不動産売却にかかる「税金」はどんなものがある？有効な節税対策も解説

2022-06-03

不動産売却をするときに、知っておくと役立つのが税金対策の知識です。
今回は、不動産売却に関連する税金の種類や、税金の特例など節税対策についてご紹介します。
高浜市、碧南市、刈谷市、安城市、半田市、西尾市で不動産売却する方にも役立つ情報ですので、ぜひ参考にチェックしてみてください。

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1. 不動産売却に向けた対策として「税金の種類」をチェック！
2. 不動産売却にかかる税金の計算方法をご紹介！支払いに対策しよう
3. 不動産売却後の税金対策となる「特例」での節税方法
4. まとめ

不動産売却に向けた対策として「税金の種類」をチェック！

不動産売却に関連する税金の種類を知っておくと、スムーズに不動産売却を進めるための対策として役立ちます。
不動産売却にまつわる税金は、2種類に分類することが可能です。
売却益に生じる税金と、もう1つは売却益以外に生じる税金です。

売却益にかかる税金の種類とは？

不動産売却をして、売却益が生じたときにかかる税金の種類は、次の3つです。
所得税
個人の方が所得を得たときにかかるのが所得税です。
所得税は国税の種類のひとつです。
不動産売却をして売却が生じた場合には、売却をした翌年の確定申告で手続きをして納めることになります。
住民税
地方自治体に納める地方税の一種です。
住民税は、所得税とは異なり、別で申告手続きをする必要はありません。
売却益が出たら所得税の確定申告をすることで、住民税についても申告をしたとして扱われ、売却した年の翌年に納付書が送られてきます。
復興特別所得税
2037年まで、東日本大震災の復興対策の財源として、売却益にかかってくるのが、復興特別所得税です。
不動産売却をして生じた売却益のことを「譲渡所得」といいます。
ご紹介した3種類の税金は、売却益である譲渡所得に対して課税されるため、総称して「譲渡所得税」とも呼ばれています。

売却益以外にかかる税金の種類とは？

不動産売却に取り組むとき、あらかじめ関連する税金の種類を押さえておけば、事前に対策がとれるため焦らずに済みます。
次に、ご紹介するのは売却益以外にかかってくる税金の種類です。
登録免許税
不動産売却をするとき、住宅ローンの残債が残っていることは珍しくありません。
しかし、不動産売却をするためには、引渡しの前までに残ったローンについても完済させて、抵当権を抹消する必要があります。
抵当権の抹消には、一定の手続きが必要で、その抵当権抹消のための登記に対して登録免許税が課税されます。
その際、課税額は不動産1件につき1,000円です。
印紙税
印紙税という税金は、一定の文書に対して課税される種類の税目です。
不動産売却をする方がおさえておきたい印紙税は、売買契約書に対して課税されます。
納税は、まず契約書に記載された金額に応じて、定められた分の収入印紙を用意しましょう。
収入印紙を契約書に貼って、消印をすると印紙税を納めたと認められます。
消費税
「不動産売却時にも消費税がかかるの？」と思われた方もいらっしゃるかもしれません。
消費税は、不動産売却をしたときの一部の費用に対してのみかかってきます。
たとえば、不動産売却時に必要な仲介手数料、融資手続きや司法書士に支払う手数料などです。
支払い時に慌てないための対策として、これらの税金についても納税の予定を立てておきましょう。

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不動産売却にかかる税金の計算方法をご紹介！支払いに対策しよう

不動産売却をした売却益には、譲渡所得税が課税されます。
支払い時に備える対策の一環として、ご自身でできる譲渡所得税の計算方法も解説します。

「譲渡所得税」を計算してみよう

譲渡所得税の計算方法は、課税譲渡所得と税率を掛けることで、税額を割り出すことができます。
計算方法を式に表すと次のようになります。
課税譲渡所得×税率＝譲渡所得税
課税譲渡所得は、実際に税金が課税される対象となる所得です。
具体的には、譲渡所得から特別控除を差し引いた金額を課税譲渡所得として、税金の計算に用います。

譲渡所得税の税率

課税譲渡所得に掛ける「税率」は、一定ではありません。
不動産売却をした年の1月1日時点で、所有期間が何年であるかによって、譲渡所得税の計算方法に用いる税率が異なります。

短期譲渡所得：所有期間が5年以下のとき税率は39.63%
長期譲渡所得：所有期間が5年超のとき税率は20.315%

譲渡所得税は、所得税と住民税、そして復興特別所得税で構成されています。
これらの税率は、実は3種類の税金の税率を合計したものとなります。

「譲渡所得」を計算してみよう

譲渡所得税を計算するには、「譲渡所得」の計算方法もあわせて押さえておく必要があります。
譲渡所得の計算方法をみてみましょう。
譲渡所得=売却価格-（①取得費+②譲渡費用）
取得費は、その不動産を取得するために必要だった費用です。
①の取得費には、不動産の購入代金や建築代金だけでなく、購入の手数料や改良費なども含まれます。
ここで気をつけたいのが建物の減価償却費です。
土地は購入代金がそのまま取得費として扱われますが、建物は時間の経過にともない劣化することをふまえて、減価償却費分を差し引くこととされています。
その計算方法は次の式です。
減価償却費=購入価格×0.9×償却率×経過年数＝減価償却費
償却率は、建物の構造で数値が決められています。
また、取得費が不明なときの対策となる計算方法もあります。
取得費が不明なときは、売却価格の5％相当を取得費とすることも可能です。
②の譲渡所得は、簡単にいうと不動産売却のためにかかった費用です。
売主が納税した印紙税や、売却時の仲介手数料などが譲渡費用です。
①と②の合計が大きいほど、譲渡所得は小さくなります。
つまり、取得費と譲渡費用を忘れず差し引くことで、譲渡所得税の税金対策にもなり得ます。

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不動産売却後の税金対策となる「特例」での節税方法

不動産売却をして売却益が生じると、譲渡所得税がかかります。
一方、不動産売却時には節税方法となる特例も複数あります。
有効な税金対策である特例も押さえておきましょう。

節税方法①所有期間が10年超のときの特例

不動産売却をした年の1月1日時点で、不動産の所有期間が10年を超えていると利用できるのが軽減税率の特例です。
通常、所有期間が5年超の場合には、「20.315%」の税率が適用されます。
この税率は、5年以下のときよりも軽減されているため、5年超を待って売却することもひとつの税金対策となります。
10年を超えているなら、6,000万円以下の部分が軽減税率の「14.21%」の対象となり、節税方法として効果が期待できます。
6,000万円超の部分は、長期譲渡所得の税率20.315%の対象です。

節税方法②特別控除

不動産売却をしたとき所有期間に関係なく最大で3,000万円まで差し引ける節税方法が、3,000万円特別控除です。
課税譲渡所得を求める際に、譲渡所得から特別控除分を減らすことができ、有効な税金対策となります。
また相続した不動産を売却した場合にも節税方法として活用できる3,000万円特別控除があります。
いずれも魅力的な税金対策ですが、それぞれ適用要件が設けられていますので、事前によく確認しましょう。
また節税方法になる特例や税金は、改正などによって変更される場合もあるため、国税庁の最新情報をお確かめください。

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まとめ

不動産売却時には、売却益に対して譲渡所得税が生じます。
高浜市、碧南市、刈谷市、安城市、半田市、西尾市で不動産売却をする場合にも、特例の活用は有効な節税対策となります。
また、特例以外にもさまざまな税金対策の方法がありますので、西三河地区で不動産売却をお考えの方は、八大不動産までお気軽にご相談ください。

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