不動産売却して消費税が課税されるケースとは？消費税の計算方法もご紹介

不動産売却にかかる費用のひとつが、税金です。
なかでも「消費税」については、「そもそも課税されるの？」「課税対象は何？」といった疑問を持たれている方も多いのではないでしょうか。
今回は、不動産売却時の消費税をテーマに、課税・非課税の判断のポイントや計算方法を解説します。
高浜市、碧南市をはじめとする西三河地区で、不動産売却をされる方の参考になれば幸いです。

不動産売却で消費税の「課税対象」になるケースとは？

不動産売却にはさまざまな費用がかかります。
取引する金額も大きいため、消費税についても、あらかじめ何が課税対象になるかを押さえておくと、売却計画を考えるうえで役立つでしょう。

不動産売却における「消費税」とは？

消費税とは、簡単にいうと商品の販売などの取引において広く課税されるもので、消費者が負担し、事業者が納付するよう定められている税金です。
課税対象となるのは、次のケースとされています。

• 資産を有償で譲渡または貸付け
• 有償で役務の提供
• 外国貨物の輸入

不動産売却においては、具体的にどんなケースが課税対象となるのでしょうか。
まず、消費税が課税されるのは事業者で、「①法人」「②個人事業主」「③前々年の課税売上高が1,000万円を超えた方」のいずれかとなります。
③のケースとは、たとえば会社員の方で家賃収入があり、前々年の課税売上高が1,000万円を超えている場合です。
この場合も、消費税が課税される事業者とされます。
つまり、事業者が事業として国内で不動産売却をおこない、対価を得た場合に、消費税が課されます。

個人が不動産売却した場合の課税対象とは？

この記事を読まれている多くの方は、事業者ではない個人の方でしょう。
個人の場合、不動産売却をしたときの消費税はどうなるのでしょうか。
事業者ではなく個人がマイホームを売却するケースでは、個人間取引でも、仲介を利用した場合でも、基本的には非課税対象です。
しかし、マイホームではなく、投資用などで家賃収入を得ている不動産の場合、前々年の課税売上高が1,000万円を超えていると消費税が課税されます。
この場合は、前述でも触れた通り、会社員でも個人ではなく「課税事業者」となるためです。
一方、個人の方が不動産売却をするときに、消費税の課税対象となるものに「仲介手数料」があります。
不動産売却では仲介を利用することが一般的ですが、売買契約が成立したときに、不動産会社への報酬として支払うのが仲介手数料です。
課税対象である仲介手数料は、法律により上限額が定められています。
上限額を求める計算式は次の通りです。

• 売却価格200万円超400万円以下「売却価格×4%+2万円」
• 売却価格400万円超の場合「売却価格×3%+6万円」

この式で割り出した仲介手数料の上限額に、「消費税」がプラスされます。
ほかにも、不動産売却をするために、住宅ローンの残債を一括繰り上げ返済するときの手数料や、抵当権抹消登記を依頼した司法書士への報酬にも、消費税がかかります。
司法書士に抵当権抹消登記を依頼した場合の相場は5,000円から2万円が目安で、これに消費税が課税されます。
なお、抵当権抹消登記でかかる登録免許税は1件1,000円で固定されています。

不動産売却で消費税の「非課税対象」になるケースとは

不動産売却において消費税の非課税対象となるのは、どのようなケースかもおさえておきましょう。

「土地」は非課税対象

不動産売却をするとき、「土地」は消費税の非課税対象となります。
これは、土地が消費される性質の物ではないという考えからきています。
売主が個人の場合はもちろん、事業者の場合にも、土地のみの売却や貸付けに対しては基本的には消費税が発生しません。
ただし、「1か月未満」で、駐車場など利用とあわせて土地が使われる場合や、土地を貸付ける場合は、非課税対象とはなりません。

個人の不動産売却では「建物」も非課税対象

土地が非課税対象となる一方、不動産売却で建物を売却した場合には、課税対象となります。
しかし、課税対象となるのは、事業者が事業として対価を得るケースです。
課税事業者とならない個人が、マイホームを不動産売却した場合には建物の価格に消費税は課税されません。
個人の方が、弊社のような不動産会社に仲介を依頼していただき不動産売却した場合にも、建物も土地も非課税対象となります。

消費税が免税となるケース

不動産売却をしたときに消費税が課税されるケースとは、簡単にいうと、事業者がおこなう売買です。
会社員の方でも、投資用の不動産を所有して家賃収入があり、前々年の課税売上高が1,000万円を超えている場合などは消費税の課税事業者となります。
しかし、このケースでも例外があり、「免税事業者」として判定される場合には消費税はかかりません。
前々年の課税売上が1,000万円を超えていない場合、免税により非課税となることも覚えておきましょう。

不動産売却でかかる消費税の計算方法を解説

個人の方が、マイホームや別荘を不動産売却した場合には、基本的に消費税は発生しません。
しかし、個人の場合でも、消費税を納税するケースがあることがわかりました。
家賃収入を得られる投資用の不動産などで、前々年の課税売上高が1,000万円を超えている場合です。
不動産売却は、大きな額が動く取引ですから、消費税の税額も気になるところです。
最後に、不動産売却における消費税の計算方法も解説します。

基本的な計算方法

たとえば、一戸建ての不動産を売却するケースで、税抜きの売却価格が次の金額だったとします。

• 土地が3,000万円
• 建物が1,500万円

この場合、計算方法はシンプルで、土地は非課税となります。
つまり、3,000万円のままです。
消費税は建物に対してのみかかるので、税率10％の場合には、「150万円」がかかることになります。
つまりシミュレーションのケースでは、不動産売却した消費税の税込み価格が「4,650万円」となります。

土地と建物の価格割合の計算方法

不動産売却をするときに、土地と建物を合計した金額で売却がおこなわれることがあり、価格の内訳がわからないケースも考えられます。
しかし、消費税を求める計算方法では、土地と建物の売却価格を明確にして、課税売上高である建物の売却利益を知る必要があります。
土地と建物の価格が不明な場合には、固定資産税評価額を用いた計算方法で割り出すことも可能です。
たとえば固定資産税評価額が、次の額だったとします。

• 土地が3,000万円
• 建物が2,000万円
• 固定資産税評価額の合計額5,000万円

まずは、それぞれの割合を次の計算方法で、求めます。
土地の割合は、「3,000万円÷5,000万円×100」で、60％です。
建物の割合は、「2,000万円÷5,000万円×100」で、40％です。
次に、固定資産税評価額から割り出した割合と売却額をそれぞれ掛けていきます。
仮に6,000万円で不動産売却した場合、次の計算式となります。
土地の価格は、「6,000万円×60％」で、3,600万円。
建物の価格は、「6,000万円×40％」で、2,400万円。
建物に対して消費税がかかるので、2,400万円の消費税10％が「240万円」となります。
このように固定資産税評価額を用いた計算方法で、割合を求めてから、消費税を算出することもできます。

まとめ

不動産売却でかかる消費税について解説しました。
課税される場合は、建物部分に消費税が課税されます。
八大不動産では、高浜市、碧南市、刈谷市、安城市、半田市、西尾市で不動産売却をする方をあらゆる面からサポートしております。
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