不動産売却時の仲介手数料の基礎知識を解説！譲渡所得税の計算方法もご紹介

仲介手数料は、不動産売却をするときの譲渡費用のひとつとされています。
今回は、高浜市、碧南市をはじめとする西三河地区で不動産売却の豊富な実績を誇る弊社が、不動産売却をする方が知っておきたい「仲介手数料」の基礎知識をご紹介します。
仲介手数料や譲渡所得税の計算方法など、ぜひ参考にチェックしてみてください。

不動産売却のためにかかる仲介手数料などの「譲渡費用」とは？

不動産売却にかかる費用のうち「譲渡費用」と呼ばれるものについて解説します。

譲渡費用とは？

譲渡費用とは、ひとことで言うと、不動産売却のためにかかった費用のことです。
譲渡費用は、売却益である「譲渡所得」を求めるときの計算にも必要になってきます。
譲渡所得の計算は次の式を用います。
売却価格-（取得費+譲渡費用）で計算することが出来ます。
譲渡所得に対して、譲渡所得が課税されます。
法律によって、譲渡費用に含まれる範囲は決められています。
譲渡費用と認められる要件は、次のような内容です。

• 譲渡時に不動産売却するために直接的にかかった費用
• 譲渡価額の増加のために売却時に支払った費用

取得費の対象や、維持管理の費用は譲渡費用には含まれません。
ちなみに、取得費とは不動産を購入したときにかかった費用のことです。

どんな費用が含まれる？

譲渡費用と認められる範囲について、具体的に見ていきましょう。
仲介手数料
不動産売却時の仲介手数料は、譲渡費用に含まれます。
仲介手数料とは、販売活動をおこない不動産売却をした不動産会社への報酬にあたる費用です。
仲介手数料は不動産を購入したときにも生じますが、その分は取得費に該当します。
収入印紙
不動産売却時の売買契約書には、印紙税の納税のために収入印紙を貼ることが決められています。
この収入印紙も、不動産売却時に支払ったものは譲渡費用として認められています。
測量費用
土地を不動産売却するときには、売主の負担で確定測量をおこなうことも珍しくありません。
土地家屋調査士へ支払った測量費は譲渡費用になります。
取り壊しの費用
不動産売却のためにおこなった建物の取り壊しも、譲渡費用の範囲となります。
ただし、測量費用も取り壊しの費用も、売却をおこなうよりも相当前に実施したものは譲渡費用とされないケースもあります。
違約金
売買契約をおこなった後に、さらに高額を提示する購入希望者が現れた場合など、元の買主に違約金を支払って契約解除する場合があります。
その際の違約金も譲渡費用です。
一方、税理士の費用や引っ越し費用、固定資産税などは譲渡費用には含まれません。
「譲渡費用となるもの」について国税庁のHPで情報が公開されているため、不動産売却をする前に確認しておくと良いでしょう。

不動産売却にかかる仲介手数料と譲渡所得税の計算方法をご紹介

不動産売却にかかる費用がどれくらいなるかは、気になるところです。
ここでは仲介手数料と、譲渡所得税の計算方法をご紹介します。

仲介手数料の計算方法

不動産売却を弊社のような不動産会社にご依頼いただき、仲介の成功報酬として支払う費用が仲介手数料です。
仲介手数料には、法律によって、上限が設けられています。
不動産売却をしたときにかかる仲介手数料の目安を知りたいときなど、上限の計算方法を知っていることで参考にできるでしょう。
計算方法はシンプルですが、売却価格で次のように用いる式が変わります。
①200万円以下の場合：(売却価格×5％)+消費税
②200万円超で400万円以下の場合：（売却価格×4％+2万円）+消費税
③400万円超の場合：（売却価格×3％+6万円）+消費税
たとえば、不動産売却した価格が2,000万円であれば、③の計算方法を用います。
（2,000万円×3％+6％）+消費税10％で、仲介手数料の上限は「72.6万円」となります。

譲渡所得税の計算方法

次に、不動産売却をして売却益が生じたときにかかる譲渡所得税の計算方法をご紹介します。
①譲渡所得を算出する
まず、次の式によって譲渡所得を求めます。
売却価格-（①取得費+②譲渡費用）で計算することが出来ます。
①と②は、それぞれ対象となる費用を合計した金額を合わせて、売却価格から差し引きます。
取得費には、取得時のためにかかった費用で「不動産の購入代金」「仲介手数料」「建築代金」「設備費」などが含まれます。
なかでも、購入代金や建築代金などは、建物の部分と土地部分で分けて計算します。
というのも建物は、経年により価値が減少するため、減価償却費を差し引いた金額で計上するためです。
②譲渡所得税額を求める
税額は、次の計算式で割り出します。
譲渡所得×税率
このとき、所有期間によって適用される税率が異なります。

• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：税率39.63%
• 長期譲渡所得（所有期間5年超）：税率20.315%

この税率には、不動産売却で生じた譲渡所得にかかる所得税、住民税、復興特別所得税が含まれています。

不動産売却の仲介手数料を引いて「譲渡所得税」をケース別に試算

最後に一般的な一戸建て住宅と、マンションを不動産売却したときを想定し、ケース別に譲渡所得税をシミュレーションします。

ケース別①マンションを売却したときの試算例

最初のケース別は、鉄筋コンクリート造のマンションを不動産売却したときの試算です。
想定条件（居住期間5年）

• 購入額は2,000万円（このうち建物部分が1,000万円）
• 購入時にかかる仲介手数料などの費用200万円
• 売却額3,000万円
• 売却時にかかる仲介手数料などの費用100万円

試算手順①譲渡所得を計算
最初に、譲渡所得を割り出す準備として、建物部分の取得費について「減価償却費」を計算しておきます。
建物購入代金×0.9×償却率× 経過年数=減価償却費、で算出します。
償却率は、建物構造により異なり、自宅となる鉄筋コンクリート造は「0.015」を適用します。
すると、次の2つの式で取得費が明確になります。

• 建物部分1,000万円×0.9×0.015×5年＝減価償却費67.5万円
• 2,000万円+購入費用200万円-67.5万円＝取得費2,132.5万円

割り出した取得費を用いて、譲渡所得を算出します。
売却額3,000万円-2,132.5万円-譲渡費用100万円＝譲渡所得767.5万円、と算出できます。
試算手順②課税譲渡所得を割り出す
さらに、特別控除分も差し引きます。
767.5万円-特別控除3,000万円＝-2,232.5万円、となります。
ケース別の試算では、この時点で譲渡所得がマイナスとなるため、譲渡所得税は発生しないとわかりました。

ケース別②一戸建て住宅を売却したときの試算例

次のケース別では、木造の一戸建て住宅を想定した試算です。
想定条件（居住期間20年）

• 購入額は2,000万円（土地は考慮しない）
• 購入時にかかる仲介手数料などの費用200万円
• 売却額4,500万円
• 売却時にかかる仲介手数料などの費用150万円

試算手順①譲渡所得を計算
木造の場合の償却率は「0.031」を適用し、取得費を割り出します。

• 建物部分2,000万円×0.9×0.031×20年＝減価償却費1,116万円
• 2,000万円+購入費用200万円-1,116万円＝取得費1,084万円

譲渡所得を算出します。
売却額4,500万円-1,084万円-譲渡費用150万円＝譲渡所得3,266万円、となります。
試算手順②課税譲渡所得を割り出して税額を計算する
特別控除分も差し引いた課税譲渡所得に、税率を掛けます。

• 3,266万円-特別控除3,000万円＝課税譲渡所得266万円
• 266万円×税率14.21％＝譲渡職税約37.7万円

なおケース別の試算例では、居住期間が20年であるため、所有期間10年超の軽減税率が適用しています。
試算により、譲渡所得税が37.7万円ほどかかるとわかりました。

まとめ

仲介手数料や譲渡所得税の計算方法やケース別の試算例などを解説しました。
不動産売却は必要な費用を把握しながら進めることも大切です。
八大不動産は高浜市、碧南市、刈谷市、安城市、半田市、西尾市の地域の皆様の不動産売却をあらゆる面からサポートしております。
費用の試算など、ご自身では難しい場合もお気軽にお問い合わせください。