不動産売却にかかる費用をご紹介！ローン残債があるときの売却方法も解説

不動産売却をおこなうとき、「住宅ローンが残っているけど売れるのかな？」「売却するにはどんな費用がかかるだろう」と疑問を持たれる方は少なくありません。
そこで今回は、高浜市、碧南市をはじめとする西三河地区で数多くの不動産売却の実績を誇る弊社が、売却にかかる費用と住宅ローンの残債がある場合の売却の進め方について解説します。

住宅ローン残債の確認と不動産売却にかかる費用

不動産売却をお考えの方にとって、費用とともに気になるのが、住宅ローンの残債ではなないでしょうか。
まずは、住宅ローンが残っている場合に気になる「残債の確認方法」と「売却はできるのか？」について解説します。

ローン残債の確認方法

不動産売却に取り組む際、完済をしている場合でなければ、住宅ローンの残債を把握しておくことが重要になります。
住宅ローンの残債は、融資を受けている名義人が、金融機関に問い合わせることで確認することもできます。
ただし、時間がかかってしまう場合もあることが注意点です。
金融機関に問い合わせる以外にも、自分で手早く確認するには次のような方法があります。

• 金融機関から毎年送られる残高証明書で確認する
• 住宅ローンを契約したときの返済予定表を確認する
• インターネットバンキングから照会して確認する

ローン残債があっても売却できる？

不動産売却をする際に、住宅ローンの残債があっても手放すことは可能なのでしょうか。
答えは、「可能」です。
実際に、住宅ローンの残債があっても、不動産売却に取り組み、成功されている方は数多くいらっしゃいます。
住宅ローンの残債がある場合の進め方についても、見ていきましょう。
売り先行で二重ローンを防ぐ
住宅ローンの残債がある場合で、住み替えを目的とした不動産売却をおこなうケースも多いでしょう。
その場合に注意したいのが、買い先行によって生じる二重ローンを防ぐということです。
買い先行とは、買い換え時に新居の「購入」を先におこない、そのあと旧居を「売却」するという進め方です。
つまり、新居と旧居を同時に所有する期間が生じることで二重ローンになる可能性があります。
一方、売り先行であれば、まずは住宅ローンの残債がある旧居を売却して手放します。
それによって、旧居と新居の住宅ローンの支払いが二重になることを回避できるのです。
また、買い換えをおこなう場合には、住み替えローンを検討するという方法もあります。
住み替えローンは、売却しても旧居の住宅ローンが残った場合に利用します。
新居の住宅ローンに、旧居の残債を合計した額で融資を受けるというものです。
利用の際には、審査が厳しいことと、当然ながら返済の負担が大きくなることが気をつけておきたい点です。
住みながらの売却やリースバックを検討する
住宅ローンの残債がある場合には、旧居に住みながら売却活動をおこなうという方法もあります。
住みながら売却活動を進めれば、その間も旧居の返済を続けることで、残債を減らしておくことが可能です。
残債がある場合には、引き渡しのときに得た売却代金で一括返済をすることがのぞましいです。
また、リースバックを賢く活用して不動産売却を進める方法もあります。
リースバックとは、不動産の売買と賃貸借契約がひとつになったサービスです。
旧居をリースバックで売却し、売却後は家賃を払いながら、旧居に住んだまま新居の売却活動を進めることができます。
通常の売り先行では、仮住まいを利用する可能性がありますが、リースバックなら仮住まいに移る手間や費用も抑えることが可能です。
自己資金で残債の返済をする
たとえば、不動産の売却価格を残債が上回るオーバーローンとなる場合でも、貯金などをあわせることで完済できる場合があります。
それによって、不動産売却が進めやすくなるケースもあるでしょう。
不動産売却時には、残債の返済だけでなく、売却手続きなどにかかる費用も見込んで計画をたてることが重要です。

不動産売却をするときにローンの返済以外でかかる費用の種類とは

不動産売却では、住宅ローンの返済以外にも、必要となってくる費用があります。
ここでは、事前に把握しておきたい売却にかかる費用の種類をご紹介します。

印紙税

不動産売却時に、かならずかかる種類の費用として、「印紙税」があります。
印紙税は、一定の文書に対して課税される税金です。
不動産売却においては、売買契約書に課税されますが、印紙を契約書に貼って消印を押すことで納税となります。
なお、不動産売却時の売買契約は売主と買主が1通ずつ保管するため、通常は各人が1通分ずつ納税します。
税額は、契約書に記載された契約金額によって決められており、2024年3月31日までは軽減措置が適用されます。
たとえば、契約金額が1,000万円超5,000万円以下のときは「1万円」、5,000万円超1億円以下のときは「3万円」というように、契約金額に比例して納税額も上がる仕組みです。
とはいえ、軽減税率が適用される期間に不動産売却をすることができれば、費用の節約につながります。

登記費用

不動産を売却するときの登記の種類には「所有権移転登記」と「抵当権抹消登記」があります。
所有権移転登記の費用負担は、買主がおこないます。
売主が費用を負担する種類の登記は、抵当権抹消登記です。
抵当権抹消のための費用としては、登録免許税が不動産1件につき1,000円かかります。
また、司法書士に手続きを依頼した場合には、報酬として2万円から3万円ほど費用を支払うのが一般的です。

住宅ローンの返済手数料

不動産売却をするにあたって、一括返済するときに、金融機関によっては手数料が必要になるケースがあります。
手数料の目安は1万円から3万円ほどです。
住宅ローンの残債とは別にかかる可能性がある費用としてみておきましょう。

調査などにかかる費用の種類

売却をするときには、ケースによってかかる費用もあります。
たとえば、土地に関連する調査として土地汚染調査をおこなったときは数十万円、境界確定測量をおこなったときには土地家屋調査士の報酬として35万円から45万円ほどかかるのが一般的です。
ケースに応じてかかる種類の費用としては、ほかにもハウスクリーニングなら5万円から15万円ほど、建物の解体費用なら100万円から300万円ほどを想定しておく必要があります。

不動産売却でかかる「仲介手数料」とはどんな費用？

不動産売却をする際、仲介によって買主を探すのが一般的です。
仲介を利用して不動産売却を進めた場合にかかる、仲介手数料についても解説します。

仲介手数料とは

仲介を利用する場合には、弊社のような不動産会社と媒介契約を結んでいただくことで、本格的な売却活動がはじまります。
売却活動においては、広告物の作成からポスティングやインターネット媒体への出稿、内覧の立会いや購入検討者との交渉まで、さまざまな場面で不動産会社が売却成功に向けてサポートいたします。
仲介手数料は、売却活動に尽力し、買主を見つけた場合の不動産会社への報酬となる費用です。

仲介手数料はいくらかかる？

仲介による不動産売却時の費用である仲介手数料は、法律によって上限が決まっています。
たとえば、売却価格が400万円を超えるケースでは「（売却価格×3％+6万円）+消費税」で仲介手数料の上限を求めることが可能です。
仲介手数料を支払うタイミングは売買契約の締結後です。
一般的には契約や引き渡しのときに一括で仲介手数料を支払うケースや、契約時と引き渡しの完了時に分けて半分ずつ支払うケースなどがあります。

まとめ

不動産売却にかかる費用の種類などを解説しました。
ローン残債があっても売却は可能です。
八大不動産では高浜市、碧南市、刈谷市、安城市、半田市、西尾市で残債がある場合の売却のご相談も多くいただいております。
「費用はどれくらいかかりそうか」と気になる場合には、ぜひ弊社の無料相談をお役立てください。

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