不動産売却をする前に知っておきたい税金対策とは？取得費加算の特例も解説

不動産売却をすると税金がかかってきます。
そのうちのひとつが「譲渡所得税」ですが、譲渡所得税をおさえるには、いくつかコツがあります。
今回は、不動産売却する方が知っておきたい税金対策をご紹介します。
高浜市、碧南市、高浜市、碧南市、刈谷市、安城市、半田市、西尾市で不動産売却をされる方は、ぜひ参考にご覧ください。

不動産売却で「取得費が不明」な場合にできる税金対策とは？

不動産売却をして、売却益である譲渡所得が生じると、「譲渡所得税」がかかってきます。
厳密には譲渡所得税という税金はなく、「所得税」と「住民税」、「復興特別所得税」を総称したものです。
不動産売却は大きな取引になりますから、譲渡所得に対してかかってくる課税額も気になるところです。
まずは、譲渡所得から差し引くことができる費用の取得費が不明な場合の対処法と、節税対策をご紹介します。

取得費とは

税金対策を知る前に、予備知識として取得費とは何かを押さえておきましょう。
取得費とは、不動産を購入したときにかかった費用を合計したものです。
取得費に含まれる費用の代表的なものには、購入代金や建築費用、購入にかかった手数料などが挙げられます。
建物は、購入代金から減価償却費の相当額を差し引いた金額を用います。
「取得費」を求める式を表すと次のようになります。
土地の購入価額+（建物の購入価額-減価償却費）
そして、不動産売却をしたときに譲渡所得税が課税される「譲渡所得」は、次の式で算出します。
売却価額-取得費-譲渡費用
つまり、売却価格から取得費を多く差し引ければ税金を抑えることにつながり、節税対策となり得ます。
ちなみに、取得費と譲渡費用を差し引いてマイナスになった場合には、課税はされません。

取得費が不明なときに節税につなげる対応方法とは

譲渡所得を割り出そうとしたとき、不動産購入したのが以前のことで、取得費が不明になっているケースもあります。
先祖から伝わる古い土地を不動産売却する場合にも、取得費が不明になっていることは珍しくありません。
取得費が不明な場合には、概算取得費で算出するという対処法があります。
「不動産売却した金額の5％相当額」を取得費とする方法です。
しかし、取得費が不明な場合でも、概算取得費で計算すると、実際の取得費で算出するよりも譲渡所得が大きくなりがちです。
節税のためには、取得費が不明だからとあきらめず、まずは取得費がわかる資料を探してみることが、税金対策として有効なアクションになります。
基本的には、購入時の「売買契約書」を探してみるのが良いでしょう。
売買契約書が見当たらない場合には、次のような書類も探してみると、税務署に相談して取得費の参考にできる場合があります。

• 購入額の出金履歴がわかる通帳
• 住宅ローンの金銭消費貸借契約書
• 抵当権設定額

税金対策の一環！不動産売却したら譲渡費用をもれなく計上しよう

不動産売却をしたときの税金対策として、譲渡所得をできるだけ小さくすることが有効です。
取得費だけでなく、譲渡費用をおさえることも、節税対策につながります。
ここでは、譲渡費用の基礎知識と節税対策について解説します。

「譲渡費用」とは譲渡のための費用

譲渡費用とは、不動産売却のために直接支出した費用のことです。
不動産売却をしたら、取得費とともに売却価額から譲渡費用を差し引いて、譲渡所得を計算します。
そのため、譲渡費用となるものをもれなく確認して、計算時に差し引くことも、税金を抑える対策として重要です。

譲渡費用として認められるものをチェックしよう

不動産売却をするときには、さまざまな費用がかかってきます。
しかし、そのなかには、譲渡費用として認められるものと、認められないものがあります。
税金対策としてもれなく譲渡所得を計上するためにも、譲渡費用に含まれる範囲を把握しておきましょう。
譲渡費用と認められるものには、次のものなどがあります。

• 不動産売却のために支払った仲介手数料
• 売主が負担した印紙税
• 登録免許税や司法書士の報酬といった登記の費用
• 不動産売却のためにおこなった広告の料金
• 売買契約締結後にさらに有利な条件で売却するため既契約者と契約解除したときの違約金
• 貸家を不動産売却するために借家人に支払った立ち退き料

譲渡費用に含まれないものとは？

譲渡費用として認められるものだけでなく、含まれないものも把握しておくことが、譲渡所得の計算時の判断に役立つでしょう。
たとえば、「固定資産税」や「修繕費」といった維持管理にかかった費用のほか、売主の「引っ越しの費用」や「売却代金の取り立てにかかった費用」などは、譲渡費用として認められていません。
これらは、譲渡所得の計算をするときに、譲渡費用に含めないよう気をつけましょう。

不動産売却後の税金対策で取得費に加算できるものを忘れずに！

不動産売却をして譲渡所得が生じた場合には、譲渡所得とあわせて、取得費に加算できるものも差し引きます。
譲渡費用と同様に、取得費にもさまざまなものが認められています。
取得費に加算できるものをもれなく加算して、譲渡所得をできるだけ小さくし、税金対策をおこないましょう。

取得費に加算できるものをチェックしよう

不動産売却時の税金を抑える重要なポイントは、譲渡所得をできるだけ小さくおさえることです。
取得費に加算できるものには、次のようなものがあります。

• 取得時にかかった仲介手数料
• 相続を含め、不動産を取得したときに支払った登録免許税、不動産取得税、印紙税など
• 司法書士へ支払った手数料
• 借主がいる不動産を購入した場合、借主に支払った立ち退き料
• 取得時にかかった建物の取り壊しの費用
• 所有権などを確保するために必要になった訴訟の費用
• リフォームの費用

これらは、取得費に加算できるものの一例ですが、ほかにも国税庁のHPなどを確認してもれのないように計上することが、税金対策につながります。
ちなみにリフォーム費用は、工事をおこなった時期にリフォームの費用を建物の購入額に加えます。
建物の購入額となったリフォームの費用は、減価償却の対象となります。

相続の場合は「取得費加算の特例」の活用も検討しよう

不動産売却をして、税金をおさえる対策には、譲渡所得を小さくすること以外にも、特例を賢く利用していく方法があります。
取得加算の特例とは、相続か遺贈により取得した不動産などの遺産を一定期間内に譲渡したときに活用できる制度です。
相続税の一部の金額を不動産売却したときの取得費に加算することができます。
そのため、譲渡所得から差し引ける取得費が増えることで、所得税をおさえる節税対策としておすすめです。
次の3つの条件を満たすことで、特例が利用できます。

• 相続か遺贈で取得した財産である
• 相続税が課税されて納税している
• 相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに不動産売却をしている

とくに相続をして遺産分割協議をおこなう場合には、期限に注意しておきましょう。
まず相続税の申告期限が、相続発生から10か月以内となっています。
遺産分割協議が終わったのが、申告期限を過ぎた後となった場合には、修正申告などもできます。
しかし、特例の期限も過ぎて遺産分割協議がまとまっていないと特例が利用できず、相続税の一部を取得費に加算できない可能性があります。
取得費加算の特例はケースによって大きく減税できる税金対策となるため、相続した不動産を売却する場合は、期限に気をつけながら活用を検討しましょう。

まとめ

不動産売却の税金対策として、取得費が不明な場合の対処法や、取得費に加算できるものなどを解説しました。
八大不動産では高浜市、碧南市、刈谷市、安城市、半田市、西尾市で売却をご検討中の方から査定やご相談の依頼をお受けしております。
売却後の節税はほかにもさまざまな対策がありますので、お気軽にご相談ください。