不動産売却時の仲介手数料はどうなる？勘定科目や計算方法を解説

不動産売却する際には、さまざまな費用がかかります。
なかでも大きなウエイトを占めるのが「仲介手数料」です。
今回は不動産売却の際にかかる仲介手数料の消費税についてや勘定科目、仲介手数料の計算方法について解説します。
高浜市、碧南市、その他西三河エリアで、不動産売却をご検討中の法人のご担当者様や、個人事業者の方はぜひご参考ください。

不動産売却時の仲介手数料は消費税がかかるのか？

不動産売却をする際には、一般的に売主と買主の間に不動産会社が入り、書類の作成や重要事項説明などさまざまな仲介業務を担います。
その際の手数料として発生するのが「仲介手数料」です。
仲介手数料には、消費税がかかります。
消費税法第4条で規定される課税対象になる取引は以下のとおりです。

• 国内における取引であること
• 事業者が事業としておこなう取引
• 対価を得ておこなわれる取引
• 資産の譲渡、貸付けおよびサービスの提供

また不動産取引において消費税がかかるものと非課税になるものは、以下のように分けられます。
課税対象となる不動産取引

• 建物の購入や建築工事
• 投資用不動産の購入
• 仲介手数料
• 住宅ローンの手数料
• 司法書士や土地家屋調査士への報酬

非課税となる不動産取引

• 土地の購入や売却
• 個人の居住用物件の売却
• 火災保険料
• 団体信用生命保険料

建物の購入や建築工事に消費税はかかりますが、土地は資本とみなされるため、売買をしても消費税はかかりません。
また個人が住んでいる自宅を売却しても事業と見なされないため、非課税となります。

仲介手数料が非課税になる方法はあるのか？

不動産会社が仲介業務をする場合は、消費税法における事業者が対価を得ておこなうサービスにあたるため、課税対象になります。
そのため土地の購入や売却でも仲介手数料には消費税がかかります。
仲介手数料を非課税にするためには、仲介手数料をゼロにしなければなりません。
そこで仲介手数料をゼロにする方法の1つに、不動産会社による「買取」があります。
つまり買取なら、仲介は不要のため仲介手数料はかからないことから、消費税も発生しないというわけです。

不動産売却時の仲介手数料の勘定科目はどう記載する？

次に不動産売却をし、仲介手数料が発生した場合の勘定科目について確認しておきましょう。

勘定科目とはなにか？仲介手数料は売却と購入で異なるため注意！

勘定科目とは、法人や個人事業主が資産や負債、資本の増減などお金の出入りについて、その性質ごとに分類して帳簿に記録するために用いられる項目をいいます。
勘定科目で仕分けることで、誰が見ても一目でお金の出入りを把握でき、同じ理解を得られるのです。
仲介手数料の勘定科目は、不動産売却の場合は「支払い手数料」と記載し、課税仕入れとして借り方に記載しましょう。
ちなみに不動産を購入する場合は、資産を得る際に支払う費用になるため、勘定科目を「土地」「建物」として不動産の取得価額に含めます。
不動産売却か購入かで勘定科目が異なるため、帳簿に記載する際には注意しましょう。

法人と個人事業主の違いとは？

法人と個人事業主では、設立のための手続きや税金、信用面など大きな違いがあります。
ここでは法人と個人の違いについて見ていきましょう。
法人とは？
法人とは、法律によって人と同じ権利や義務が認められた組織を指し、主に「営利法人」「非営利法人」「公的法人」の3つにわけられます。
営利法人とは、「株式会社」や「合同会社」など、ビジネスで得た利益を構成員（社員や株主等）に対して分配することを目的としています。
一方で「非営利法人」は、利益を目的としない「一般財団法人」や「一般社団法人」などの法人です。
また「公的法人」は公の業務をおこなうことを目的とした法人で、「地方公共団体」や「独立行政法人」などにあたります。
法人の場合は、社会的信用度の高さと資金調達のしやすさが特徴で、給与や賞与、生命保険料なども経費として認められます。
その反面、開業や廃業するにも個人事業主に比べるとコストのかかるところが難点の1つです。
個人事業主とは？
個人事業主とは、法人を設立せずに個人で事業を営む人を指し、税務署に「開業届」を申請するだけで開業できます。
ちなみに開業届けを出さずに個人で仕事を請け負う場合は、「フリーランス」と呼ばれますが、税務上では個人事業主と同じ扱いになります。
個人事業主は、設立に関する面倒な手続きが不要で、資本金を用意する必要もありません。
ただし、企業からの信用面や資金調達が難しいところはデメリットでしょう。
また、個人事業主の所得税は累進課税が適用されるため、所得が高くなるにつれ、税率が高くなってしまいます。
不動産売却するならどちらが有利？法人と個人事業主の違い
法人と個人事業主の違いは、冒頭でもお伝えしたとおり、税金や信用面で大きな違いがあります。
とくに税制面では、法人の場合は自分に給料を支払い経費として計上できるため、大きな節税効果が期待できるでしょう。
また赤字になった場合も、個人事業主は3年間繰り越せるのに対し、法人の場合は9年間繰り越せます。
さらに不動産売却でマイナス計上だった場合、法人税は利益と相殺できますが、個人事業主の場合はほかの事業の利益との相殺はできません。
個人事業主は法人に比べ、より多くの税金を支払わなければならないのです。
よって不動産売却する際の節税効果については、法人のほうが有利だと考えられています。

不動産売却時の仲介手数料はいくら？計算方法をチェック！

最後に不動産売却する際の仲介手数料の計算方法について確認しておきましょう。
仲介手数料は宅建業法により売却価格に対しての上限額が決められています。
仲介手数料の上限額の計算方法

• 200万円以下：税抜き売却金額×5％＋消費税
• 200万円超～400万円以下：税抜き売却金額×4％＋2万円＋消費税
• 400万円超：税抜き売却金額×3％＋6万円＋消費税

注意点として、土地と建物を売却する場合、建物に消費税はかかりますが、土地にはかかりません。
そのため仲介手数料を計算する際には、建物の売却価格から消費税を引いた価格で計算することを忘れないようにしましょう。

不動産売却時の仲介手数料の計算例

では上記の数式を使って、実際の計算方法について確認しておきましょう。
例として、高浜市で土地価格が1,500万円、建物価格が880万円（税込み）、合計で2､380万円の中古住宅の場合を計算します。
①建物価格から税抜き価格を算出します。
880万円÷1.1（消費税10％の場合）＝800万円
建物価格：800万円
②仲介手数料上限額の計算方法により、仲介手数料を算出します。
税抜き売却金額＝土地価格1,500万円＋建物価格800万円＝合計2,300万円
2,300万円×3％＝69万円
69万円＋6万円＝75万円
75万円×1.1（消費税10％の場合）＝82万5,000円
仲介手数料＝82万5,000円

法人と個人事業主では仕訳が違うことに注意！

法人の場合は、その年に得たすべての収入金額を合算し、そこからその年にかかったすべての経費を差し引いて損益計算できます。
対して、個人事業主は、所得ごとに税金の計算が必要になります。
そのため、不動産売却による損失が出ても、ほかの事業の利益と混同して損益通算できないことに注意が必要です。
個人事業主は、事業で使った経費は事業収入から差し引き、不動産売却で得た譲渡所得から差し引けるのは、譲渡所得で使った経費のみになります。
不動産売却で節税をする場合は、不動産売却時にかかった費用をすべて洗い出すことが重要なポイントです。
仲介手数料も経費として計上できるため、確定申告をする前に、日頃から経費を帳簿へこまめに計上するようにしましょう。

まとめ

不動産売却時の仲介手数料など経費については、節税に大きく関わるため、いくら費用がかかり、何を経費にできるのか日頃から情報収集をしておくことが大切です。
とはいえ業務で多忙な中、不動産売却にかかる仲介手数料や勘定科目などの仕訳方法についてすべてを把握するのは難しいでしょう。
高浜市、碧南市、その他西三河エリアの法人や個人事業主の方、不動産売却についてのご相談は、八大不動産までお気軽にお問い合わせください。
仲介手数料のことから不動産売却全般について何でもご相談に応じます。