へ伝えなかった場合は、宅建業法違反となり、民法における「契約不適合責任」を問われることにもなります。
契約不適合責任とは、引き渡された物件が売買契約時の内容と異なる場合に、売主が買主に対して負う責任です。
契約不適合責任に問われると、買主が売主に対して損害賠償請求や契約解除を求めてくるケースもあるため、注意が必要です。

心理的瑕疵の告知義務はいつまで？

心理的瑕疵の告知義務については、過去に起きたことを告知するため、いつまで遡るのか疑問に思われるのではないでしょうか？
実は心理的瑕疵の告知義務については、事件や事故から何年経ったら告知しなくても良いという明確な基準はありません。
事件の規模や被害内容によっても風化までの時間は異なりますが、ある程度時間の経過とともに嫌悪感が小さくなる場合もあります。
過去の判例からは、自殺の場合で売却物件は7年、賃貸物件は3年が目安とされているようです。
対して殺人になると8年経っても瑕疵を認める場合が多いため、実際は不動産会社に相談の上決めると良いでしょう。

まとめ

不動産売却における心理的瑕疵とは、いわゆる「事故物件」のことで、事故物件の売却には、きちんと購入希望者への告知義務を果たすことが重要になります。
心理的瑕疵の影響から通常の物件に比べマイナスイメージがあることから、売却は難しいと諦めてしまう方もいらっしゃいます。
しかしながら心理的瑕疵は受け手の感じ方次第でその価値も大きく左右されるため、諦める必要はありません。
高浜市、碧南市、その他西三河エリアで事故や事件のある物件についてお悩みの方は、八大不動産までお気軽にお問合せください。

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