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譲渡所得税はどんな税金？西三河地区の不動産売却でも生じる各種税金を解説
2022-05-30
不動産売却をおこなうと、所得税をはじめとする複数の税金が発生します。
どんな税金が生じるかを把握しておくことは、スムーズに不動産売却を進めるためにも重要です。
今回は、譲渡所得税の概要や、所得税以外にかかる税金の種類、また不動産売却後におこなう確定申告についても解説します。
高浜市、碧南市などを含む西三河地区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。
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目次
不動産売却後にかかる所得税と住民税を含む「譲渡所得税」とは
不動産売却をした後にかかる税金として「譲渡所得税」があります。
まずは、譲渡所得税について、どのような内容の税金なのかを解説します。
譲渡所得税とは
不動産売却をして、売却益が生じたときに発生するのが「譲渡所得税」です。
これは不動産売却で生じた利益に対してかかる「所得税」と「住民税」を総称したもので、まとめて譲渡所得税と呼ばれています。
所得税とは、個人の所得に対して生じる税金です。
住民税は、自治体に納める地方税のひとつです。
譲渡所得税のポイントは、売却益である「譲渡所得」に対して課税される点です。
売却価格そのものへの課税ではありません。
譲渡所得の計算
不動産売却をしてかかる税金のなかでも、大きな額となるのが譲渡所得税です。
気になる税額の計算方法もチェックしておきましょう。
まずは、次の式で譲渡所得を求めます。
譲渡所得=売却額-（取得費+譲渡費用）
「取得費」とは、不動産を購入したときにかかった費用を合計したものです。
たとえば、次のようなものが取得費に含まれます。
- 購入代金や建築代金
- 購入時にかかった印紙税などの税金
- 仲介手数料
- 建物の解体費用
なお、「建物」については経年によって価値が減少することから、構造や築年数に基づいた「減価償却費」を取得費から差し引きます。
「譲渡費用」とは、不動産売却したときにかかった費用の合計です。
次のようなものが譲渡費用に含まれます。
- 印紙税
- 仲介手数料
- 売買契約のあとに支払った違約金
ちなみに取得費と譲渡費用を多く差し引くことができれば、課税対象となる譲渡所得が少なくなることで、譲渡所得税もおさえられます。
税額の計算
譲渡所得がわかれば、次の計算式で税額を求めることができます。
譲渡所得税=譲渡所得×税率
税率については、不動産の「所有期間」で適用する税率が異なってきます。
所有期間は、不動産売却をおこなった年の1月1日を基準に、年数を数えます。
税率は、次のとおりです。
- 所有期間5年以下の場合：短期譲渡所得として税率39.63%
- 所有期間5年超の場合：長期譲渡所得として税率20.315%
この税率には、譲渡所得税を構成する「所得税」と「住民税」が含まれています。
また、譲渡所得税の納税は、所得税については確定申告の際におこないます。
一方、住民税は申告手続きが不要です。
所得税の確定申告をしたことで、住民税の申告もした扱いとなります。
確定申告の後に送付される住民税の納付書によって、金融機関で支払うことが可能です。
復興特別所得税
譲渡所得税には、2037年まで時限的な税目として、「復興特別所得税」が含まれています。
復興特別所得税は、東日本大震災の復興に使われる財源として課税される税金です。
譲渡所得税の税率には、復興特別所得税も含まれています。
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所得税以外も必要！不動産売却の手続きにかかる税金をご紹介
不動産売却をして譲渡所得が生じると、所得税や住民税が課税されることがわかりました。
不動産売却をする場合には、ほかにも手続きに対してかかる税金も、把握しておきたい内容となります。
印紙税
不動産売却後に、ケースに応じて課税される所得税や住民税と異なり、「印紙税」は不動産売却の手続きをおこなう際に必ず生じる税金となります。
印紙税とは、一定の文書に対して課税される税金で、不動産売却においては「売買契約書」が課税対象となります。
契約書に必要な分の印紙税を貼って、消印を押すことで納税したこととみなされます。
印紙税は、契約金額に応じて、段階的に税額が上がる税金です。
2024年3月31日までに作成された契約書には、印紙税の軽減措置が適用されることで、税額が安くなる場合があります。
契約金額に対する「本則税率」と「軽減後の税率」について一例をご紹介します。
- 500万円超から1,000万円以下：本則税率1万円、軽減後5,000円
- 1,000万円超から5,000万円以下：本則税率2万円、軽減後1万円
- 5,000万円超から1億円以下：本則税率6万円、軽減後3万円
登録免許税
登録免許税も、所得税とは異なり、不動産売却の手続きをする場合にかかってくる税金です。
登録免許税は、不動産登記にある所有者の名義が変更される際に課税されます。
登記にはいくつか種類があり、登記の種類によって売買する当事者のどちらが負担するかは、次のように変わってきます。
売主の負担：抵当権抹消登記
買主の負担：所有権移転登記や抵当権の設定
不動産売却するときの費用の目安としては、抵当権抹消の登録免許税が不動産1件につき1,000円かかります。
あわせて、司法書士に手続きを依頼した場合には、手数料として5,000円から2万円ほど見ておくと良いでしょう。
消費税
不動産売却をした場合、一部の費用に消費税がかかってきます。
主なものとしては、司法書士の手数料、住宅ローンの融資手続きにかかる手数料、仲介手数料です。
不動産売却をする際には忘れずに、必要な費用として計画に組み込んでおきましょう。
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不動産売却後に所得税を申告する「確定申告」の手続きを解説
不動産売却にかかる所得税などの税金について解説しました。
最後に、不動産売却後の確定申告についても解説します。
確定申告の時期
不動産売却をおこなって確定申告をするときには、申告時期があるので間に合うように気をつけましょう。
不動産売却をした翌年の2月16日から3月15日に、所得税の申告と納税のための確定申告をおこないます。
会社員の方の場合、給与所得のみであれば、毎年、会社が年末調整をおこなってくれるので確定申告は必要ないケースがほとんどでしょう。
しかし、不動産売却をした場合には、ケースに応じて、ご自身で翌年の確定申告をおこなう必要が出てきます。
確定申告が必要な場合
不動産売却をして、確定申告が必要になるのは、基本的に譲渡所得が生じたときです。
譲渡所得がプラスとなれば、確定申告による、所得税の申告と納税の手続きが必要となります。
確定申告が不要な場合
不動産売却をした後、譲渡所得が生じなかった場合は、所得税の確定申告も不要となります。
譲渡所得を計算して、マイナスになったときです。
つまり、売却価格よりも、取得費と譲渡所得の合計が上回ったときは、基本的には確定申告は不要です。
確定申告のやり方
確定申告の手続きをおこなう方法は、2とおりあります。
自分でおこなう
自分で手続きをする場合には、必要書類を用意して、税務署か所定の申告会場で手続きをします。
税理士に依頼する
自分で確定申告をすると無料ですが、手続きや書類の準備に不安がある場合には、税理士に依頼することも可能です。
税理士に支払う報酬は事務所によって異なり、目安として10万円から20万円ほど見ておくと良いでしょう。
また、確定申告の代表的な必要書類は、次のものになります。
- 確定申告書第一表と第二表（B様式）
- 申告書第三表（分離課税用）
- 登記事項証明書
- 売買契約書のコピー
- 譲渡所得の内訳書
- 領収書
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まとめ
不動産売却でかかる所得税などの税金について解説しました。
売却時にも税金を費用の一部として予定しておくことが大切です。
八大不動産では高浜市、碧南市、刈谷市、安城市、半田市、西尾市で不動産売却をサポートしております。
売却価格の査定や必要な税金についての質問など、お気軽の弊社までお問い合わせください。
社名：株式会社八大不動産
代表者名：神谷昌明、神谷千夏
所在地：〒444-1322
愛知県高浜市二池町二丁目7番地8
TEL：0566-52-6063
メールアドレス：info@hachidaifudousan.com
営業時間：9：00～17：00
事業内容：不動産売買(土地・新築分譲住宅、中古住宅、中古マンション、工場・倉庫、店舗、収益物件等)
土地、建物買取
宅地分譲
収益物件買取（アパート、店舗等）
賃貸仲介(アパート、マンション、駐車場、リース用地、工場・倉庫、店舗等)
不動産管理(アパート・土地、戸建、駐車場、工場・倉庫)
空き家管理
リフォーム
損害保険代理店
主要エリア：高浜市、碧南市、刈谷市、安城市、西尾市、知立市、半田市、東浦町等
定休日：水曜日
女性スタッフ対応、不動産経験20年以上スタッフ在籍
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