不動産売却時にかかる所得税とは？特別控除やふるさと納税を活用して節税！

「今不動産を売却したら、税金はいくらかかる？」や、「不動産売却にかかる税金の節税方法ってあるのかしら？」など、不動産売却時の税金について、ご不安をお持ちの方は多いのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産売却時にかかる所得税とは何か、また不動産売却によって生じた税金の節税方法について解説します。
高浜市、碧南市、その他西三河エリアで不動産売却をご検討中の方はぜひ、ご参考ください。

不動産売却時にかかる所得税とは？

不動産売却時にかかる税金は、主に不動産を売却して得た利益に対してかかります。
ここでは、不動産売却にかかる税金の種類についてチェックしていきましょう。

所得税

そもそも所得税とは、1年間に得たすべての所得から必要経費や所得控除により差し引いた金額に、一定の税率を適用して算出した税金をいいます。
税率については、所得が高くなるにつれて段階的に高くなる「超過累進税率」を用いて算出します。
簡単にいうと、所得の多い方がより多くの税金を納めるため、支払い能力に応じて公平に税金を負担できる仕組みになっているのです。
不動産売却の利益にかかる所得税とは？
不動産売却では、売却により利益（譲渡所得）が発生した場合に所得税がかかります。
ただし「譲渡所得」＝「売却額」ではないことに注意が必要です。
譲渡所得とは、あくまで「利益」であり、売却金額そのものではありません。
不動産売却で得た売却額から、不動産を購入する際にかかった費用（取得費）や売却時にかかった経費を差し引いたものが「譲渡所得」です。
式に表すと以下の通りになります。
譲渡所得＝売却価格ー（取得費＋譲渡費用）
なお取得費については、建物を含む場合、築年数に応じた減価償却費相当額を差し引いて計算します。
ただし相続などで取得費が不明な場合は、収入金額の5％相当額を取得費として算出できます。
譲渡所得にかかる所得税と住民税は期間で税率が変わる
不動産売却時にかかる所得税と住民税、復興特別所得税の税率は、売却した年の1月1日時点で、その不動産をどのくらいの期間所有していたかに応じて以下のように分類します。
短期譲渡所得（所有期間が5年以下の場合）
39.63％（所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税0.63％）
長期譲渡所得（所有期間が5年超えの場合）
20.315％（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％）
このように、5年以下か5年超えかで税率に大きな違いが出るため、注意が必要です。
とくに期間の判断が「売却した年の1月1日時点」であることに気をつけなければなりません。

住民税

住民税とは、都道府県や市区町村に納める地方税をいいます。
不動産売却時にかかる住民税は、所得税と同様に不動産売却時に発生した「利益」に対して課せられます。

復興特別所得税

復興特別所得税とは、東北大震災の復興のために必要な財源の確保を目的に、2013年（平成25）～2037年（令和19）の所得に対してかかる税金です。
不動産売却時にかかる復興特別所得税は、所得税・住民税と同様に不動産売却時に発生した「利益」に対して課せられます。

印紙税

印紙税とは、領収書や契約書などの課税文書に対して課せられる税金で、不動産売却においては売買契約書に収入印紙を貼り付けて納税します。
納税額は、売買契約書に記載の売却金額に応じて決められています。

登録免許税

登録免許税とは、不動産の所有者を変更する際の登録手続きにかかる税金をいいます。
不動産売却時にかかる登録免許税は、不動産に抵当権が残っている場合に抵当権抹消登記をする際に課税されます。

不動産売却時の所得税を節税できる控除や特例とは？

マイホームを売却し、取得費や経費を差し引いてもなお「譲渡益（利益）」が出た場合に、一定の条件を満たすことで以下の特例が適用できます。
3,000万円の特別控除の特例
所有期間に関係なく、一定の条件を満たす場合は、譲渡所得から最高3,000万円控除される制度です。
売却した相手が親子や夫婦など特別な関係でないこと、住まなくなった日から3年を経過する日の属する12月31日までに売却すること、などの要件を満たす必要があります。
譲渡所得が3,000万円以下の場合は税金がかからないため、売却する際には必ず要件を満たすかどうかチェックしておきましょう。
軽減税率の特例
所有期間が10年を超えるマイホームを売却する場合に、一定の条件を満たすことで軽減税率が適用されます。

• 課税長期譲渡所得金額が6,000万円までの部分：14.21％
• 課税長期譲渡所得金額が6,000万円を超える部分：20.315％

※それぞれ所得税と住民税、復興特別所得税を含みます
譲渡所得額が3,000万円を超えるマイホームを売却する際に、軽減税率が適用されることで、節税につながります。
また先ほどご紹介した3,000万円の特例と併用可能なため、こちらもあわせてチェックしておくと良いでしょう。

不動産売却時の所得税や住民税をふるさと納税で節税できる？

不動産売却で得た譲渡所得を節税する方法として、実は「ふるさと納税」が活用できることをご存じでしょうか？
ふるさと納税とは、故郷や好きな自治体を選んで寄付することで、2,000円を超える部分において上限の範囲内で、所得税や住民税から全額控除される仕組みをいいます。
控除の上限額は、収入や家族構成により決められていて、所得の高さと比例して控除額も上がります。
寄付金額に応じて、その地方の特産品など自治体から返礼品をもらえるため、所得の多い方ほどより多くの返礼品を受け取れるのです。
寄付金額に上限はありませんが、控除額の上限を超えた場合は、自己負担になるため注意しなければなりません。
しかしながら控除額をしっかりと確認して寄付することで、わずか2,000円の自己負担額で、お好きな地方を応援したり、特産品をもらいつつ節税できるところがふるさと納税の人気の理由です。

不動産売却時にふるさと納税をどうやって活用するの？

ふるさと納税の上限額は、給与所得以外の全体の所得を合算できるところがポイントです。
前項にてお伝えしたとおり、ふるさと納税は所得が増えることで、上限額も引き上げられるため、所得の高い方ほど控除額が増える仕組みです。
不動産売却により譲渡所得があった年は、所得額が引き上げられるため、ふるさと納税の控除額も増えることから、大幅な節税効果を期待できます。
つまり、不動産売却に合わせてふるさと納税をすることで、通常よりも豪華な返礼品を受け取れる上、節税もできるというわけです。
さらに前項でご紹介した特例と比べると、複雑な要件はなく、寄付することで節税できるところが、大きなメリットでしょう。

不動産売却時にふるさと納税する際の注意点

不動産売却時にふるさと納税による節税効果を高めるためには、以下3点について注意しなければなりません。
①不動産売却をした年の1月1日から12月31日までにふるさと納税をすること
節税を意識するのであれば、11月や12月などの年末の売却は避けたほうが良いでしょう。
②不動産売却をした名義人でふるさと納税をすること
売却した方の名前でふるさと納税をしないと、譲渡所得から控除されません。
③特例により利益が非課税になる場合はふるさと納税の上限は増えない
売却益が非課税になる場合は、ふるさと納税の上限額は増えないため注意が必要です。
不動産売却時にふるさと納税を活用する際には、「タイミング」と「名義人」、「利益」を忘れずチェックして、賢く節税対策をしましょう。

まとめ

不動産売却時には、さまざまな税金がかかるものの、特例やふるさと納税などを活用することで、大幅に節税できる可能性があります。
ただし何も知らないまま売却してしまうと、税金が倍かかったり、控除できるタイミングを見落としたりと、思わぬ落とし穴もあるため気をつけなければなりません。
八大不動産では、不動産売却に関する経験豊富なスタッフが税金や売却に関する疑問など、丁寧にアドバイスをいたします。
高浜市、碧南市、その他西三河エリアで不動産売却をご検討中の方は、お気軽にご相談ください。